房地产业如何贯彻十六大和十六届三中全会精神，以科学发展观为指导，实现持续健康发展，是近期各方关注的热点话题之一。日前，记者就这一问题采访了中国房地产业协会会长杨慎先生。
杨会长说，科学发展观是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，从新世纪新阶段全国经济和社会发展大局出发提出的重大战略思想，其基本内涵是：坚持以人为本，以人与自然的和谐为主线，以发展经济为核心，以提高人民群众生活质量为根本出发点，全面推进经济、社会、资源和生态环境的持续、协调发展。这既是历史经验的总结，也是指导全面建设小康社会和现代化建设的根本方针。
对于这一问题，杨慎特别强调以经济建设为中心的重要性。他说，发展，是当今时代的主题，也是我们解决一切问题的基础，这些年，我国取得的各项成就无一不是坚持发展的结果。他说，去年我国人均国民生产总值达到1000美元，表明我国从低收入国家向中等收入国家迈进新的发展阶段。这个发展阶段最明显的标志就是，社会消费结构从过去的生存型为主，逐步向发展型、舒适型升级，住房、汽车、电脑等高档消费品快速进入普通家庭，群众用于教育文化和旅游休闲等的投入显著增加，并由此带动整个产业结构的升级和各项事业的快速发展。在这个大背景下，房地产业践行科学发展观，应重点解决好四个方面的问题：
(一)规模适度，结构合理，增速平稳
杨会长说，经过20多年的快速发展，全国新建城乡住宅240亿平方米，折合2亿3千万套，绝大多数百姓住房条件有了明显改善，人均居住水平比过去提高了2.5倍，我国住房严重短缺的时代已经结束。今后要做到持续健康发展，应遵循统筹兼顾、量力而行、规模适度、增速平稳的原则，在提高质量和效益的前提下求发展，避免出现大起大落，努力做到与国民经济发展相协调，同居民收入增长相适应。 当记者问这种协调和适应有没有一个量的标准时，杨慎说，市场经济千变万化，消费需求多种多样，很难确定一个定量坐标，但也并非没有规律可循，他根据近几年的经验统计，提出了一个“一、二、三”的均衡发展参数：
一是每人每年新增住房面积1平方米左右，逐步实现每户有一套功能合理、舒适实用的住宅；
二是开发建设投资年均增速20%左右，不宜过高或过低；
三是全国每年新建商品住宅总量300万套左右(不含居民自建住房)。
他说，如能大体按这三个参数调控发展，既可如期实现小康居住目标，又可避免大起大落。他特别强调，这些经验统计都是源自全国的感性认识，各地情况千差万别，千万不能生搬硬套。
在谈到住房结构合理性时，杨慎说，我一直认为，结构合理是指住房建设应以中等收入者需要的社会公众住房为主，在这个前提下，努力满足不同收入人群住房的需要。中等收入者群体虽然现在只有20%左右，但他们是未来社会的主体。建筑工程是百年大计，不能只迁就现实，更不能低标准建设，否则是社会资源的极大浪费。他说，对低收入弱势群体住房问题应给予特别关注，但这属于政府行为，主要途径是通过财政转移支付及其他适当方式解决，不要同产业发展政策混同起来。开发企业的任务是按市场需求建房子，卖房子。要大力发展租赁业务，实行租售并举的方针，鼓励租用住房。自有住房率过高不利于产权流动，也是资源浪费。
在谈到如何看待当前房地产业形势时，杨慎说，我国房地产市场总体健康正常，不存在整体性过热，但要控制投资增速过快的势头。2003年全国房地产开发投资超过1万亿元，同比增速29.7%，今年又继续攀升，1、2月份累计完成投资945亿元，同比增速50.2%，31个省、市、自治区中，增速超过50%的有13个。杨慎认为，在多数居民住房条件已有明显改善的情况下，这样的增速偏高。讲到这里，他举出两个令人置信的理由：一是房地产开发占固定资产投资的比重约占20%，加上产业诱发系数至少还要增加1倍；二是按目前我国统计口径，房地产开发投资没有包括居民个人建房和基本建设及更新改造建房投资，或包括不全，也没有包括事实上存在的农村住房开发，如果加上这一部分，增速将会更高。
