深化住房制度改革和推进住房产业现代化，是住房消费和住宅建设领域的重大举措，对启动住房消费需求，加快住宅建设步伐，拉动经济增长，提高人民生活水平发挥着重要作用。
推进住宅产业现代化的根本目的在于通过构建产业体系，采用先进技术、材料和设备，不断提高劳动生产率和住宅质量。《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发[1999]72号）实施以来，住宅产业化工作进入到有目标、有重点、有措施的新阶段，取得了一定的成效。在基础技术研究、技术保障体系建设方面，在建筑和部品体系开发、研究和推广方面，在质量保证和性能认定方面，在康居工程和产业化基地建设方面，都有了不同程度的进展。住宅产业现代化工作的推进，对推动住宅技术的研发、优化、集成，住区的规划设计水平的提高，住宅部品的标准化系列化配套化设计生产供应，住宅质量和综合性能的提升起到了重要作用。
但是，我们应该清醒地找出差距和问题。在当前的住宅建设中，还存在以下十个方面的问题。认真研究和分析这些问题，对改进当前工作和修订规划、确定下一阶段目标和任务至关重要。
（一）面积增长快，性能提高慢
近年来住宅投资规模高速增长，至2003年底，我国城镇住宅建筑面积已达89.11亿平方米，人均住宅建筑面积已达23.67平方米，户均住宅建筑面积已达77.42平方米，住宅成套率达79%。住房综合性能和住区总体质量，虽然也有一定的提高，但与调控的预期和消费者的需求相比，还有相当的差距，质价不符的现象还存在，质量满意程度不高；
（二）大“灾”不谓多，小“病”不算少
工程质量总体在提高，涉及强制性标准的安全、健康等大问题和恶性质量事故在减少，而质量通病仍较普遍，质量纠纷和投诉较多；
（三）部品缺优化，品质欠精良
住宅部品市场比较混乱，品种繁多，鱼目混珠，良莠不齐，真假难辨，总体是标准偏低，缺乏模数协调，性能不良，外观不精，市场准入管理薄弱；
　（四）热衷概念翻新，冷落技术创新
中国的住宅市场令人眼花缭乱，新概念新称谓层出不穷，既有“引进”，又有“独创”，外国还停留在理念和试验阶段，我们却在示范推广；创新的基础是材料、技术、设备、工艺的突破和进步，通过规划设计施工应用于工程而获得质量和效益的提高，冷落技术创新，热衷炒作概念，是住宅产业技术界浮躁的表现；
（五）刻意包装打扮，忽视内在品质
过分注意住宅立面及外装修，“貌不惊人誓不休”，在张扬形象上不惜血本，而在提高功能性品质上则投入不足，钱没用在刀刃上；
（六）开发半成品，提供毛坯房
上市的不是最终产品，开发商提供粗装修毛坯房，消费者要组织完成二次装修，有悖于产业现代化“社会化大生产”的原则，带来诸多安全、浪费、污染、扰民等问题；
（七）克隆出“洋相”，模仿无特色
建筑造型和立面风格以外国为范本，生吞活剥，拾人牙慧，以洋为新、以洋为尊，放弃对地域和民族居住建筑的继承和创新，无特色可言；
（八）乔木少铺装硬，绿量小生态差
住区绿化景观建设，重观赏轻实用，重硬铺装、轻软绿化，重草皮灌木轻成片乔木，重人工小品、轻自然景观，造成住区环境生态质量低，实用效果差；
　（九）前期不到位，广告满天飞
项目的策划营销，不注重前期的市场调查和规划设计，压低前期费用，项目先天不足，只好大做广告叫卖推销，甚者冠以不实之词，虚假行骗；
（十）评比少规范，奖项无权威
评比成风、奖励泛滥，动辄“中国”、“全国”，奖声馈耳，实则是组织者“毛遂自荐”，参与者“愿者上钩”，一个在寻租，一个是找卖点，两厢情愿。
凡此种种，虽然不全是生产环节的问题，但对住宅产业现代化不无关系，虽然多是局部或个别的现象，但影响很大，对此加以治理整顿和积极引导，实属必要。
就产业化的整体推进而言，也存在领导重视不够、推进动力不足、内外协调不力、宣传力度不强等问题，存在一些认识上、体制上、政策上和技术上的障碍。住宅产业现代化，是一项综合性很强的系统工程，能否顺利有效地推进，取决于对其重要性的深刻认识及各级领导的支持、相关政策的支持、各个部门和系统的支持以及社会和舆论的支持。
