商品住宅建设同样包括生产过程和流通过程，具有生产、交换、分配、消费四个环节。 而我们一些开发企业往往只注重在流通领域里大做文章， 他们没有看到住宅的生产居于主导和支配地位， 住宅生产的规模、质量、结构，对住宅的流通和消费起到决定性的作用。 当然，住宅的流通方式和消费需求等又对住宅的生产起到了一定的反作用。作为房地产开发经营过程的最终产品——住宅，是一种向居民提供居住、学习、娱乐等多方面需要场所的物质实体，要想赢得消费市场，就必须在减少成本、降低价格、提高功能、改善环境上下功夫，也就是我们常说的“好刚要用到刀刃上”。用有限的资金和有限的空间为消费者提供最佳的居住场所。可用“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”来加以概括。要想真正达到以上要求，若从经济学的角度思考，将价值工程的学说应用到住宅建设过程中就显得十分必要。对于房地产开发企业降低成本,减少浪费,提高效益具有十分重要的现实意义。
价值工程是20世纪40年代发展起来的一种科学管理技术。这种技术自1978年正式从美国传入我国后，得到了较广泛的应用并取得了明显效果。简要地说，价值工程就是通过有组织的功能分析，以最低的成本获得必要的功能，使产品的价值得到提高的活动。价值工程涉及了价值、功能和成本三个因素，这里说的价值是功能与成本的关系，是从消费者的角度来考虑某种产品的适用价值。通常提高产品价值的途径有以下五种：
1、 功能不变，成本降低；
2、 成本不变，提高功能；
3、 功能提高，成本降低；
4、 成本提高，但功能有更大的提高；
5、 功能下降，但成本下降幅度更大。
纵观我国住宅建设的发展历程，在住宅生产上围绕着功能与成本的关系，可谓一波三折。 最典型就是上世纪70年代的“作品”，曾被国家建委认定为最好的小区在全国推广。小区内的 “三无房” (无厨、无厕、无水)，虽然成本低廉，曾满足了一部分住房困难户的住房需求， 然而，在设计、建设时就功能不全、设施不齐。各个城市内都有许多这样的住宅，在建造过程中，单纯追求材料消耗愈少愈好，造价愈越低越好，以致忽视了使用功能和质量，出现了窄、小、低、薄，先天发育不良的“低能儿”，给城市也背上了很多旧城改造的经济包袱。而近几年一度出观的“开发热”， 又片面地追求高档豪华、舒适合意，热衷于建造别墅、花园、写字楼， 一味地扩大面积、拔高功能，形成了大批发育过剩患富贵病的“肥胖儿”。
近几年，中央出台了一系列的政策，加快经济适用住房的开发建设，但如何解决好经济和适用的矛盾却是实际运行中存在的一大难题 。经济和适用客观存在着辨证统一的关系，换言之，经济和适用实际上也是我们需要探讨的功能与成本的关系。按照价值工程的思想，功能的发展提高可能伴随着成本的增长， 但如果能在采用新原理、新结构、新材料、新工艺等诸方面有所突破，功能的提高不一定伴随着成本等比例的提高。
应用价值工程需要有一个科学的工作程序，把整个工作过程划分为若干阶段和具体步骤，这些阶段。步骤大至有一个先后顺序，但工作内容又相互交叉．价值工程的全过程可以划分为分析问题．研究与改进．方案评估三个阶段和以下几个步骤：
一、选择对象(科学决策)
住宅是人类赖以生存、享受、发展的必需品和基本物质条件，是人类最基本的生活资料．在现代城市中，住宅一般占到城市房屋总量的一半以上。住宅又可分为简易住宅、普通住宅、豪华住宅、高档公寓、别墅等，究竟选择发展哪一类住宅建设是价值工程活动收效大小乃至成败的关键之一。因此，房地产开发企业经营活动的第一步就是必须进行必要的科学的选择，选择是关键。这样，价值工程活动才能取得效果。在选择好住宅产品种类后，第二步还要进行房型选择、户型选择、面积选择、地段选择等，特别是地段的选择很重要。住宅的不动产特性，决定它受地段因素影响较大。现在房地产开发建设空置的商品房大部分位于开发区和城市边缘的城乡结合部。这些地区基础设施还没建设好．各方面配套设施还不完善、老百姓不愿意去住。没有多大吸引力，房子就卖不掉。选择时，首先就是要考虑适销对路。
目前我国现阶段高收入户毕竟少数，从整体上讲城镇居民的收入水平还比较低，同居民收入水平相适应，住宅的建设需要面向广大的中低收入者，特别是广大工薪阶层。像一些地方，一边是空房卖不掉，一边是居民无房住。于是形成了理论上的求大于供而实际上供大于求的怪圈。其主要原因就在于开发商在开发对象的选择上，调查研究不够充分，没有进行正确的分析、评价，匆忙投入建设。从商品房建设的那一天起．就与广大中低收入居民无缘。所以说，选择对象是价值工程活动的关键。
