按绿色建筑的标准建设，取得绿色建筑的标识认证，已成为中国建设业的主流。然而，有不少项目在设计阶段获得了高星级标识，到运营阶段由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。为什么投入大量的精力和资金建造的绿色建筑，却达不到预期的目标？2013年1月1日国办发 1号文《绿色建筑行动方案》中强调的“树立全寿命期理念”和“建设运营”，切中了症结，要使建设成果得到持续发展，必须有科学的运营管理。
 
　　《绿色建筑评价标准》的2014版总结了8年来全国绿色建筑建设的经验和教训，吸取了世界绿色建筑技术发展的精华，更加体现了绿色建筑评价的重心在于运营效果。
 
　　1、运营管理的价值
 
　　世上的人工设施都需要通过精心的规划与执行，谋求实现当初立意的目标——功能、经济收益、非经济的效果和收益，这就是“运营管理”。大到一座城市小到一幢建筑，运营管理都是不可缺失的。人工设施是长期存在的，因此运营管理必然在其生命期相伴而行。
 
　　遗憾的是，人们热心于构建宏伟的项目，但往往不关注运营管理。中国大地上耸立众多的政绩工程，有相当数量处于“烂尾”状态，细细分辨，其中不乏立意为民设置科学的项目，但是建成后缺乏有效的运营管理机制，不仅未能取得预期的效益，甚至因无法延续使用而被废弃，导致大量的财力和人力付之东流。
 
　　运营管理（OperationsManagement）是一门科学，有效的运营管理必须将人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中创造价值。绿色建筑也有一个投入、转换、产出的过程，需要通过运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和生态目标。
 
　　1.1 公共建筑运营管理的成本分析
 
　　人工设施都需要进行全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）的分析，在项目启前对其建设、运行、维护更新等成本进行估计，并在实施中保证各阶段所需的费用。这是一个科学的论证与运作过程，如果违背了规律，那么人工设施项目必然会失败。在我们积极推进绿色建筑建设的今天，更要做好其全生命期的成本分析，使得各项决策更为科学。
 
　　图1 公共建筑物生命期成本中各项费用的比例在此处被略去，详细内容请查阅建设科技杂志2015年第4期！
 
　　根据大型公共建筑物长期运行的数据统计，其生命期（70年）的成本分配如图1所示，其中运行与管理费用约占生命期成本（LCC）总费用的85%以上，而一次建设费仅为15%。为能维持建筑功能，确保设备的高效、减少设备的故障，运营管理的各项工作则是发挥投资效益的重要环节。通过信息化与自动化的管理和控制，还能有效减少能耗费和设备更新费，使这50%的成本大幅度下降。
 

　1.2 绿色建筑的运营成本分析
 
　　中国绿色建筑近十年的工程实践积累了大量的经验教训，各类绿色技术的应用日益成熟，建设的增量成本也从早期的盲目投入，逐步收敛到一个合理的范围。
 
　　但是，绿色建筑技术措施的效益如何？增量成本如何回收？有各式各样的计算与说法：以理想的计算值来说明效果（节能效果分析），忽略运行投入来得出增量成本的回收期（非传统水源利用），回避经济分析（太阳能光伏发电）……
 
　　总之，能准确说明效益的资料很少。这是由于绿色建筑的运行成本尚缺少数据的积累，收益则更是难以逐项对措施进行微观分列或宏观效果评价。
 
　　根据已获得绿建运营标识的项目分析，绿色建筑运行成本大致有以下7类：设施维护年费（信息控制类为造价的2-4%，机械电气类为造价的2-3%）；设施更新费（信息控制类的更新周期为6-8年，机械电气类的更新周期为8-12年）；设施运行消耗（设施运行的能耗和材耗）；养护费（绿化养护的人工、肥料、农药等）；清洁费（如中央空调清洗费等）；垃圾分类收集与处理费；检测费（所排放污水和废气以及非传统水源水质的检测等）。
 
　　显然，这些费用是绿色建筑运行所必须的，如果不能保证持续投入的话，必然会有一部分的绿色设施和措施出现问题。
 
　　2、运营管理章条文的关注点
 
　　运营管理章的内容分为管理制度、技术管理和环境管理三部分。尽管标准规定本章在设计评价阶段不参评，但是部分条文因在设计时须提醒给予关注，所以需要进行设计预审。
 
　　2.1 管理制度
 
　　10.1.1条是控制项，关注通过有效的管理措施来降低能源资源消耗，实现绿色运营目标。本条审查物业管理机构是否制定了节能、节水、节材和绿化管理制度，重点检查是否切实执行制度，具有日常管理记录，并结合现场考察（有条件时还可采用用户抽样调查）确认各项制度是否得到实施。
 
 
　10.2.1条的目的是确保物业管理机构具备良好的环境管理、质量管理以及能源管理水平。运行评价时，查阅物业管理机构的ISO 14001环境管理体系认证、ISO 9001质量管理体系认证和现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T 23331的能源管理体系认证证书，以及相关的工作文件。
 
　　物业管理机构应根据《能源管理体系要求》GB/T23331的要求，在建筑能源管理过程中形成相关工作文件体系，包括能源管理方案、管理节能文件、技术节能文件、检查与纠正措施文件等，通过例行节能监测、能效对标、内部审核、组织能耗计量与测试、组织能量平衡统计、管理评审、自我评价、节能技改、节能考核等措施，提高能源管理体系持续改进的有效性，实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标，提高建筑能效。目前获得能源管理体系认证的物业管理机构数量不多，但强化能源管理是今后建筑物运行管理中的必然趋势，需要加以引导和推进。
 
　　10.2.2条关注各类设施的运行是否有章可依，应急预案是否完善并有效执行。运行评价时，查阅相关管理制度、操作规程、应急预案、操作人员的专业证书、节能节水设施的运行记录，并现场核查。
 
　　由于节能、节水设施（如太阳能光热、雨水回用等）的运行可能受到一些灾害性天气的影响，为保证安全有序，必须制定相应的应急预案。
 
　　10.2.3条关注物业管理机构工作考核体系中能源资源节约的激励机制、与租用者签订的合同中是否包含节能条款、以及是否采用合同能源管理模式。
 
　　采用合适的管理机制可有效促进运行节能。在运行管理中，采取有效的激励措施，将节约能源资源、提高经济效益作为管理业绩的重要内容，促进提升管理水平和效益。
 
　　10.2.4条关注在建筑物长期的运行过程中，需要坚持绿色理念与绿色生活方式的教育宣传。用户和物业管理人员的意识与行为直接影响绿色建筑的目标实现。
 
　　为建筑使用者及物业管理人员提供的各类设备设施的功能、作用及使用说明的绿色设施使用手册。建立绿色教育宣传机制，促进普及绿色建筑知识，并通过媒体报道和公开有关数据，来营造出关注绿色理念、践行绿色行为的良好氛围。