对于存在的这些具体问题和现象，要认真对待，实事求是地分析原因，提出相应对策，加以积极引导和必要的整治，促进其健康发展。
二、统筹规划，健全机制，加快住宅产业现代化步伐
国务院十分重视住宅建设和住宅产业现代化的推进，国办发[1999]72号文提出：“满足人民群众日益增长的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点”。国发[2003]18号文又指出：“制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化”。 “要完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计”。 
国务院对住宅建设中节约能源和其它资源的问题历来密切关注，早在1998年，(国发[1998]23号)就提出： “经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式”。国务院决定2004年至2006年全国开展资源节约活动，全面推进节能、节材、节水、节地及资源综合利用，建设资源节约型社会。这是解决全面建设小康社会面临的资源约束和环境压力，转变经济增长方式实现国民经济持续快速协调健康发展，促进人与自然和谐发展的重大措施
国务院的各项部署和要求，是推进住宅产业现代化的政策依据和工作指针，我们要坚持科学发展观，结合我国住宅产业的实际，认真贯彻和落实。
（一）完善工作目标
住宅产业现代化的近期工作目标是至2005年要结合“十一五”规划的研究和制定及国务院对节约资源的目标要求（万元GDP能耗下降5%，取水量下降10%，水重复利用率提高5个百分点），对2010年住宅产业化目标进行修订和完善。
原指标体系中对建筑采暖节能和科技进步对住宅产业发展的贡献率有定量指标，可考虑对节水、水重复利用、节地、节电等方面亦提出量化指标。以更好地落实关于节省能源及其它资源的要求。
　（二）构建产业体系
1、针对住宅产业标准化体系尚不完善的状况，要尽快解决标准制定周期长、标准水平低、复审修订不及时及设计与产品和材料缺乏模数协调等问题，要制订住宅产业标准编制及修订计划，各部门各行业密切合作，保证计划的落实和完成。
2、以多层集合住宅为主，对不同地域，对广泛采用的建筑体系进行全面评估、改进、优化和提高，使之相对定型化和系列化，只有稳定的建筑体系才能承载更多的科技含量。
3、科学认证各类部件和产品，严格市场准入，坚决淘汰浪费资源、污染环境的落后工艺、技术、设备和产品，建立起覆盖最终产品的部品体系。
4、质量保证体系应与质量责任制相衔接，严格执行规划、设计、施工、监理、验收等各个环节有关安全、质量、卫生、能耗、环保等方面的标准，维护强制性标准的严肃性。
5、完善住宅性能认证制度，使其更具科学性和可操作性，提高认证的权威性，增强产品进入市场的透明度，为消费者提供准确可信的商品信息。
（三）选择发展模式
我国居住水平的提高，使资源约束的矛盾日趋突出，人均资源占有量不足将日益凸显，人居事业要可持续发展，在住宅建设和住房消费上必须选择资源节约型发展模式。
1、 占用资源少。在住宅生产投入端减少资源输入，在住房消费过程减少资源消耗。
占用资源少不是抑制消费，也不是降低建设标准和居住水平，而是在满足现代生活需求，具有较高居住舒适度的前提下，合理利用资源、使资源耗用处于承受能力之内，并得以涵养和可持续。
2、 环境负荷小。一是减少污染源，做到少排，二是降低污染强度，做到低污，最大限度减少对环境的污染。要充分利用自然资源和地理条件，使居住空间尽可能处于“自然状态”，尽量利用清洁能源，从源头上减轻环境负荷，排放要减量化，必要的排放要按规定处理达标。
3、可循环率大。遵循循环经济原则，开发资源的回收、再生和重复利用技术，大力推广中水回用、热能回收、雨水收集利用、材料再生循环等新技术。
　（四）依靠示范推进
在总结城市住宅建设试点和小康示范工程的基础上，建设部于1999年开始实施“国家康居示范工程”，以此为载体，发挥其示范引导作用，推进全国的住宅产业现代化。
