近几年，在房地产报刊上登载的研究房地产周期的文章不断增加，值得肯定，但对周期的释义和如何界定周期却众说纷纭。笔者现特对界定经济周期，特别是界定房地产周期，提出以下探讨意见——
１、“二战”前较多专家共识的释义和周期四阶段
对于经济周期的释义，经过多年的长期研讨，在“二战”以前，较多的专家逐步达成了共识，简明的定义为：每一次国民经济的“衰荣更迭”，形成一个经济周期。研究经济周期的目的，是避免或减轻经济危机或衰退产生的危害。
专家们还把“二战”以前的经济周期分为四个阶段，即：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段。也就是说，国民经济发展中完整地出现了以上四个阶段，才叫做一个经济周期。专家们还认为，国民经济发展中的小波小浪，例如某一年度经济发展速度下滑，但没有形成衰退、萧条和对国民经济产生明显的危害，接着又向前发展，就不叫经济周期。
２、“二战”后经济周期内涵的变化和不同论点
“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化能力的不断提高，因而发生在“二战”后的经济周期，已经出现了许多变化。最大的变化是，一般没有再出现波及全世界、危害极其严重的经济危机。在许多国家，经济发展中上升和下降的幅度减小，萧条期相对缩短，从萧条转向回升较快。针对这些变化，有些专家主张把“二战”后的经济周期分为萧条和繁荣两阶段；也有的专家主张分为不景气和景气两阶段：这两种主张的含意基本上是一致的。
随着二战后经济周期内涵的变化，虽然绝大多数专家的共识是——有了波峰和波谷才能形成经济周期，但对如何界定经济周期的波峰和波谷，则出现了一些不同的论点。
多数专家认为，只有综合地、较长时期出现负增长，并对国民经济产生明显的危害才叫“衰”；而后，总会出现复苏和繁荣期，有衰有荣，才能形成经济周期。今后研究经济周期的重点仍然应放在防止和减轻“衰”及其产生的危害上。这是一种占据“正宗”地位的主张，按这种主张计算出的经济周期，一般会比较长。
有的专家认为，国民经济从萧条到繁荣，有一个从零到３％的增长复苏阶段，经济发展中的低谷，应定在３％以下。也就是说，国民经济的波动增长只要有一年降至３％以下，不一定要出现负增长和产生明显的危害，就可以视为波谷，并可据此计算经济周期。按这种主张计算出的经济周期较短。
有的专家还提出了一个“新定义”，认为在经济发展上升期出现了一次一升一降的波动，也应认定为一个经济周期。为了检验这个“新定义”，有人做过一个假设的上升期波动的“测算”。例如，一个国家在过去１０年内，应用各种主要指标综合计算出分年增长的百分比为：８．９、７．５、８．５、７．０、８．３、７．３、８．７、７．７、９．０、７．９。按正常的认识，应认定这个国家出现了连续１０年每年递增７％～９％的持续发展繁荣期。而按这个“新定义”，则会因为这１０年上升期内出现了５次一升一降，而“认定”为出现了５个经济周期。测算者就此提出，按新定义算出了这样多的“超短型”周期，不知道能说明什么问题，它对于研究经济周期有什么用处和好处？去年上海市的同志们在房地产波动规律研究课题中提出，在经济上升期出现有升有降的波浪式发展，应叫做良性波，这是一种与“新定义”不同的意见。
还有的提出：每一次经济高涨，就是一个经济周期；每一次房地产价格高涨，就是一个经济周期。我认为这两种论点脱离了必须有波峰和波谷才能形成周期的共识，缺点甚为明显，但既然有人提出来了，也一并提供给大家研讨。
３、用什么指标和方法来计算周期
用什么指标和方法来计算周期，特别是房地产周期，也有着许多不同的主张。
一种主张认为，可以采取单一指标计算的办法。例如去年有两位作者在发表的文章中，就分别采用了以投资额和销售量（注：实际使用的是住房销售量）的单一指标来计算房地产周期。
