房地产业周期波动呈上升期、下降期两大分野。具体而言，又可分为以下四个阶段：
第一，复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；房地产价格回升，但楼花价低于现楼价；房地产投资逐步增加，开发速度加快。
第二，繁荣阶段，也就是常说的波峰。此阶段持续时间较短，主要特征有：交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施；开发投资量急剧增加。
第三，衰退阶段。此阶段时间短暂，主要特征有：一是，交易量从明显减少直到锐减；二是，楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把用家挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，炒家纷纷抛售，楼花价下跌更快，以致低于现楼价；三是，市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。
第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。
根据炒家活跃的特征，当前大体处于周期波动的第二阶段、即繁荣阶段的前期。如果我们能采取反周期措施，把炒楼问题妥善解决好，不致于把楼价炒得过高，那么繁荣阶段就能持续时间长一些。这应该是我们一致的目标。
为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要加快住房保障体系建设，抓好经济适用房、低价位商品房和廉租住房的建设，切实保障中低收入者的需求。目前，杭州、宁波等城市，针对房价上涨过快的问题，增加了经济适用住房的供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标的办法，促进中低价位商品房的供应。同时，不少城市都己定期发布市场信息，加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。
建立双指标体系，全面反映空置状态
当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，为政府调控服务，也为开发商决策服务。搞好这项工作的基础是准确、细分的统计资料，关键是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。
是否可以考虑规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态。
增量空置率主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。
这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在。并分别确定警戒线。在划分和设置警戒线，即解决发展速度、节奏问题时，似应注意三点：
首先，必须处理好理论需求（潜在需求）和实际需求（有效需求）的关系，要充分考虑实际需求。理论需求（潜在需求）是根据有关发展因素预测出来的。这种预测的商品房（尤其是商品住宅）需求量，只是一种潜在的长期需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为实际需求（有效需求）不是取决于潜在需求，而主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平（支付能力）。因此，必须加强对实际需求（有效需求）的调查预测，每年的投资增长率应该与此相平衡协调，不能盲目超前得太多。
其次，空置房固然有正常空置和非正常空置之分。但也不能因为仍在正常空置率范围之内，就可以放松对开发节奏的控制。因为一定时期的空置量，也要与这个时期的国民经济发展水平相适应，即与国民经济的承受能力相适应。理论上可以允许的空置量，实际上并不一定能允许。超越一定时期内国情国力的过大的商品房空置量，会给国民经济带来冲击和沉重的负担。
再次，警戒线应该是可调的。是否可以设想，警戒线一开始设置得低一些，今后随着国情国力的更加充盈，承受能力的更加提高，再逐步调高。这就是说，警戒线也应有一个审时度势、因时制宜的问题。国外的房屋空置率的警戒指标，是在经济高度发达、房地产业长期发展、市场机制比较成熟的情况下形成的，我们恐怕不能一成不变地照搬过来。
总之，在确定空置房警戒线时，既要考虑理论问题，又要结合实际，与一定时期的国情国力相协调。
（中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主任委员 张元端）
