1、部分地区的地价与房价涨势依然强劲
从2004年第三季度35个大中城市房地产价格变动情况可以看出，全国房屋销售价格比去年同季上涨9.9％，比二季度上涨1.9%。分地区看，全国有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。但也有8个城市涨幅在4％以内，有些还是刚刚转降为升。与第二季度相比，各个城市环比涨幅一般在2％以内。
凡是房地产发展较为火热的地区，都是经济实力雄厚，购买力较强的地区，有较强的消费能力支撑着房市。如长三角地区，江浙一带经济发达的城市，普遍出现了房价上涨，如上海市，过去经济实力与北京相差无几，但多年来房价偏低，20世纪末时还不及北京房价的三分之一，房价必然在市场经济的自发调节下逐步走向合理，今年发展趋势已经证明，其价格上涨达到一定水平后，增幅逐步开始回落，已由第二季度21.4％的涨幅降低到第三季度的14.9％，环比增长2.9％。
2、以价格与价值关系来判定房地产价格是否合理
不能单纯以房价的涨跌来衡量房地产市场是否出现了泡沫，而主要看价格和价值的相互关系，价格是不是严重背离价值。同时，还要看市场需求、看经济发展预期。
当今房价上升的主要原因：一是强大的市场需求。二是土地价格的逐年上升。
据统计，2004年第三季度土地交易价格同比增长11.6％，达到2000年以来的最高水平。上涨幅度超过10％的城市有天津、沈阳、上海、福州、厦门、南昌、成都等七个城市，从累计涨幅来看，有三个城市涨幅超过20％，其中，上海20.8％，杭州47％，南昌22.6％。
最近几年的市场表现证明，凡是土地交易市场化程度较高的地区，即公开“招拍挂”比例高的城市，地价上升较快，政府获得较高土地收入后，重点加大了对基础设施的投入，与此相适应，城市投资环境的改善也促使地价进一步上升。
另外，土地供给量与日益壮大的住房需求量矛盾加大，地价呈逐年上升态势。同时，随着城镇房屋拆迁补偿标准估价将逐步走向市场化，农村集体土地补偿标准的提高以及对征地农民各种保险的强制落实，土地取得成本会进一步加大。
三是建材涨价、建筑工人工资水平增加等带来的成本加大。
从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料价格呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动了其下游产品的连锁反应，一些城市建材涨价带动的商品房成本增加，因结构不同表现在50-300元左右。
进入2004年以来，全国各地普遍出现了劳动力短缺现象，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的首要条件，这一切都导致了房地产开发成本的钢性增长。
四是住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本。
五是一些城市供需矛盾加剧房价上涨。一些热点地区由于商品房用地供不应求，造成消费者持币待购，特别是在严格控制新增建设用地、取消相当数量的开发区的调控政策下，土地市场供需矛盾加大。据一项刚刚完成的对企业家的信心调查结果显示，本轮宏观调控对企业最大的影响是“加大企业的贷款难度”，而征地更加困难占到第三位，有37％的企业都认为当前制约企业发展的最大影响是取地困难。
部分开发商和消费者过高的心理预期也推动了房价上涨，再加上一些投机炒作行为，加剧了房价上涨带来的恐慌。同时，商品房平均价格计算方法与供应结构影响等问题也影响了房价水平。
在强大的房地产市场需求拉动下，价格有上涨空间才能消化掉这部分增加的成本，而在一些三、四线城市，受市场需求能力的制约，不仅土地价格不可能出现大幅度上涨，既使为提高居住品质而增加的配套投入也很难被市场所接受，房价的低迷导致新建的商品住宅一直在低水平上徘徊和重复，也不可能吸引知名优秀房地产企业异地开发，提高当地的居住区开发建设水平。
由此可见，在一些地区出现的房地产价格上涨中，价格并没有完全脱离价值而孤立前行，而是伴随着价值的增加而增加。
3、土地政策调整对房地产市场的影响巨大
温家宝总理10月13日主持召开国务院常务会议，讨论《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，部署加强和改进土地管理工作。在该《决定》的第七条中，明确提出要“大力推进节约和合理用地，严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地”。
回顾国务院办公厅今年4月29日要求，在治理整顿期间（半年期限），全国暂停农用地转非农建设用地，在即将到达半年整顿期末，各地开发商认为土地政策可以松动时，国务院又适时提出了严格控制新增建设用地，今后重点是盘活存量土地资源。虽然全国已批准但未开发的存量土地还占近三分之一，但随着开发区、大学城等的治理整顿，一大批被取消开发区的土地将被限期复耕。
同时，根据《国务院办公厅关于控制城市拆迁规模严格拆迁管理的通知》，为缓解日益紧张的拆迁矛盾，明确提出各地要严格控制拆迁面积，确保今年全国房屋拆迁总量比去年同期有明显减少。新增建设用地的进一步控制和存量土地利用的难度，将造成今后土地供应总体水平偏紧。特别是对于一些地方调整商品房供应结构上难度加大，因为，建设中低价位商品房需要在城市边缘地带选择相对便宜的新增建设用地（城市中心区一方面要限制拆迁规模，另一方面较高的地价水平也不可能建设普通商品住宅），而这部分土地的严格控制，将带来普通商品住宅供应用地的较大缺口，进而影响到商品房供求关系。土地供应短缺的矛盾不可避免地在部分地区带来房地产供求矛盾的进一步加剧。
因房地产开发周期较长，存量土地开发建设还会维持相当长的时间，如北京市2004年上半年土地供应超过2024公顷，比去年同期增长40％，同时，已出让待开发的土地约还有1000公顷。因此，土地供应紧缺的矛盾不会立刻显现出来，特别是一些城市适时调整城市区域规划，扩大城市范围，加大土地投放量，特别是在城市扩展边缘地带加大中低价位土地供应量，并采取项目限价招标方式，已在一定程度上缓解了土地供应紧张、地价上涨以及住房供应结构不合理等问题。但当存量土地消化得差不多时，如果新增土地跟不上供应要求，才会明显反映出土地的供求矛盾。所以土地政策的制定需要从长计议，以保持国民经济健康发展、保持房地产业供需相对平衡为原则，避免引发市场出现大的波动。
4、调整供应结构，稳定房价
从去年以来，一些地方在房价上涨、高额利润驱动下，掀起兴建高档住宅的浪潮，普通商品住宅的开发建设遭遇冷落，特别是经济适用住房投资仅比上年同期增长4.2％，增幅下降1.4个百分点，而经济适用住房销售价格仅上涨了3.3％，远远低于商品住宅价格8.8％的涨幅，供应量增幅的减少，在一定程度上也影响了平均房价水平。中低价位普通商品住宅供应的不足，引发了高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾，在一个侧面抬升了商品房平均价格。
为稳定房价，满足社会各阶层住房需求，特别是广大中低收入家庭的住房需求，需要加大力度建设普通商品住宅。北京市是全国房地产市场需求最为旺盛的地区，但六年来，房价总水平基本稳定，这与最近几年每年200-300万平方米的大规模的经济适用住房建设密不可分。一些城市已逐步认识到经济适用住房的巨大作用，过去已停止建设经济适用住房的城市已开始着手重新制定经济适用住房建设计划，或者面向一些特定人群建设定向销售的普通商品住宅，缓解供求矛盾。
另外，在发改委提高房地产项目资本金比例的规定中，明确规定经济适用住房不在此限制内，也因其销售周期短、回收快、风险小，成为银行贷款中优质项目，这是今后房地产金融支持开发项目和个人购房贷款的重点领域。
（建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长、副研究员 文林峰）
