这次会议主要是围绕融资渠道的问题，是房地产界的重点，房地产的发展到今天红红火火，业内人士在不断的探索，业外人士也有很多的看法。去年九月份国务院发布了促进房地产市场发展的通知，应该说对房地产市场的运营状况做了一个总结，说中国房地产市场发展是健康的，但是目前对中国房地产市场的看法又开始了，为什么呢？出现了固定投资规模偏大的问题，而房地产又恰恰是固定投资的组成部分。第二是炒房团的事，温州的事情，所以房地产市场始终是有许多话题，我讲的形势这方面。
另外有两个问题也是最关注的问题，一个是土地问题，一个是金融问题，从前年开始，国家土地管理部门根据国务院的要求，所有经营性的土地不能再搞协议性的出让，招牌挂这样方式的出现，和地价比较快速的上升联系在一起，如何看待这个问题，地价的上升和房价的上升联系在一起，又是泡沫生成的一种因素。第二是金融的问题，我说121警报出来以后，我们房地产界出现了找钱热，大家都向钱看，所以我们讨论的问题很多。
原来想根据计划讲几个方面的问题，现在看来知道也比较晚了，前面许多同志也说了很多观点，有些可能重复，我还是想，半个月前，我们和上海召开了一个国际投资基金会的论坛，也听到了一些国际人士的看法。
首先我想简要的说一说中国房地产市场的高速发展，充分肯定了房地产金融对中国房地产市场发展的巨大的作用，大家知道，中国房地产市场已经连续六年供需两旺，特别是去年增长幅度达到了30%，过去五年是20%，去年是30%，投资、竣工、销售都是30%左右，特别是销售额超过了34%，这几年中增长最快的，房价应该说也是比较平稳的，去年是3.8%，商品房控制率增长幅度放缓，存量市场开始活跃，应该说中国的房地产市场我认为是一派大好，而且我对金融市场讲，也没有理由不看好，因为我们基本的方面，一个是国民经济正处在快速生长的空间，国民经济正处在新的上升期，朱容基当总理的时候是拼命的拉，投资才拉起来，现在温家宝当总理了，往下压，这种势头挡不住了，经济上的活力显现出来了，再加上换届，各级政府都想搞投资，经济性的增长，加上政治性的因素，今年一季度是9.7%，第二季度怎么样，这个东西现在是这样的情况，整个经济看好，老百姓的预期看好，我们发现老百姓的买房积极性很高。
第二一点是我们房地产市场的拉动是需求拉动，需求拉动的三种主要的需求力度不健，第一种是老百姓改善住房条件的需求，有了房子想买好的。第二个需求是拆迁需求，这个占三分之一，有的城市占一半，城市在改造，第三种需求农民进城的需求，这三个需求在短期内是不可改变的，所以中国房地产市场很兴旺是有道理的，有的人说有周期，我觉得看不出来。今年一季度的房地产增长比去年还快，人们看不懂，应该说调整了，应该下降了，现在还上涨。我总结，房地产市场碰见了千年机遇，老百姓买房，这样的积极性一千年才有一次，我们历史上房子都是老百姓的，但是解放后变成公家的了，改革以后又变成了个人的，我们50年没有买房了，大家都想买房了，而且讲求从众效应。所谓买房的积极性在增长，再加上投资需求，我们有两种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，现在老百姓的存款在银行，是负利率，温州人想到了，买房可以炒一把，我现在分析我们的市场第一是消费需求拉动的，不是投资需求拉动的，第二，是以消费需求为主的，投资需求开始有了。第三个因为18号文刚出来，对引导中国房地产市场持续健康的发展有很好的措施，只要各地认真做，市场肯定是好的，谁都不希望出问题，我们现在讲的是警告，警告是好的，你不要感冒了，专家们讲话都是这样，但是我们说一打喷嚏就是肺癌，就麻烦了。
