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从2001年一位经济学家提出了房地产经济过热这样一个观点以后，到现在为止，3年来一直争论不休，从来没有停止过，学者之间、企业之间、一些机构也参与到竞争中来，到现在各执一词，没有一个统一的定论，8月7日中国房地产业协会会长杨慎在“2004 中国(北京)国际房地产论坛”上接受新浪房产频道邀请时“语出惊人”——
目前，中国经济正处于重要时刻，在中央宏观调控措施作用下，固定资产投资和部分行业增速过快的势头明显回落，国民经济继续快速增长，这些事实表明中国经济正朝着“软着陆”的目标迈进。中国房地产业协会会长杨慎指出，中国现在的人均住房水平，住房质量和城市化建设的要求和小康社会的目标与国际上发达国家水平还存在差异性，中国现在是总供给大于总需求，所以说，中国房地产业总体上不存在过热现象。
房地产投资每年2万亿 部分地区速度增幅过快
杨慎说，首先经济社会本身是一个动态的过程，从一个侧面、一个时间段上、一个横向层面上贯彻这个事情很难说出它是过热过冷；其次是过热过冷现象，严格的讲本身这个提法就不可得，什么是过热、过冷，一个人有病到医院看，医院不要问，只要温度39.8度，就是发烧，应该打针；第三是每个人所接触的层面不一样，在这种情况之下，就是说大家认识观点不一致，我个人看来，中国的房地产业总体上不过热，但是却存在于局部地区的结构性争议，所谓结构性争议就是在某些地区、某些类型的房屋有一定类型的积压。所谓增幅过快，就是2003年房地产的增幅29.7%，这个速度快了，根据什么说呢？从98年进行房改以后，到2002年这五年中经济增幅达21.3%，如果按照国家统计局的开发表来算只有19.7%，所以为这个速度增幅过快。
根据国际上的经验，联合国统计质量，发达国家最高时期长时间的是固定资产占全国投资的20—30%，中国是20.7%怎么会是高呢？问题是中国的房地产范围和国际上住房建设的范围口径不一致。杨慎说，国际上的住房建设既包括国家的投资贷款，包括个人建资，也包括单位建资，包括城市和农村，中国对房地产发展指的是什么？指的是中国的发展企业建成的房屋数量的总和，这个范围和全社会的做法就少了一大块，首先是这样的投资包括了基本建设投资；其次是更新改造投资，住宅建设没有，房地产建设没有；第三是诚信没有。这三块占住房总量的40%，也就是说中国现在的房子总价值概念和国际上住宅总概念少了40%，除此之外还少了一块装修，大家知道中国这几年搞了毛坯房建设，中国现在建设毛坯房，这个房子只有一个大门，里面是五个房间，包括厨房六个房间，连门都没有，没有灯，就是大门加卫生间就是一套房子，厨房设备什么都没有，这叫房子吗？根本不叫房子。装修没有怎么办呢？房子不盖，开发公司不干，要么是买房人自己装修，这块全国有7千多亿，有600万装修费，7000亿的产值都没有算，所以房地产从这个方面来说不对。
中国的房地产业是把房子和住宅两业合在一起，房地产第三产业根本不是服务行业，现在说的房地产业可以说挂了一个好名，可以讲准确性、科学性不够，因为没有拉动力，应该是增加创业、就业标志。房地产占GDP的比例1.8%，这1.8%就成了中国的经济指数，哪个国家是这样呢？所以这个数字不准确，理论上混乱，中国的房地产起步很晚，政策上、理论上混乱。房地产的投资是2万亿，房地产住宅每年2千亿，应该说中华人民共和国哪有这样的住宅，而现在这样的住宅是错误的，按照这个发展会慢一些。全国的固定资产投资56600亿将近40%，哪个行业比这个行业大，住房建筑需不需要？需要，中国的老百姓没有房子住，平均105个人才分一套房子，30年盖的7亿平米的房子，改革开放以后26年盖了74亿平米，前后差了10倍。
中国的发展得益于住房产业 房地产占国民经济总量的1/6
杨慎说，在住房特别困难的情况之下，中国用跨越式的速度，高速度的状态，改变了这个现状，不仅是民需的需要，而是拉动经济的增长点，可以这么讲，中国这些年的发展得益于住房产业的发展，没有这个领头行业就发展得不会这么好，因为主要是靠住宅建设，其他行业都不行。住房建设盖的房子拉动经济的总量是1/6，在这个情况下应该是正确的而且是跨越式发展，企业做了贡献，开发商做了贡献，建筑工人做了贡献，当然现在的建筑行业有了明显的改变，人均住房平均25平方米，像浙江更高，达到28平方米，现在可能更高。在住房有了明显改善情况下，住房不应该在这么跨越式的发展，以两位数更高速度的发展，而是应该进入持续的阶段。为什么呢？解决住房是一个社会历史进程，是几年或几十年的时间才能建设，因为中国14亿人口太多，这么大的国家经济平均相差不多，在这样的国家解决全国的住房问题，而且中国的标准是发达国家和发展中国家这样较高水平的目标，人均35平方米，在这种情况之下，中国跨越式发展到现在我认为不应该提倡发展，而应该平稳的进行。
