春季惊雷 政策年初显威势
有人说2004年是中国地产政策年，又有人纠正说2004年是中国地产政策执行年，不管是政策制订还是执行，总之，2004年，政策就这样和中国地产关系亲密。而在中国地产政策最大策源地的北京，地产与政策的关系就更紧密了。
仅仅在2004年1～5月，国务院、国土资源部、建设部，以及北京市房地产行政主管部门就相续出台了一系列的文件和法规，涉及到北京市房地产行业的土地市场建设、压缩房地产信贷等多个环节。本文结合这些现象对相关政策予以解读——
关键词: 配套 土地 房价 市场化 过热 结构调整
2004年初，由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等三家权威机构联手编撰的“2003年中国房地产年度‘十强’报告”出炉。在国内35个大中城市的房地产投资开发潜力排名中，北京位居第二。同时，北京市统计局数据也表明，2003年北京市房地产开发投资继续稳定增长。其中1～11月受宏观政策影响，北京市房地产投资发展较为平稳，完成投资952.8亿元，同比增长20.7%，施竣工建筑面积和交易金额也有了大幅的提升。
虽然历经多年的发展，北京市房地产市场已经取得了巨大的增长，但是随着市场化进程的推进，一些问题也随着发展暴露了出来。为此，国务院、国土资源部、建设部、央行，以及北京市房地产行政主管部门，相续出台了一系列宏微观政策，旨在引导这个支持国民经济稳健发展的行业向着健康有序的方向发展。政府部门、经济学家、建筑专家和房地产产业内人士，以及广大关系到自身利益的普通百姓也予以了这个行业从所未有的关注。本文就当今房地产行业的四大现象，简单地解读北京房地产相关政策。
配套政策百姓看好
2004年以来，北京市房地产相关部门动作频频。先是1月市政府办公厅转发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》， 后是3月市政府发布《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》，4月又转发了《关于贯彻实施建设部<物业管理企业资质管理办法>有关问题的通知》。而从5月起，对于房地产建筑租赁市场，北京市开始推行统一的《北京市房屋租赁合同》和《北京市房屋出租代理合同》。
家住北京朝阳的伍贤滨认为，这些政策的出台反映了两个信息：一是政府工作比以前快捷高效了；二是这些政策的出台，宏观上说是为了规范行业秩序，实际上对普通百姓来说，是关注他们的生活质量。伍先生解释说，比如为规范房屋建筑和市政基础设施工的法规，就是为保证工程质量和施工安全而发布的，转发的《物业管理企业资质管理办法》，也是为配合房地产建筑和社区服务而颁发。《北京市房屋租赁合同》的统一推行更可以看作是对“坚石事件”后房地产租赁市场的规范和引导。而《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的实施，更是对保障更多中低收入者能给享受政府提供的优惠政策。
而已经开始执行的按套内面积售房等政策，更是切近百姓利益，甫一执行就引起了京城震动。
地价房价众说纷纭
房价，始终是房地产市场最为敏感的神经。它的升降涉及到各个层面的利益，是购房者关注的话题，也是素来业内的敏感话题之一。
2月的某天，房价这个敏感话题在业内不再敏感，一场关于房价的口水大战精彩异常，源头就是北京市政府办公厅转发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(2004第4号令)。“房价升降论”两派的领军人物是目前北京房地产界的元老级人物。到底谁执牛耳并不重要，抛开他们立论的源头，好像事实不是特别“麻烦”。问题因土地而起，而这种不可替代的生产资料——土地的价格，只是构成房价成本最基本的因素之一。而判断一个城市、一个地区的房价，一般而言，要从地价、建筑成本、人均收入(恩格尔指数)、供求比例、供求双方心理价格预期(购销房预期)、租售比等等因素着手分析。
对于大多数人关心的4号文件发布后引发的房屋价格是否会上涨的问题，北京市国土资源和房屋管理局程建华表示，在房地产市场，房价的上升会拉动地价的上涨，而地价的上升则不一定会带动房价的升高。房价由供求关系决定，在目前北京市房地产市场供求关系稳定的情况下，地价的上升不会带动房价上涨。而该局副局长李燕飞亦公开认为，北京的房屋均价应呈逐年下降的趋势，主要是由于如今北京房地产市场供大于求。
真正影响房价的并不只有土地价格。“房价的问题，是投资和需求、收入和房价比的关系。”国家发改委经济运行与发展研究室主任王小广博士这样指出。
纵观全国的房地产市场，“供大于求、买家观望、价格虚高、购买力不足、地价炒作”的不利评价不绝于耳。有专家认为，从供需的角度来看，北京楼市的均价确实在下降，这是因为北京楼市的低价房供应从2003年下半年开始大幅度增加。在北京市中心楼价并未下降的情况下，整体均价开始有了调整。北京的城市规模正在不断地向外扩展，外围商品房的增加势必对整体楼价产生平抑作用。
究竟是涨是落，尚无定论，各界众说纷纭。大凡事实到最后，都会还世人一个本来面目。
经济适用房管理渐完善
2003年，经济适用房稳定增长。1～11月全市住宅完成投资516.7亿元，比上年同期增长4.4%；其中经济适用房完成75.5亿元，占全部房地产投资的8%，继续保持稳定增长。