但是有一些问题也要重视，不是说我们没有问题，我们说，我们现在的政府的调控能力跟不上市场化的速度，98年以后中国的房地产市场开始市场化了，如何调控市场，市场会出现什么问题，人们不清楚，往往无所适从，我举个例子，上海是房地产市场发展的比较好的，为什么在上海开会，上海的二手市场很规范，比起北京来说，应该是在前面，但是恰恰上海的问题被人们高度关注，这个问题好像是从杭州传染过去的，实际上市场发展的规律没有掌握住，就是房价涨的太快，三年前比北京低50%，现在拉齐了，甚至超过北京了，上海50%的涨幅可以用十几年的时间，现在三天填满了，现在人们发现有泡沫，如此好的市场有泡沫，所以上海政府给上海房管局下任务，今年的房价第一不能跌，第二不能上涨太快，最好12%，哪有那么准确的。上海的房已经引起的高度关注，这说明什么呢，现在在如此房地产热潮中，容易产生过热的现象。
我的观点第一是慎提过热，一个支柱产业随便说过热不负责任的，不要随便乱说，是什么就是什么，我们国家的经济是不是过热，中央领导没有说，只说偏大，偏大和过热是两个概念，但是经济学家可以说过热了，我认为房地产市场即使有这样的情况也不要轻易的说过热的问题，是什么问题说什么，更何况我们的市场有很大的差异性。
我们的市场差异在哪里呢，可以说东边日出西边雨，汽车市场、家电市场，要降价都降价，房地产市场不一样，上海的涨价，广东的降价，北京评价，差异性很大，所以不要笼统的说房地产市场过热，即使过热，也是个别地区热一点。
第二一点，对房地产市场要谨防过热，支柱产业不是闹着玩的，有一点出了问题了，我们要修补他，现在有什么样的一种过热苗头呢？有两种，一种我把他归纳为叫盲目性过热，第二种叫泡沫性过热，盲目性过热是什么呢，有些地区，有的城市，房地产开发投资过大，政府希望大量开发，拉动经济，开发商信息不对称，都来投资，结果一投资太多了，造成了控制量的加大，房价上升，房子卖不掉，这是盲目性过热，但是这个市场会调节，工程放慢速度，慢慢可以市场调节。第二种过热是泡沫性过热，泡沫性过热和盲目性过热是相反的，他的表象不是房子卖不掉，是房子卖得好得不得了，不够卖的，排队抢购，房价标升，市场规律是什么呢，供求绝对价格，供不应求价格就升，供大于求价格就下跌，这是市场经济的铁律。他们说什么一个叫泡沫，一个小区里最差的套型买得最贵。当然不只是这样，就是销售价格远远超过他的实际成本。这个现象在杭州、浙江、上海江苏一带开始出现，所以上海市场有没有泡沫，在讨论房地产市场是否健康的时候我不说话，国家说是健康的，我说有泡沫，我是这么看。香港、台湾、日本泡沫破灭以后带来的经济的萧条，现在还缓不过来，香港的房价下降了68%。这个恰恰是人们最关注的问题，有人给我打长途，说中央电视台讲话了，希望给我们上海人说说话，说房价不能再涨了，再涨我们买不起了，泡沫性的实际风险很大，一旦泡沫到了一定程度，没有人接盘了，泡沫破裂以后是灾难性的，首先风险在银行。
所以中国的楼市现在有两种不同的情况，我们现在最关注的是后者，泡沫性的问题，现在上海采取措施，第一期房不让转让，第二转按揭要刹车，第三盖更多的中低价位的房子，加大供应量。第四是减缓拆迁速度，就是说，调整价格，让价格平抑下来，以为是调整供求关系，使供求关系平衡，加大供应好说，房子多盖一些，减少需求怎么减少呢，主要是减少炒楼者的需求，控制或限制炒楼，这样的办法，现在上海的市场平稳下来了，当然杭州的办法是补交个人所得税，南京是控制炒作，这是我们市场关心的问题。
我认为，市场发育是区域性很强的，我刚才讲的主要是长三角的现象，这和长三角的经济发展需求很旺盛有关系，也和长三角一些城市的土地供应相对需求不足有关系，所以这个当中的一些问题我们正在研究，正在进一步的观察市场，总之要我们的市场平稳的发展。