1、 把保证住宅全寿命周期质量作为设计的基本原则。在以住宅的安全性、耐久性为设计质量保障的基础上，综合考虑建筑、结构、水、电、通讯、防灾及热声光气环境，全面满足居民现代居住要求。
2、 实行技术集成，大力推广应用先进实用的成套技术，体现住宅技术的先进性。主要包括建筑与结构技术、节能与新能源技术、厨卫技术、管网技术、环境及技术保障技术、智能化技术及施工建造技术等。
3、 严格部品准入，积极推广应用优良部品。严禁使用淘汰部品，择优选用各类部品和材料设备，完善住宅部品的标准化、通用化、系列化，逐步实现部品的更新换代。
4、 全面推行住宅性能认定，打造住宅精品。根据《商品住宅性能认定管理办法》的规定，凡列入国家和省级住宅试点示范工程，应申请认定。实行认定的住宅还将得到金融的支持，有利于住宅信贷及降低风险。
5、 在实施国家康居示范工程的同时，建设部还推出了“国家住宅产业化基地”建设，充分发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用，培育和发展一批技术创新能力强、技术集约化程度高、市场开拓和辐射范围广的住宅产业骨干企业。
　（五）制定激励政策
住宅产业化的推进，一方面要靠科学的符合中国国情的技术政策，同时，还依赖于政策取向鲜明、政策措施到位的经济政策，在住宅产业体系初步搭建起来的同时，要加快研究、建立激励机制，出台相应的经济政策。
1、充分利用项目审批、规划管理、土地供给、财政支持、税收优惠和信贷供应等政策杠杆，鼓励占用资源少、环境负荷少、可循环率大的住宅技术和产品加快发展，控制或淘汰落后的住宅生产方式及低品质高消耗的住宅产品。
2、可比照农业、高科技产业等行业的作法，建立起稳定的住宅产业现代化发展基金，重点支持住宅产业技术保障体系及基础性关键技术的研发，为我国住宅产业的长远发展提供技术储备和先进实用技术。
3、建立经过认证的住宅部品、材料、设备目录，国家在技术开发及技术改造项目中，鼓励和支持开发、研制、生产和使用列入目录的产品，相关单位可享受贴息、补贴等优惠政策，支持国家康居示范工程及住宅产业基地建设，支持住宅技术创新。
4、可借鉴建设部与工商银行为实行性能认定的住宅项目优先提供贷款，并拓展其它金融服务业务的合作经验，将类似作法扩大到保险、证券、担保等其它领域。
5、结合产权产籍管理，对未执行有关标准和规定而超额利（占）用住宅资源（土地、能源、资源、建材等）的项目，可借鉴超标用水实行累进计价的办法，加大对超标部分的收费及征税，以遏制过度占用资源和奢侈性消费。
　三、推进康居工程建设，发挥示范带动作用
国家康居示范工程实施以来，得到了各地的积极响应和大力支持，也受到了消费者的称道和欢迎，康居工程已成为一个品牌，康居工程是中国住宅产业的“样板间”。
实施康居工程是推进住宅产业现代化的有效形式，其意义不仅在于建成一批高质量的小区，直接为市场提供性能优良的商品房，更重要是它的示范作用。许多地方的实践已经证明，康居工程在住宅建设上，起到了导向与引领的作用，一个项目可以带动一批，一个试点可以影响一片，这种辐射和扩散效应，对加快住宅产业现代化步伐的影响将日趋明显。
康居工程的示范性和引导作用，要求康居工程要精心策划组织、精心规划设计、精心施工管理，要下功夫，出成果，出经验，要经得起市场与历史的检验。
（一）引导消费理念
即期消费、梯度消费、负债消费等新的住房消费观念已逐步形成，现在群众议论的重点已从“有没有”转向“大不大”和“好不好”。
在“大不大”和“好不好”的观念上，存在一些误区，不少消费者认为户型越大越好、标准越高越好、空间越“错”越好、材料越贵越好、形象越怪越好、名字越洋越好。其实更大并不总是更好，奢华往往伴着俗媚，那种“炫耀性的、竞争性的、摆阔心理”的消费观，与文明消费大相径庭。
康居工程在户型、标准、装修、环境等方面都要尽心谋划、竭力实施，体现出科学文明的消费观念。这就是：消费要适度，与经济发展和收入水平相适应；消费要协调，扩大住房消费要兼顾其它消费，以利于人的全面发展；消费要科学，节约资源，保护环境，坚持可持续发展。
