2.2 技术管理
 
　　10.1.3条是控制项，重点关注场地内的污染源种类及排放情况。物业管理机构应根据建筑物的功能，制定污染物排放管理制度，并定期委托第三方检测机构进行各类污染物的检测。
 
　　审查污染物排放管理制度文件，以及具有国家计量认证的第三方检测机构出具的项目运营期（最近一年内）废气、污水等污染物的排放检测报告，并现场核查废气、污水等处理设施的运行、维护情况。
 
　　10.1.4条是控制项，评价时查阅节能、节水设施的竣工图纸、运行记录、运行分析报告，并现场核查设备系统的工作情况，以判断节能、节水设施是否达到设计的性能指标。节能、节水设施有别于传统的建筑设备，其运行管理上存在着技术难度及运行成本等问题，需要物业管理机构格外给予重视。
 

由于实际建筑的节能、节水设施的运行数据是一个动态值，往往与当地气候、建筑负荷及设备调试状况等相关，评价时需要进行科学分析，给出合理的意见。对于不能正常运行的节能、节水设施或未能按设计要求设置的节能、节水设施，必须提交相应说明。
 
　　10.1.5条是控制项，评价时查阅建筑设备自控系统的竣工图纸、运行记录和运行分析报告，并现场核查设备与系统的工作情况，核对现场设备系统的设置是否与监控点位表的内容一致，以及节能控制策略是否得到实施。设计评价时需预审，主要查阅建筑设备自动监控系统的监控点数表。
 
　　设备系统的运行记录和检测数据应保持一年以上，以供分析和检查；允许在出现故障时有不超过一个月的自动记录中断，但是故障期的主要能耗数据应提供人工记录。
 
　　对于建筑面积小于2万m2的公共建筑和建筑面积小于10万m2的住宅区，可不设BA系统，但应有简易的控制措施，如风机水泵的变频控制、不联网的就地控制器、单回路反馈控制等。
 
　　10.2.5条关注建筑运行管理人员对主要用能、用水设备系统的巡检、调试工作，对相关计量仪器和检测装置的定期标定以及对设备能效的持续改进工作，是10.2.1条的具体化。设备系统的调试和优化运行，对建筑运行的能源资源消耗、建筑环境等非常重要。公共设施设备检查、调试的目的是确保建筑设备及其相关系统达到设计要求。这并不仅是新建建筑的试运行和竣工验收所需工作，也是一项在运行期间要持续开展的工作。物业管理机构有责任定期检查、调试设备系统，标定各类检测装置的准确度，根据运行数据（或第三方检测数据）不断提升设备系统的性能，提高建筑的能效管理水平。
 
　　10.2.6条关注通过清洗空调系统，降低疾病产生和传播的可能性，保证室内空气品质。评价时，查阅物业管理机构制定的空调通风系统设备和部件的检查、清洗计划，清洗记录，清洗效果评估报告。对于不设集中空调通风系统的建筑，本条不参评。
 
　　物业管理机构应定期对空调系统进行检查，严格按照《空调通风系统清洗规范》GB 19210的规定进行清洗和效果评估。
 
　　10.2.7条关注非传统水源的用水安全。评价时查阅非传统水源的水质检测报告、供水量记录、系统运行分析报告。在设计评价时需进行预审，查阅非传统水源的设计文件。无非传统水源利用的项目不参评。
 
　　水质标准按《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920-2002、《城市污水再生利用景观环境用水水质》GB/T18921和《循环冷却水用再生水水质标准》HG/T3923执行。水质检测时间间隔不宜大于半年。检测报告应包含检测时间、检测项目、检测方法、检测结果等。
 
　　10.2.8条评价时关注智能化系统的配置方案及运行可靠性。查阅智能化系统工程专项深化设计竣工图纸（非建筑设计院提供的电气施工图）、验收报告及运行记录；在控制中心巡视现场检查安全防范系统、建筑设备监控管理系统和信息网络系统的工程质量和运行情况，不应有长期故障停运的情况。设计评价预审时，查阅安全技术防范系统、建筑设备监控管理系统、信息网络系统、监控中心及信息机房等设计文件。
 
　　10.2.9条关注物业信息管理系统的功能、系统的实施情况和运行情况，物业信息管理系统应在日常管理工作中发挥作用。通过查阅物业信息管理系统的方案、建筑工程及设备的配件档案和维修等信息记录、能源资源消耗和环境的运行监测数据，现场操作物业信息管理系统，以核查系统功能完整性及记录数据的有效性。　实行信息化管理可以提高绿色建筑的运营效率，降低成本，并且系统化的数据记录与存储有利于定期进行统计分析和设施工况优化。因此，完备的信息系统和完整的数据档案是维持绿色运营的重要手段。

　    2.3环境管理
 
　　10.1.2条是控制项，关注生活垃圾管理制度是否完善、合理，垃圾容器是否设置规范并符合要求。此条在设计评价时需预审，审阅垃圾收集和运输的规划，以及垃圾容器设置计划。
 
　　10.2.10条关注采用无公害病虫害防治技术以及化学品使用的规范性。查阅绿化用化学品管理制度，虫害防治记录文件（包含使用的防治技术、采用的防治用品、防治时间、操作人员记录等内容），杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品进货清单与使用记录。评价时，应至少提供一年的使用记录。当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。
 
　　10.2.11条关注栽种或移植树木的成活率以及生长状态。评价时查阅绿化管理制度、绿化日常管理记录，包括树木栽种、枯死等记录，以及枯死处置情况等。现场核实树木生长状态。
 
　　北方地区建筑在冬季进行运行评价时，需提交夏季的绿化园林现场照片佐证。
 
　　当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。
 
　　10.2.12条关注垃圾收集站（点）及垃圾间的环境卫生状况。评价时根据住宅建筑和公共建筑的使用特点，现场考察垃圾站（间）的卫生状况、垃圾站（间）冲洗和排水设施的完好情况，查阅垃圾站（间）运行记录（定期冲洗记录、垃圾清运记录）。必要时调查用户投诉及满意度情况。
 
　　设计评价预审时，需查阅垃圾收集站点、垃圾间等的冲洗、排水设施设计图纸。
 
　　10.2.13条关注垃圾在源头的分类投放收集，并通过分类的清运和回收，使之分类处理或重新变成资源。垃圾分类收集有利于资源回收利用，便于处理有毒有害的物质，减少垃圾的处理量，减少运输和处理的成本。评价时查阅垃圾管理制度文件、垃圾分类收集管理制度文件、垃圾分类收集和处理记录，并现场核查可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾分类收集的情况。垃圾分类收集和处理记录应包括总的垃圾处理记录、可回收垃圾的回收量记录。需要用法规来约束人们分类处置垃圾。即使在尚未建立垃圾分类处理的城市，绿色建筑也应先行实施垃圾分类，为今后的城市实施打下基础，使市民和物业管理机构养成环保习惯。