殷红：各位来宾下午好，非常荣幸有这个机会在这个地方与各位同仁进行交流，就房地产金融这个课题进行交流，我感到非常高兴，上午各位专家学者就房地产融资的多元化问题谈了国外的模式以及国内探讨的可行性，我想和大家交流的题目是银行贷款在我国一个比较长的时间内可能还是房地产企业主要的资金来源。
我的发言分三个部分，第一是关于房地产融资的主渠道问题，第二是讲一下工商银行的房地产金融业务，第三讲一下房地产金融业务面临的主要的风险。我只谈几个观点，不展开讲。
第一个问题是关于房地产融资的主渠道问题。
我个人的观点就是说，在目前以及在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，我理解就是说，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券的融资，同时信托资金，还有今天上午刘老师讲的投资信托，他讲的那个REITS。
在美国来讲，今天上午包会长也讲了，银行的信贷资金只占15%，我想他们资本市场发育的比较快，也许直接融资的渠道有很多政策性的优惠，尤其是税收各方面的优惠，所以促使了各种融资模式的发展，但是大部分的国家还是银行机构，银行还是占绝对的优势。在我国来讲，我觉得银行融资的地位应该还是比较长时间保持的。
第一就是说，在我们国家银行长期以来，是发挥着十分重要的作用，在计划经济的时候，这个作用是勿庸置疑的，他是所有资金的来源，都是来自于银行的，银行是作为财政的出纳和会计的角色，他的地位肯定是绝对性的。
第二是在转型经济的过程中，银行所起到的作用也是勿庸置疑的，可以说我国转型所走的路和苏联所走的路是不一样的，我们是渐进性的，我们对金融体系的构建到现在应该说已经形成了以银行为主体，多种金融机构并存的金融体系，根据96年的数字，银行的存贷款的比例占比为75%和80%，2000年银行的贷款资金仍然是70%，他还是占有垄断地位，但是不管是人民银行，还是银监会，还是国务院，对于银行的垄断，将来的趋势是要培育多渠道的融资方式，这个是一个方向，但是现在这种状况的改变，我想可能要有一个过程。
在今后的一段时间里，我个人觉得，他依然是一个主渠道，为什么呢？就是说银行目前的存款资金是23万亿元，其中居民存款是1.1万亿，首先作为金融资金的机构，你要经营它，首先就要有资金的来源，对银行来讲，在中国人们为什么把大量的前存到银行里，这和整个社会的保障体系分不开的，人们对于养老，对于医保，对于子女的教育，一些社会上不能提供的保障功能就需要自己考虑，需要做这方面风险的储备，就是说，他投资目前的股票其他方面可能风险比较大，大量的钱会积累到银行里，所以造成我们的储蓄不断的增加，虽然启动消费的政策不断的出台，但是还不断的增加，我们银行有了这么多的资金没有好的市场去投放，正因为我们掌握了充足的资金的资源，所以，对于将来或者是一个比较长的时间，我认为银行还是一个最有实力和最大的资金提供者。
第三个理由就是从银行的角度说，银行把房地产金融业务放在了银行发展的一个战略地位，尤其是四家国有商业银行面临股份制改造，最大的课题是调整信贷结构，就是把不好的资产调到好的资产上，目前看来，房地产资产是很好的资产，我们所讲的房地产行业，是以住房为主体的房地产行业，就是说，对市场反应最为敏感的是其他商业银行，我们做这个业务的过程中，就感觉到，来自其他商业银行的竞争，充分体现了这个市场是很有活力的，他们最看准的是个人贷款，围绕着个人贷款与其相配套的住房开发贷款，这个业务各家银行都非常看好，因此竞争也非常激烈，银行对这块的投入也会越来越多。
第四，我认为在西方发达国家除了美国之外，大部分的发达国家他的经营构架还是主要以银行为主要的资金渠道的，尤其是德国最为典型，尤其是目前混业经营，都在研究这个问题，尤其是WTO之后，外资银行都是全能银行，国内的银行要和他同时竞争的话，可能混业经营会提到政府的议事日程来，所以我认为这个还是主要的渠道。
从我们多年来的数据看，银行房产贷款去年是17000亿，其中个人住房贷款是12000亿，我们所有的银行房地产贷款也是1万多亿，房地产投资是1万多亿，房地产贷款当中，我们是累放额，就是说，个人住房贷款累计发放了6000多亿，开放贷款累计发放了4000多亿，由于房地产贷款包括一个法人的，对公司企业的贷款，从我们投放主体上讲，对法人的是企业的贷款，对个人是按揭贷款，对银行的运作来讲配套做的，开发贷款是30%，按揭贷款以购房者的名义借了以后，是两到资金同一个项目，一万的多亿的房地产贷款和一万多亿的房地产的总投资额，他不是简单的相加，有一个置换关系，就是全额置换，部分置换，这样的话，银行资金占整个房地产资金里利用的资金占70%左右，从历史上看，房地产企业对银行的依赖度是越来越高了，不是越来越少了。