（二）节约人居资源
在节约用地方面，要科学合理确定户型标准，倡导“中小户型——高舒适度”，在住宅类型上要坚持以多层为主，选择合理密度和容积率，开发强度应符合近期规划要求； 
在节能方面，要在搞好规划布局的前提下，采用新型墙体及门窗，提高围护结构的隔热保温性能，开发应用高效供热空调技术，适应供热体制改革，完善住宅热性能评定； 
在节水方面，要推广节水器具，采用性能良好的管材和配件，减少管网漏失；
在节材方面，要研究开发高强度、高效能、长使用周期的材料，可结合不同的结构体系、部品体系，开发生产变截面等多种类型的专用材料，以减少材料的消耗。
　（三）实施技术集成
实施成套技术是对康居工程的基本要求，因为住宅品质是由其综合性能决定的，实施技术集成是提高产品综合性能的重要保证。康居工程要围绕性能认定的五个方面对结构、节能、厨卫、管线、设备等技术加以综合配套。
康居工程大多采用了一些新技术并进行了初步的配套，须继续强化单项技术优化与整合集成意识，扩展综合配套体系，以取得“1+1>2”的效应。如提高围护结构的性能是住宅建筑节能的重要措施，必须将墙体保温、门窗隔热和遮阳防晒等技术综合使用，才能取得理想的效果。厨卫是住宅技术密集部位，也是通病的多发地，厨卫的质量如何集中反映了住宅性能的优劣，康居工程应把厨卫技术集成作为重点，“模块式”设计及“套餐式”整体供应是方向。
（四）打造质量精品
2003年全国住房用户满意度测评总体仍然偏低，群众最关心的还是工程质量，包括地基下沉、墙体裂缝、门窗不严、跑冒滴漏等问题，住宅隔声、门窗质量及保温隔热性能评价较低。康居工程的总体质量比较好，优良品率比较高，要在现有基础上继续提高。康居工程不但要全面通过性能认定的质量关，还要探讨和提供质量控制及消除通病的作法和经验。
　（五）重视细节处理
随着住宅产业体系的建立和完善，细节问题将为市场所关注。居家度日都是由一些生活细节组成的，这些细节要求住宅要搞“精密设计”。
细节问题无处不在：脸盆不便洗头、把手不便儿童老人使用、挂件无法固定、无处晾衣晒被、玻璃擦拭困难……这些细节问题往往不被重视，结果给消费者带来了诸多不便。
细节体现开发商的人文理念，细节反映建筑师的匠心独运，细节决定项目的品位和成败，康居工程既要“提纲挈领”，也要关注“细枝末节”，只有这样才能提高产品的竞争力。
　（六）营建宜居环境
住区环境是为业主服务的，而非城市公共场所，适宜居住的环境要充分考虑住户的户外活动特征，创造亲切、安静、具有归属感和邻里氛围的空间。
康居工程一般标准都不偏低，在环境景观设计和建设上，更应注重生态、观赏、健身、休息等要求，坚持以绿为主，植物造景为主，适地适树，宜人宜居。
（七）提升文化品位
住宅是城市建筑的主体，是城市形象的重要元素，住宅记录着人类生活、展示着历史文化、反映着文明的进程，优秀的居住建筑既是建筑中瑰宝，也是重要的文化遗产。
中国大规模的住宅建设，是住宅建筑创作历史性的机遇，遵循适用、经济、美观的原则，当代住宅建筑应更多体现地域风格、民族特色和时代精神。我们应该克服缺乏自信的心态，下功夫挖掘和继承各地区各民族民居建筑的优秀传统，汲取空间组织、建筑造型、构件符号等方面的精髓，创造出具有中国特色的新住宅形象。
文化是多元的，居住建筑是丰富多彩的，我们不拒绝国外的优秀建筑文化，更应该创造自己特色文化。康居工程是我们当代住宅的精品一族，在提升文化品位方面，也应起着示范和带动作用。
四、实施性能认定，提供全寿命高品质住宅
　（一）社会需要全寿命高 品质的住宅
国家标准《建筑可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定了结构的设计使用年限。即将由行业标准上升为国家标准的《民用建筑设计通则》，亦相应做出民用建筑设计使用年限的规定见表1。