政策过快带来的后果有几个方面：第一正式固定资产总额长期居高不下；第二，拉动许多生产产业的增长。首先是全国每人、每年增加城镇装备1万米；其次是房地产开发投资每年增收20%左右，不宜过高和过低；第三，城镇的商品房开发数量每年300万套左右。这不是按照科学得数学模型计算的，而是用了统计数据。如果保持这样的一个水平，就能在2020年达到小康生活时，每户有一套舒适性住宅，人均住房35平方米，可以避免在这个时候出现大起大落，这几年的宏观调控对房地产打击过重，93年房地产调控的是713亿，但是本身也没有吸引大量的资源，在这种情况下国家进行了宏观调控，这是不可思议的，后来2年不准提房地产，因为房地产没有发展政策，对它进行了限制，这是错误的，发展是邓小平理论，举着邓小平理论的旗帜看邓小平的作用，违背邓小平所做的决策，所以这样一看是高了15倍。
住房和房地产一定要和谐 规划在前是房地产的出路
为什么出现这种局面的状况，根源在哪里？杨慎认为，现在有的人看房追求力度，把房子造的粗陋、简单，房子太密、没有环境。房地产是开发商，为了达到利益，在这种情况下有忽视人居住的因素，但是我个人认为这是次要的，主要是在政府，中国的城市没有一个完整的长远规划，小区里没有详细的控制规划，整个中华人民共和国没有国土治理规划，我们的国家长远没有生态建设规划，这是根本的原因。由于没有这样的管理措施，如果你的建筑搞完了，也可能房子卖出去了，但是却留下个骂名。为什么？因为没有规划，所以我们用规划来主导开发，用规划来制约开发，这是房地产业改变的根本出路，而中国现在恰恰规划之后，建设置前。在这种情况下不可能做成好的产品和作品出来，房地产是建筑，有名气的好房子哪个不讲环境，而中国现在往往是容积率低的建筑风格。这个观点是很对的，但是开发商互相驱逐不规范的行为，联合在一块，就造成现在的结果。
住房和房地产各要和谐，为什么要和谐、房屋和居室要和谐，房子的造型和环境和谐，居住小面积和大面积和谐，住区要和城市和谐，因此和谐永远是住房建筑的主题，现在最大的问题是不和谐，因此老百姓意见大了，叫前程有色，前方有难，多个房没有特色，而我们的房子有特色。
那么，做一个完整的规划出来，今后的规划设计师应该做什么样的规划才是中国追求的城市和小区，根据几年来的观察、思考归纳出六条：第一，一体化战略，就是城乡一体化战略，我们现在城市太大，郊区不行，东城区、朝阳区大，南城、西城不行，这就是城乡一体化，应该正确合并。第二，低密度建筑，我不主张，而且反对建高层甚至超高层。我们一定要从片面的以高为美，以高为荣的观念重点发展多层经济型住宅，今后除了中心社区外，总体容积率不超过1，特别是你这个要求能不能做得到。我讲一个例子，上海有一个小区240万平方米，一个小区容积率0.96%，我看了三次，全国的用地紧张，有几个地方可以跟上海比，中心区4万多人，郊区2万多人，但是上海建立了万米小区，240米的住宅房屋，容积率0.96，上海的专家不明智。为什么？中国现在很多房屋盖得高，上海竟然盖了50层、150米高的住宅，而且是集体式结构，这个房子在建设上，我可以不去说了。这个房子让我看完，我参观上海这样的房屋的时候电视台让我发表见解，我看完之后说把镜头关上，第一我不发布，第二我不买你的房子。大家知道中国最高的房是20层，你50层，根本是把地震什么环境放在一边，现在有很多疑问，房地产业有好的作风也有坏的作风，而且对这样的作风不但不加以制止。第二，小区数量少。像北京有一个小区280万平方米，这是方庄小区，还有望京小区，那就是城中之城，根本不是人均小区的概念，而是城市小区，小区是以居住为主的，看了这个很完善，但是居住不完善。第三，居住，这个房子的面积小一点，这在各个方面都很方便。第四，开场性空间，房屋住宅的建设，不要高度建筑，一定要通风、绿化、阳光。而且有开场性空间，还要有留出足够的绿化用地，现在哪个小区有灾害性用地，发生地震往哪里跑？