我想说明什么问题呢，就是随着我们金融机构体系的越来越多样化，银行的垄断地位在下降的过程中，房地产企业对银行资金的依赖性不是在下降，而是在升高了，原来我们没有按揭贷款，90年代以前没有，我们现在有了，按揭贷款发放的基数是以售房款来发放的，他有一个利润的追加，这样的话，实际投入的资金是远远大于实际30%的额度，这是我讲的第一个问题，就是说银行与企业之间的依存度越来越高，风险也会越来越大。
第二个工商银行房地产贷款的发展，工商银行是全国最大的银行，2003年我们的资产总额是5万多亿，我们的贷款资产是33000亿，是全国第一的，我们工商银行的存款是46000亿，这也是老百姓和企业对工商银行的信任。我们的机构也是最多的，我们一共有24000多个机构，光营业网点就有2万多个，支行有3300多个。同时我们近几年来，都一次被国外的各个权威杂志，像银行家杂志，环球金融，亚洲金融各个专业杂志被评为中国最佳的银行，这是对我们工商银行一个总体的概念，我们工商银行的房产金融业务和全国的房地产业务是同步发展的，我们92年开始介入，93年成立房地产信贷部，那时是以个人住房基金、单位基金以及城市基金为资金来源，还有公积金，然后再发放贷款的，随着业务的发展，到了96年，实行了大并账，从96年，尤其98年以后快速发展，我们实现了两个转变，一个是从政策性业务向商业性房地产贷款的转变，我们的主体业务是商业性的贷款，而不是政策性的。第二个转变我们是从单一的法人房地产企业贷款向以个人住房贷款为主的所有品种相配套的转变。
这是我们简单的一个发展的过程。
到了去年年末，我们房地产贷款比98的年翻了近十倍，个人贷款余额到3000余亿元，增加了52倍，开放在宽是9500多亿元，住房贷款占全国各项贷款的比重比97年的2.2%，达到了现在的14%，因为工商银行是一个以工业和商业企业贷款起家的，他原来主要是流动资金贷款，从我们工商银行的资产负债表看，我们的资产以短期流动资金为主，而长期的贷款资产比较少，所以我们在发展的过程中，我们定位是一个是发展长期的项目信贷，再一个发展房地产贷款，因为是中长期的贷款。我们现在做下来是15年，在我们资产负债比例管理上对我们的一个要求。
同时在改革中，不良贷款的清收，现在就是风险的防范，对我们工商银行来讲，作为住房金融业务作为我们工商银行改革发展的一个战略通道，是一个调整信贷结构，改善信贷资产的质量，我们房地产的贷款的质量应该说是非常好的，从99年以来的开发贷款的不良率才0.7%，我们的个人住贷款四级分类的不良率才0.19%，我们本身有一个五级分类的标准，我们是比国际还严格的标准，国际是通过人为认定的，尽管你三个月没有来还款，我们就划为不良了，如果在国外的话，就要评估一下，他所抵押的房子，如果能够全部收回，这个还是属于正常贷款，我们就不考虑他第二还款来源的情况下，我们一律划为不良，可以说我们的五级分类标准更严，即便在这样的情况下，我们的不良率才0.1%，为什么我们工商银行把住房贷款这个业务作为我们整个信贷结构调整改善信贷结构的战略通道，同时也是减轻我们的存款压力，我们的存款任务是最好完成的，优质的信贷市场寻找又特别难，竞争的成本越来越高，好的企业，各家都去抢，成本其实是非常高的，但是如果放住房贷款，你也不需要维系他，如果是好的企业，稍不留神就被人家挖走了，用我们的话说，就像种一颗大树，慢慢的就收息了。
所以我们有一个目标定位，我们在十五规划期末，我们的住房贷款要占换行信贷资产的18%，也就是说，我们住房贷款业务要达到七千亿，我们的个人住房贷款要达到五千亿，应该说十五期把上要到了。
我介绍一下我们工商银行的业务品种，我们分为两大块，一个对法人的，也就是对企业的，一个对个人的，对法人这块，部分主要有土地储备贷款，现在人民银行允许我们做的主要是对土地储备中心，有政府性质的，对企业的自己囤积土地的储备人民银行还不允许做。我们项目储备贷款应该说是一个竞争客户的很好的品种，做一个搭桥贷款，但现在这个品种受于规定的限制，我们就取消了。
我们最大的贷款品种是房地产开发贷款，还有一个是法人商用房贷款，比如说要搞经营的话，他的房款是靠经营收入还，他不可能一次性还，也是分期付款。第四一个是高校学生公寓贷款。这是主要的品种。