这位业界深资人士一再提示：固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发经济泡沫和房屋积压，这些都是关系全局性的问题，企业家应有责任意识和全局观念，既要坚持发展，又要保持清醒。
(二)坚持按规划主导开发，充分发挥规划的引领和指导作用
他说，房地产集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业。要做到经济效益、社会效益、环境效益的统一，既服务当代，又恩泽后人，既满足消费者居住的需要，又适应城市发展的需要，最重要的是严格按规划进行建设。他说，反思过去最大的教训，就是规划在经济和社会发展中的主导地位没有确立，规划的引领和指导作用没有发挥。具体表现在：一是没有规划就盲目开发或有规划却不按规划执行；二是规划自身滞后，观念陈旧，标准偏低，超前性不够。这是当前许多城市负荷脆弱，空间布局不合理，交通道路拥堵，生态环境恶化，资源消耗严重的总根源。如北京的交通拥堵，表面上看是管理问题，实质是规划不合理造成的，尽管政府作了很大的努力，但短期难以根本好转。再如上海过去曾以高楼林立风靡一时，现在却成了生态建设的障碍，不得不被迫采取限高降高措施，原因也是规划失当。对城市政府来说，做好规划，管好规划，是城市管理的第一要务。
他说，要做到按规划建设，必须更新规划理念，改进规划方法，提高规划质量，做到立足当前，放眼未来，以人为本，统领全局。从可持续发展的角度看，一个经得起历史检验的开发项目和科学合理的城乡建设，至少应体现下列各点：
第一、一体化战略。跳出二元结构的格局，按照城乡协调发展的思路，进行区域规划和城市规划，推行组团式结构布局，重点发展近郊环城社区和现代化卫星城，拓展城市空间，促进城乡共同繁荣。
第二、低密度建筑。消除片面追求容积率和以高为美、以高为荣的观念，重点发展多层低密度住宅。除城市中心社区外，新区建设总体容积率一般不超过1。现行土地供给政策和城市规划标准应服从这种战略调整的需要。
第三、小尺度街坊。住区面积不宜过大，街坊道路不宜过长，加大道路密度，实行人车分流，提高车辆通行能力。
第四、开敞性空间。要树立空间共享共有的观念，不建或少建阻碍光照、通风的高层建筑，加大房屋间距，预留足够的停车、消防和灾害预防用地。
第五、立体式绿化。从本地实际出发，做到水面、草坪、花卉、灌木、乔木合理配置，讲求整体绿化效果，绿化覆盖率不少于40%，人均绿地面积不小于10平方米。
第六、亲和式布局。住区规划要方便老人、少儿、残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于提高邻里的亲和度。
他说，要发挥规划的主导作用，必须提高规划的科学性和完整性，尽快制定以国土整治为目标的人居规划体系。这个规划体系包括：土地利用总体规划；区域发展规划；城镇体系规划；城市总体规划；村镇发展规划；交通体系规划；生态环境建设规划。为了提高规划质量，国家应设置专司规划编制的指导和监管部门。
他说，科学合理的规划不仅内容全面详实，而且必须留有发展余地。第一，把必须保留的地段和建筑首先在规划中体现出来，然后再编制未来发展规划，保留的范围包括：历史文物古迹，标志性建筑，生态建设地段，风景名胜景观；第二，预留必要的机动发展用地，机动发展用地数量应不少于城市规划用地的5%；预留机动发展用地至少在20年内不能动用，只能用作公共绿地，但不得占用基本农田；第三，充分利用地下空间，地下空间的利用率应不少于建成区规划面积的20%。
在谈到如何保持规划的权威性和稳定性时，杨慎说，所有规划一经确定，必须通过立法形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权任意改变。要改进规划监督体制，实行规划编制机构和规划监督机制分设，监督机构成员由人大代表、公众人物和规划专家组成，重大规划调整必须事先公示并进行听证，由监督机构成员三分之二以上投票通过才能生效。谈到这里，这位在建筑地产界工作了50多年的资深人士颇有感慨地说：规划是经济、社会发展的龙头，是指导开发建设的总开关。城乡建设只有走上按规划建设的轨道，才能摆脱追求增长的盲目性和越建越乱的局面，才能真正营造出景观秀美的人居家园，才能实现全面、协调、可持续发展。