至于全国其他的地方反应不一样，广州连续五六年下跌，现在房价是下跌，地价也上不去，广州的开发商讨论，广州的房价有没有回升的空间，回升的可能性大不大。北京这几年家比较稳定，均价还降了一点，实际上很多楼盘还在涨，但是涨的幅度和上海完全是两个概念。全国其他的地方都比较稳定，你们讨论过热什么的，我们这里很好。
今天上午有人说房地产增长幅度太快了，有人讲降到10%，到底涨幅多少合适，我认为谁都说不清，说的清的是什么，供求总量不能只从供应量幅度多少判断好不好，我认为供应量和需求量匹配就好，而在于供求结构是不是平衡，在于价格不是平衡。所以我们现在追求三个基准，供求总量基本平衡，供求结构基本合理，供求价格基本平稳，这样来看待市场，所以我们看全国的市场是从这个角度看，这样是比较好。
我讲的这个意思就是我的一个观点，中国房地产市场这么好的势头，离不开房地产金融，房地产金融立下了汗马功劳，我曾经做过这样的比喻，中国的房地产这架飞机靠的是两个发动机，一个是房改，一个是地改，还有燃料库，就是金融，我们自有资金只有20%，80%都是银行借贷的，中国房地产业跟金融业已经热恋了六年。因为这样的热恋，保证了中国房地产的发展。
房地产开发投资在过去六年中年增长25%，住房抵押贷款年增长率112.8%。去年年底全国的个贷已经超过11000多亿，是97年的60倍，整个的房地产贷款中，个贷占在全部贷款的14左右，这个速度是非常惊人的。
但是就在这样的千年的发展机遇中，房地产的发热又让人欢喜让人忧，欢喜是消费需求拉动，社会经济互相推进，忧的是银行的风险，忧的是中国政府的金融安全，商业银行不忧，中央银行忧，因为一个是银行本身的问题，我们不良资产率很高，我们房地产又是最大的借贷的行业，他看到了我们行业的风险，也看到了我们商业银行和房地产之间热恋当中出现的问题，所以我说，121事件是发出了警报，实际上我们开发商用的资金60%是贷款，房地产开发违规的比例要高，24.8%是违规的。作为银行来说，资金的安全是第一位的，第二位是盈利，要安全要盈利，必须是资金要流动，还有是操作透明，我们现在操作不透明，实际上银行的风险来自三个，我理解一个是市场风险，房地产市场这种风险太可怕了，万一是泡沫，首先倒霉的是银行。第二中国社会还有一个诚信问题，企业和银行之间不诚信，诚信方面的风险。第三是操作上的风险，银行操作不规范产生的风险。
所以银行代表银行业发布121文是为了保护银行的安全，也是为了中国金融的安全，这个也是应该的，为了规避风险问题，我们开发商当然对这个问题反应很强烈，121文出来以后，我们专门开始开座谈会，我也讲了一些意见，就是说，我们自己感觉到，银行不应该四路卡紧，应该发展是硬道理的，同时监管，其实有些没有执行，比如必须是封顶以后才发放抵押贷款，有的地方也不一定执行的很严格，实际上121文给我们泼了一个冷水，让我们的热恋对象修补一下关系，这里有清醒剂，也有催生剂，催生剂就是开辟融资渠道的问题。
从房地产金融看，有直接融资，间接融资，直接融资就是到股市去融资，间接融资就是通过银行来融资。还有债券融资，股权融资，就是公募、私募，内部、外部，无非是几个渠道，从金融看是四个，一个是银行业，一个是证券业，一个是信托业，一个是保险业，我们现在房地产融资主要是银行业融资，股市融资几乎没有开放，全国的股市融资也不多10%，我们银行融资是90%以上。所以，国外的融资的去多给我们一种思路，我们是不是可以除的银行直接融资以外，是不是可以更多的发展股票市场融资，是不是可以通过信托融资，大家都要动一些脑筋，实际上121文出来以后，中国出现的找钱热，开始紧张了，原来跟银行关系太好，要钱他给，现在限制住了，所以开始动脑筋了，过去动脑筋主要是动土地的脑筋，想办法打通关系，寻找土地，但是土地市场规范以后，土地的黑箱变成灰箱、明箱以后，拿土地就是看什么样的方案，不用拉关系，我们的脑子应该用在融资上来，所以大家开始找钱了，是不是这个道理。