个人住房贷款品种就非常多了，有购置住房贷款，有购置商用房贷款，有合同要素变更，你任何因素要变更，都可以给你变。我们在房贷领域，我们经过这几年的发展，我们已经连续两年已经是全国最大的按揭银行，增量和余额都是排名第一的。
第三个是关于房地产银行贷款风险的问题。
一般性的市场经济的国家，他房地产贷款的风险，一个是政策风险，一个是市场风险，利率风险，流动风险，但是在我们国家，首先利率风险没有，我们现在利率是人民银行说，尤其是个人住房贷款不能浮动，我们从利差上看，利差还是可以覆盖正常的风险。对于我国来讲，我体会，目前最大的风险有几个。
因为我国的房地产开发模式以及房地产个人消费的模式和国外不一样，所以我们的这个经营模式带来了房地产金融所面临的风险是和国外不一样的，我们主要还是期房，我们期房的贷款占了整个贷款的80%，因为期房贷款带来的风险，比如说房地产项目没有竣工，烂尾，项目当时承诺的条件没有达到标准，质量、产权等等的纠纷，开发商已经撤了，唯一能使用的手段就是不还银行贷款。第二个是假按揭贷款风险，就是说，企业为什么要搞假的，第一按揭贷款来的比较容易，各家银行都抢，甚至我们给售楼的人红包，而开发贷款呢，人民银行卡得很严，自有资金，而且是所有者权益必须30%，据我们调查，去年年底参加上海房交会的，我们只有一家符合自有资金30%的，我们在存量贷款中符合的就不多，在增量市场上就更少，这样企业获得开发贷款的门槛是非常高的，有的时候是有点逼良为娼，另外他们认为利率比较低，但是我告诉大家，利率并不低，开发贷款是走的期限利率，个人住房贷款利率是名义利率，名义上是低，但是并不低，个人住房贷款利率是按月滚息的，所以企业做假按揭的成本是很高的。另外他们认为使用周期比较长，但实际上，这个还款压力也是很大的，因为每期都得还，但是我在这要提出的一点，为什么企业以及个人愿意这么做，我觉得关键是信用体系没有建立，如果说信用体系建立了，那么就没有这种虚假的证明去骗取资金为个人谋利益，这在刑法193条是以诈骗罪判的，但是在司法解释上有分歧，而且银行是苦于银行中央集中管理，法院是地方性的，我们一般在官司上不会吃亏，在座的企业也非常清楚，而且企业跟地方公检法要比银行跟公检法的关系要好得多，所以司法解释一直没有站到银行权益上保护银行。现在已经寻求各家银行找一些司法解释，这个不仅是保护银行的利益，也是维持整个全社会的信用体系的问题。
我们感觉第三个风险是市场风险，主要是看不准，就感觉到，国家认为风险比较大的地方，真是我们最好的地方，比如上海、浙江、广东，目前建设部认为房价涨幅比同期高出很多的地方，都是我们资产质量管理都特别好的地方，还有对市场风险我想对于政府来讲，还有国外的政府讲，都是面临同样的问题，如果哪个预测到了，都不可能再出现房地产泡沫了，如果有人看得准的话，对政府也是很大的课题，我们不怕老百姓还不起款什么的，我们最怕的是整体性的风险下滑。
第四一个风险我们感觉到法律风险，目前法律对银行的权益的保护，我觉得是欠缺的，一个是建设款优于抵押权的问题，应该是存在一些道德风险，我们在广州吃了一个官司，而且通过仲裁以后，他就说我们两家有合同，法院判给他了，我们认为这个地方会滋生道德风险，他为了逃避银行债务，就搞一个合同，我还有公正什么都有，我就不还款，这个有法律风险。第二个是借款合同和买卖合同的关系问题，就是说目前司法解释说，买卖合同如果存在纠纷，那么会危及借款合同的安全，其实应该是两个独立的合同，他们两个不以陈和一方的存在而存在，不管买卖双方有什么关系，你借我钱，权益就应该得到保护，这个问题是需要呼吁一下，尽管现在我们的不良贷款率非常低，但是，和国外的运作环境上有很大的差距，并不是现在低了，以后还会低，所以在这我提几个建议，第一是在销售门槛上，从主管部门上应该提高，现在人民银行的按揭贷款进去的门槛，一个是封顶，一个是现房，商用房是现房，住房是封顶，但是销售证的发放，有的正负零就可以卖了，这样老百姓就买，按揭贷款不进去也不行，银行可以这么卡，但是应该配套，如果不配套的话，银行就很为难，要不去竞争这个市场，要不为违规操作，而且往往不合规会造成风险，但是在欢迎的配套上，一个要提高销售门槛，第二个信用体系要加快建设。第三个是市场的指导，就是说银监会和人民银行应该加强对我们市场的指导，一个是风险在哪，应该怎么防范，再一个市场风险如何提示我们。第四一个是司法解释说，我觉得银行的声音太弱，司法解释上对我们的权益的保护我觉得应该有所突破。
我就向大家汇报这么多，最后一点就是说，我们工商银行过去、现在和将来都会继续一如既往的支持房地产业的发展，谢谢大家。