一般坚持发展空间低密度，一般来说，唐山发生地震以后，人跑了很多，房子倒得很多，因为没地方跑，很多人被砸死了，这是灾害用地、绿化用地都需要考虑。第五，立体式绿化。什么是立体式绿化？就是水、草、花、灌、乔等，去到南方应该有这样的作用。我有一个朋友做了一个项目，每年光交费470万。美菱冰箱做得很好，层次非常好，而且有程序，所以说水、草、花、灌、乔。第六，亲和式布局。邻居之间要有沟通，现在很多盖房子的人是六亲不认，说你认识谁家，不知道，这样的事太多了。过去住宅小区，做了一个统计，人互相相识的91%，现在有多少？他们说50%，我说50%是没有，其实连20%、10%都没有。我觉得一体化布局，一体化战略，低密度战略，小区性住房，开放性空间，立体式绿化，亲和式布局。要做到这样，必须改变规划布局，要从规划开始做起，而且响应改变我们的现在的土地政策，我个人认为土地政策要放宽，从现在开发区乱占、来讲，应该清理整顿？为什么？以人为本，不是空话，人要在地上活动，不是住在地下。
土地住宅使用权应该无期限 房屋70年限是剥夺个人财产
杨慎说，中国的基本国情，我做了测算，中国的土地少，，但是我们的土地没有紧张到连房子盖的用地都没有，中国的居住用地占全国开发的3.65%，中国盖了这么多年，包括现成的占全部开发用地103亿亩，就是3.65%，中国应该大胆的整顿，治理，严管，处理违法犯罪的官员，但是这几年减少了土地应用，我的观念，第一是退耕还林5000亿亩，占56%，退耕还林5千万亩，农业内部的结构调整，农业就是养鱼、种花，建设用地占130万亩，占40%，灾害用地、自然毁坏用地672万亩，占7%，第一是退耕还林，第二是农业结构调整，第三是建设用地，建设用地不是住房用地，因为建筑用地分八8个领域，平均全国有272万亩，并没有说建设用地增加多了，使中国的耕地建设少了，如果要说需要拿出事实。每年建设270万亩，这其中住宅建筑是一块，因此不存在由于房地产开发的人均用地把整个全国的用地搞没了。
如果我们把发展看得很紧、很死，对子孙后代就会欠下重帐，我们没有给他们留下发展力，现在看来，为后代子孙打下基础了，我们浪费的土地资源、浪费了材料物质资源，这是错的。现在有些地方出现大城市宽马路、大广场，对不对？不对，因为中国的经济坚决没有达到这个水平，因此应该提倡节俭、节约，应该务实，但是垄断的讲，宽马路、大广场，什么大花园，笼统的讲，城市建设标准超前，我认为这个观点错误的。中国的城市观点究竟超前了还是太宽、太窄了。北京市的马路、道路，究竟是城市掏钱还是政府掏钱，北京一开始在二环路建，然后在三环路、四环路、五环路、六环路，现在又想建七环、八环路，思想体系不改变，规划不改变，思想不改革，就是建十环路也不行。全国哪个地方都堵，过去北海、大连不堵车，现在找出有哪个城市不堵车，有宽松的环境。为什么我们城市的建筑标准，人均标准本身就不对，那个标准是90—100平米。上海住的小区是模范小区，一平分50%的乘车率，这个发展很好，因此说不留发展余地是靠不住的。
开发资源性建设、建筑，保护生态安全。杨慎说，今年全国的建筑销售面积28%，可是现在的房子，符合标准的只有3%点几，90%以上虽然是房屋，但是墙面系统、门窗系统等等设备不符合节能标准，刚才说数量多了，增长过不热过热，其中有一个是房子质量的问题。要结合这个从头开始。什么意思呢？我们现在大家买房子，把以前的积蓄或者朋友借钱，或者从银行贷款买的房子，多少年来的梦想实现了，现在在中央这么大的政治方针，从没房子实现了有房子的梦想。但是中国的房地产是不稳定的，没有法律保障的。中国的房屋使用期70年。房子实行土地金融改革，从无偿使用到有偿使用，从资源变资产，但是我们房屋住宅使用50年、60年、70年，我认为这没有根本根据，是错误的。现在离了法，这个事就不好说，不能说是法的不对，宪法还可以修改，那么这个法怎么修改？什么人能活到90岁，现在能活到100岁呢？70年收回土地的同时，连同地上建筑物一并收回，这个法律的作用是对个人财产的剥夺。
因此，土地住宅的使用权应该是无限的，所有权是国家的。每年交房租、交地价，国家有一个庞大、活跃的财能收入，这个税基很大。个人住宅交税等等形成庞大的税金，这个税率大，之后把收上来钱调整国家经济，是用税收来做成的，而不是把国家的土地开发主任撤掉几个就行了，这是发展国家的可行手段。
（中房协会长 杨慎 摘自新浪）
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