在目前看来，一个就是房地产上市的出现了一种小高潮，我们房地产99年6月国家不批房地产企业上市，到2001年才解冻，前几年上了一些，现在更多的人在排队，很多的准备上市，你有规范经营的公司应该上市。还有是借壳上市，通过借壳来上市，也是一种渠道，到目前为止，全国大概有六七十家以房地产为主业的上市公司，还有大概300多家是通过上市公司收购，或直接介入房地产企业上市，这个劲头还在不断的发展。
还有境外上市，比如说香港上市，前两年首创上市，现在还有排队的，这也是一个渠道，第二个渠道就是信托，01年的10月份信托法开始实施，开始对信托公司的运作进行管理，这次交流的很多，现在信托是能解决一部分的资金断流的问题，特别拿土地阶段，资金不足的阶段可以，但是从我们的情况看，信托主要还是贷款的方式多一些，以债权的方式多一些，尽管是股权的出现，也是以贷款的方式，通过银行作为中介，比较少的是股权的办法，还有是股权和债权结合的办法，通过信托来做。现在看来我们房地产企业还要了解信托是怎么回事。他是在银行外另外开辟的领域。
国外做的比较好，有信托基金，我们现在还没有出来，我理解信托公司是非银行的金融机构，而房地产基金公司不是金融机构，他是有区别的，现在允许你在金融机构里运作，而且主要是私募的，还没有到公募的位置，信托还有期限，两年三年，基金一般可以无限期的下去，所以我们还在基金的阶段，更主要的是我们还没有国家基金法。
在这样的情况下，我们开发商就寻找海外资金，因为海外房地产基金是成立的，海外基金纷纷到中国来，现在海外看好中国房地产市场，包括刘晓光也介绍了，包括上海的一些公司。我们跟金融谈恋爱很容易，跟老外语言不同，你的回报率是30%，老外不相信，所以基金的进出也不那么简单，他要进行可行性研究，你的财务非常透明，我们金融也是灰箱操作，真正要海外基金进来，你的财务要是透明的，什么是盈利的，清清楚楚，你稀里糊涂的，借不多钱的。所以一定要强调我们的运作规范，我们的项目好，那么基金进来。所以说我们使外部基金进来不是那么简单的事情，但是基金是一路子。
另外还有一些外资银行，外资银行也看好中国，我们马上解冻了，所以我觉得，融资渠道应该是看得很宽的，即使是这样，我认为，通过银行融资，仍然是中国房地产融资的主渠道，其实中国不缺钱，缺的是渠道，中国的资金不缺，我们和银行对接中有不规范的地方，有风险存在，我们如果是好的项目，银行照样跟你谈恋爱，他盯在你后面，好的项目，好的公司它紧着你，所以我们还是在主渠道上多想想办法，归根到底是项目要好，运作要规范，我们现在在资金运作上多动点脑筋。当然了对银行的融资也得讨论，前两天参加建行的讨论，既要发展又要规避风险，能够开辟更多的金融产品，风险怎么规避的一个课题，我们想，去年十月份我说，2004年将是中国房地产金融年，我们共同努力把房地产融资渠道进一步拓宽，我觉得还是有希望的。
也就是说融资渠道还是动一些脑筋，想一些办法也是可以的，而不是引进国外资金，谈恋爱早着呢，信托的话，小份额的可以，但是他也要制定一个规范。
总之，从整个行业来说，既要发展金融，又要规避风险，所以有担保，现在有很多担保公司，分散风险，第二个就是要建立起信用体系，个人信用体系，企业信用体系，要建立信用的评估体系，现在不知道。
我们现在开这个会，介绍经验是很好的事情，归根到底，无论是直接融资，还是间接融资，关键还是我们运作规范，项目好，这是一个前提，我想我就讲到这，谢谢大家。