另一种主张，也是多数专家的主张认为，应该使用多指标综合评价的方法来计算。至于使用哪些指标，却也是意见纷纭。例如张元端同志就主张使用投资额、施工竣工面积、销售额、房屋积压和价格等６项指标综合计算的方法。另外一些专家的主张，则多于６项指标，最多的达到十几项指标。至于这些指标如何综合使用，专家们又提出了各不相同的计算方法。
由于专家们对房地产周期使用了不同的界定方法，虽然大家都用同样的统计数据，但计算出来的周期却多种多样，所做的分析结论更是大相径庭。这种“各吹各的号，各唱各的调”的局面，很不利于房地产周期研究工作广泛深入的开展。因此，很有必要对周期的概念进行统一界定。为此，笔者提出两条建议：一、建议由有关部门或由有关社团和学术机构牵头，组织一批专家，对房地产周期的界定方法进行专题研究。在时机成熟时，拿出一个统一的界定方法初稿，通过广泛征求意见和补充修改后，确定一个统一的方法。二、在统一的界定方法没有确定前，建议专家们在撰写有关文章时，写明文章中所列周期的界定方法。
４、需不需要独立地研究房地产周期
一些西方国家的调查，以及已经在我国翻译出版的西方专家论著，都把研究经济周期列入宏观经济研究的范畴，着重于研究国民经济的周期变化。由于国民经济是由各行各业共同组成的，西方国家专家们在研究国民经济的周期变化时，总会使用一些当时有代表意义的行业资料来说明问题。例如，美国专家库兹涅茨在１９３０年发表的《生产和价格的长期变动》中，分析了英、美、德、法、比等国１８６６至１９２５年５３种商品的统计资料，计算出了１５至２５年不等的周期波动数据。库兹涅茨在分析时使用了大量美国建筑业的统计资料，并认为在美国建筑业中１５至２５年的周期波动表现得特别明显。由于库兹涅茨的计算使用了大量建筑业的统计资料，也被媒体称之为“建筑业周期”。但要看到，库兹涅茨使用大量建筑业的统计资料进行研究的最终目的，不是研究建筑业周期，而是为了研究国民经济周期。附带说明，该篇文章的另一贡献，是指出了建筑业周期与国民经济周期基本上是一致的。
改革开放以后，我国有些专家开展了研究房地产周期的工作，已经做出了一定的成绩。但也要指出，这项“新兴”的研究工作还有许多不足之处，需要做补充。因而对参与这项研究的专家，提出以下建议：
１、通过深入研究，用充足的理由，说明在我国独立地开展房地产周期研究的必要性和可行性。但不要把国外有库兹涅茨的“建筑业周期”作为惟一的理由。
２、进一步明确开展房地产周期研究的目的和任务，特别是要明确研究房地产周期的目的，是要提出延长房地产繁荣期的对策，为房地产业持续、健康发展服务。
３、继续深入研究房地产周期的界定方法（含指标体系和指数方法），使之日臻完善，并为日后的统一工作做准备。
４、认真研究房地产周期与国民经济周期的关系。房地产业是国民经济的基础性产业，它发展中的“衰荣更迭”应与国民经济基本相同，这就是一致性。房地产业又是国民经济的先导性行业，在国民经济“衰荣更迭”时，一般都会率先繁荣或衰退，这就是相对独立性。
从１９８９年以来，我国在物价基本稳定的前提下，国内生产总值以每年高于７％的速度发展，出现了一个持续１４年的国民经济发展繁荣期（这一繁荣期还未结束）。有的研究房地产周期的作者在发表文章时，按自己的或有的专家制定的界定周期的方法，计算出这１４年里已经出现了１次或２次房地产周期。出现上述房地产周期与国民经济周期的很大差异，可能有两个原因：一是有的专家在制定房地产周期的界定方法时，没有很好地考虑房地产业与国民经济发展在整体方面的一致性；二是如果认为房地产周期与国民经济周期有时出现很大差异是正常的，就应该以充足的理由来说明为什么会产生很大差异的道理。
大家知道，科学研究是为了阐明事物发展的内在规律，不仅要知其然，而且要知其所以然。希望参与研究房地产周期的专家们，在研究房地产周期时能尊重科学，刻苦钻研，“寻根究底”，使每项成果都能达到理论与实践相结合的深度。