(三)开发资源节约型建筑，保护生态安全
在谈到房地产业怎样做到持续发展时，杨慎说：我国是一个资源相对短缺的国家，土地、森林、水、能源以及各种矿产资源，人均占有率都居世界的倒数几位，必须改进粗放型经营方式，建立资源节约型发展模式，推行循环经济，大力降低物资消耗。房屋建筑是各类消费品中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，每年耗用各种资源近40亿吨，投入使用后仍需不间断供水、供电、供热、制冷、产出垃圾，其质量和功能好坏对可持续发展关系极大，必须把开发资源节约型建筑作为基本政策。他说，作为社会政策取向，宁可建造一次性投入高但节能效果好的房屋，也决不建造一次性造价低但资源消耗高的房屋，新时期住宅建设的方针应该是：安全、适用、节能、环保、美观。
当记者问到营造资源节约型住宅的重点时，他从技术进步的角度讲了六个方面：即太阳能和地热能利用；污水处理和中水利用；节能保温墙体和节能门窗；无污染化学建材；节水、节能厨卫设备；制定新的标准规范，降低建筑密度，提高房屋层高，提高自然通风效果。
讲到这里，他还特别强调城市建设和房地产开发都要大力植树造林，建设以林木为主，分布合理，植物多样，景观优美的城市森林生态体系，力争用20年左右的时间，使大部分城市的林木覆盖率达到40%。他说，这些要求并非出自杜撰和想入非非，而是党中央、国务院为了保护生态安全作出的明文决策，是我国政府对人类文明发展所作的承诺。
(四)清晰产权，使住房真正成为受法律保护的私人财产
我国住宅建设用地从无偿无限期使用到有偿有限期使用，是一个历史性的进步，同时由此引发了住宅产权制度从公有到私有的变革。按现行法律规定，住宅建设用地使用期为70年，办公楼及商业营业用房为50年，旅游设施为40年，到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定虽有其历史背景，现在看来，有违宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定，应当进行改革。
在谈到改革的基本思路时：杨慎提出应以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为租赁制。具体地说就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税，相应取消现行房屋所有权70年、 50年、40年的时限，置业人对购买的住房依法享有永久使用权。土地占用税为中央和地方共享税，实行浮动税率，每5年调整一次。实行这一改革的好处是：有利于有效保护和合理利用土地资源；有利于从制度上杜绝土地交易环节中的腐败行为；有利于国家形成稳定的财政收入；有利于增强社会凝聚力和实现国家的长治久安。
他还提到，不仅城市建设用地要改革，农村集体用地制度也要进行改革，关键是严格区分公益性用地和经营性用地的范围，政府只有为实现公共利益才能强制征用农民集体用地，经营性用地退出政府征用范围，按市场化运作，并对农民按市场价实行公平补偿。同时要积极探索非农建设用地流转体制，改革目前集体土地不能上市流转的规定。只要符合法定流转程序，符合土地利用总体规划和城镇发展规划，农村集体建设用地也可参照城市建设用地的程序和办法进行流转，使土地所有者(农民和农村集体经济组织)成为市场的主体。与此相适应，城市基础设施投资体制也要改革，不能像现在这样将全部建设费用计入房屋造价，而要按固定资产周转的方式把应摊折旧计入煤气、热力、电力、通讯、供水、排水等相关产品的成本，并通过这些产品的收费实现投资回收。
在访谈结束时，他满怀信心地告诉记者，上述用地制度和基础设施投资体制改革如能实现，房屋成本至少可比现在降低20%—30%，这将有利于稳定房价，提高广大居民的购房能力；有利于房地产业的持续健康发展和国民经济平稳较快的发展。