二、收集情报(市场调查)
在确定了选择的对象即住宅的类型后，应围绕对象收集各种技术信息、市场信息和经济情报，运用科学的方法进行市场调查研究工作，作为价值工程分析比较的依据。主要内容包括：
1、 住户方面的资料。系统地收集、整理和分析住户对住宅结构、面积地段、周围环境、价格等有哪些要求。
2、 市场供需资料。包括市场需求预测、销售价格分析、现实市场和潜在市场、需求的数量和对象及其购买能力、质量要求、档次。住宅产品的竞争能力和竞争对手的情况等。
3、 技术资料。住宅建设工艺、原材料等方面的资料，包括一些推广依靠科技进步和技术创新 研究开发和引进消化的带有突破性的住宅建设关键技术和新材料、新工艺、新结构。
4、 成本资料。各类建筑材料的需求量、采购供应方式、价格，特别是一些新材料的用途、功能和价格；各种工时、劳动价格；各个环节、各个方面的物资耗费资料。
收集资料是开展价值工程活动最基本的、首要的工作，是价值工程应用的前提和基础。只有通过调查研究，收集记录和了解所有相关的资料，才能为功能及成本分析提供依据，才能保证价值工程活动的科学性、合理性。收集资料时一定要坚持实事求是的原则，切实保证避免个人主观臆断，不能根据个人好恶取舍资料。 收集的资料要全面，确实能够反映客观实际，去伪存真。 资料来源要可靠，不可靠的、片面的、有缺陷的资料或错误的数据将会给价值分析工作造成麻烦和达不到预期效果。
三、功能分析(合理布局)
功能分析是价值工程的核心，它的目的是为了确定产品的必要功能，计算产品的价值，来进一步确定价值工程活动的方向和目标。
住宅是一个较为复杂的产品，它的总体功能是由多个不同的功能所形成，这就需要用一定的方法整理出功能的从属关系，首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功能、三级功能。对功能重要程度进行整理分析、比较评价，把重点放在功能与成本的对比上。住宅最基本的功能是给人以安身之处，也就是起居功能。其次它给人以安全、舒适、美观、娱乐等精神和物质上的享受，这是住宅的享受功能。除此之外，住宅还可为人们提供养育后代，进行事业追求发展的物质条件，提供创作、研究，学习的条件，提供子女教育的场所等功能。围绕以上功能。在应用价值工程的过程中，进行功能分析，弄清用户要求的功能的侧重，寻找实现功能的最低费用。提出一些质问。
多问几个为什么， 比如： “这是干什么用的?” “它的成本是多少?”、 “它为什么需要，是否可以取消?”、“它有没有多余的或不足的功能?”等等。要认真区分必要功能和不必要功能，以住户的要求和减少成本为准则，不是由设计和建设单位主观决定。找出不必要的功能即多余功能或过剩功能，那么，消除不必要功能，就可以使住户避免支付；不必要的费用。 近几年，在提高住宅的使用功能，合理分配功能空间方面有了很大改进，但当人们发现大居室有多余功能应进行消除后又转向了给客厅、卫生间、厨房增添过剩功能，有的客厅面积大到可以开舞厅和台球室，造成许多功能的不必要浪费。
价值工程的基本目标是在分析功能的基础上提出更为合理的方案，对不同方案的成本、功能进行比较、评价。如果能找到一种方法能实现功能， 而费用(成本)又比现实费用低，
则说明现在的费用支出有不合理的地方，也就是造价控制。在设计阶段、施工阶段，把住宅工程造价(成本)控制在即实现功能又费用最低的范围内，随时纠正发生的偏差，以求达到合理使用人力、物力、财力，取得最大的价值。利用一定限度内的投资，获得经济、坚固、耐久、结构布局合理，具有良好使用功能的住宅。使可能动用的建设资金能够在主体工程、配套工程、附属工程等分部分项工程之间统筹兼顾、合理分配。还要判明每一分部分项工程对造价总额产生的影响，深入考察每一个子工程在全部造价中所占的比重，研究出某一特定项目是否有建设的必要，是否继续投资，有无更好的办法实现特定的功能。
二是在住宅本身的一级功能及二、三级功能中进行合理分配，计算合理比重，分清功能主次。对于面对普通大众的住宅应从美观功能向实用功能转移，从次要功能向主要功能转移，体现“以人为本”、以人为核心的思想。通过功能分析使居住单元灵活性大、空间利用率高、 户室比例合理，住户可以用较少的资金购买到必要的、方便的、有合理的使用空间的住宅。从而达到“物美价廉”、“适销对路”，既适应了普通工薪族、中低收入者、住房困难户对住房最基本功能的需求，又降低了房地产开发成本，提高了企业效益。
（湖北襄樊市房产管理局 陶继锋）