除了处于设计使用年限之中的建筑之外，有两种情况要特别关注：一是“超期服役”，超过设计使用年限的住宅（甚至是临建、危房）未经检验认定仍在被利用；二是“中途夭折”，尚未达到设计使用年限的住宅（结构完好），被强行拆除。
当前，在我国大拆大建的热潮中，有相当部分住宅“年富力强”而被拆除，使其全寿命大大折减而短命。这种现象不仅在我国大陆，包括台湾及国外某些地区亦有发生，类似的情况已引起各方面的广泛关注。
住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观：价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的结果是CO2的排放总量增加。
因此，保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。
提高住宅品质，一方面要从市场反馈的薄弱环节，即用户最不满意的地方抓起，另一方面要理性地从全寿命高品质的基本要求出发，解决好关键的质量要素。这就是：布局的合理性（选择经济合理的户型，适应现代居住行为的布局）、结构的可靠度（科学确定基准期、使用年限及安全等级）、功能的均好性（各类功能空间没有明显欠缺，综合性能高）、空间的舒适度（良好的热环境、气环境、声环境、光环境等）。
（二）性能认定的必要性
1、通过性能认定，满足市场的多元化需求。住房的商品化形成了多元的产品需求，针对不同消费群体提供不同规格的产品，是市场经济机制下住宅生产与供应的基本特征。 
2、性能认定为消费者和开发商选择产品性能提供依据，消费者可按需要求购（求租），开发商可根据市场对不同性能和品质产品的需求，有的放矢地策划和经营，规划设计也就有了明确的预期目标体系。 
3、通过性能认定，还消费者以知情权。住宅是高价值的耐用消费品，作为高标的额的商品进入市场参与流通和交易，应提高其产品性能和品质的透明度，为消费者提供可靠的商品信息。 
4、通过性能认定，维护当事主体的合法权益。在评估、销售、再转让、赠与、继承、纠纷仲裁、法律诉讼等诸多环节，都会由于物业性能、品质、价值等原因而涉及当事主体的权益，客观、公正、科学的性能认定，有助于维护当事人的合法权益。 
我国住宅性能认定工作始于1999年，目前仍处于探索试行阶段，已初步建立起分为三个等级的A级住宅性能认定制度，从五个方面23个项目(AAA级)进行综合认定。从试行效果看，基本上达到了预期目的。
　(三) 不断改进和完善住宅性能认定工作
新形势下的住宅性能认定工作，要按照树立和落实科学发展观的要求，认真总结试行阶段的成绩和问题，同时要研究和借鉴国外的管理经验，不断完善认定制度和指标体系，为扩大认定范围和适时全面推行创造条件。
借鉴国外的做法和经验，应及时对我国住宅性能认定工作加以完善和提高，重点是对现在试行的《商品住宅性能认定管理办法》及指标体系进行修改，加以必要的充实和调整，并应上升为国家标准。 
《办法》修订应坚持以下原则：
1.除示范工程等指定项目外，应坚持自愿申请认定的原则；
2.认定的内容要突出重点，坚持外观不易判断的事项（内在品质）优先的原则，对易替换和不易客观评价的项目可不列为认定的内容； 
3.认定的方法要坚持简便易行、便于操作的原则；
4.指标体系要坚持定性与定量相结合的原则，重点部位可现场检测取得数据，保证认定的科学性；
5.认定机构应坚持第三方认定的原则，应是具备相应条件并取得资质证书的单位；
6.认定范围应该坚持全覆盖的原则，要逐步扩大至存量住宅，并制定相应的认定细则。
住宅问题关系国计民生，住宅的寿命和品质问题，涉及群众的人身及财产安全、居住质量和生活水平。要特别关注住宅的全寿命及其性能和质量，为社会提供高品质的产品，实行住宅性能认定是实现这个目标的有效方法和途径。
应总结和完善我国住宅性能认定制度，提高认定工作的科学性、公正性和权威性，在试行的基础上逐步扩大认定范围，为促进住宅技术进步、完善住宅性能、提高住宅质量，为消费者提供准确的商品信息，维护市场主体的合法权益，发挥更大的作用。 

    （中国建筑学会理事长 宋春华）