一直以来，虽然经济适用房的增量和总量有了大幅提高，很多中低收入家庭因此而受惠，但对于经济适用房的建设和管理，尚存在较大的漏洞。譬如户型问题、资格认定问题而为人诟病，有部分开发商甚至假借该项目之名建设不合理复式住宅，有人甚至通过关系拥有多套经济适用房，严重违反了国家给予开发企业特殊优惠，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房的良好初衷。
5月13日，《经济适用住房管理办法》由建设部等部门联合颁布施行。这是我国第一部经济适用住房管理办法，它从经济适用住房购买人的申请、审批制度、购买经济适用住房的信贷优惠政策、经济适用住房建设项目实行法人招标制度和经济适用住房价格管理等13个方面作了规定。
为保护低收入家庭，遏制经济适用房投机行为，5月20日，北京市房管局颁发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》正式生效。虽然只有短短800余字，但体现经济适用住房作为政策性商品住房的保障性质。负责起草该通知的负责人介绍，“通知一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出售，二是规定了按市场价出售的经济适用房要补交10%的综合地价款。”
勿庸置疑，北京市新规定的出发点是好的，也能在一定程度上遏制高价转卖的行为，但离它“真正让经济适用房为低收入家庭服务”的目标却太过乐观，但无论怎样，相对于6年前经济适用房的开始，今天已经前进了一大步。
结构问题甚于“过热”
国土资源部动态监测报告显示：2004年北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平。正是由于这个行业的高利润吸引，大批的资金争相涌入该行业。仅仅在2003年1～11月，北京市房地产行业累计到位资金1910.4亿元，比去年同期增长54.6%。从施工面积来看，2003年1～11月全市房地产企业房屋施工面积8152.3万平方米，同比增长30.3%。其中，住宅施工面积增长25.2%；商业营业用房施工面积增长34.2%；办公楼施工面积增长53.8%。
有迹象表明，对于房地产行业的这种“过热”现象，金融业开始调整其信贷管理制度。2月26日，中国银监会公布了为期一个月的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。同时，央行三次提高存款准备金率，从6%提高到7%，4月25日再到7.5%。金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右，房地产行业的融资将在一定程度上受到限制。4月27日国务院发出通知，决定适当提高固定资产投资项目资本金比例，房地产开发项目榜上有名。房地产开发(不含经济适用房项目)的项目资本金将由20%及以上提高到35%及以上。“政府如此大的动作，目的是为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控。”清华大学建筑系卢有忠教授这样评价该政府行为。
“作为一个资源紧缺、低效率增长的国家，一旦经济增长超过8%，就会出现通货紧缩与投资过热的现象。中国经济目前亟须解决的不是争论是否过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。”近日，著名经济学家吴敬琏分析中国当前的经济形势时说。
中共中央政策研究室副主任郑新立也认为，结构问题比“过热”更严重，应该关注结构问题、产业结构和产品结构升级问题。“房地产行业投资增长达到40%以上，我觉得这是不正常的。”对目前的房地产行业的现状郑新立不无担忧。
结 语
短短不到半年时间内，与北京市房地产行业相关的政策一再颁布。不知道，这是否酝酿着北京地产业的重新洗牌。而对2004年的北京市房地产开发商来说，是机遇，还是挑战？
但无论怎样，一个市场发展成熟的最终结果，就是市场上产品的价格越来越接近其真实价值。愿“价格虚高”、“购买力不足”不属于2004年的北京房地产市场。
而对政府来说，能让百姓真正受益，这才是政策起草和出台的终极目标。
2004年春季与北京房地产市场相关的政策：
★ 2004年5月 北京市国土房管局《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》实施
★ 2004年5月 建设部、国家发改委、国土资源部、央行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知
★ 2004年4月 国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理文件的通知》
★ 2004年4月 北京市国土房管局转发建设部《物业管理企业资质管理办法》有关问题的通知
★ 2004年4月 建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》实施
★ 2004年3月 北京市人民政府发布《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》
★ 2004年2月 中国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》发布
★ 2004年1月 北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》
★ 2004年1月 建设部发布《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》
