一、房地产业与国民经济的关系 　
房地产业与国民经济之间的关系， 是需要重新认识的第一个关系。从根本上说国民经济的增长是原因，房地产业的发展是结果。为什么?道理很简单，因为经济创造收入，收入购买房子。正因为如此，城市房子通常比农村好，发达国家房子通常比发展中国家房子好，我国东南沿海地区房子比西部地区房子好。 　
当然，房地产业搞好了，反过来也会促进国民经济的发展。房地产业的增长必须和国民经济的发展基本保持一致:房地产业发展滞后当然会拖国民经济的后腿，不利于人民生活的改善；但是房地产业增长过快，离开了国民经济的支撑，就会造成经济失调，浪费经济资源，甚至产生金融危机，阻碍国民经济的健康发展。 　
在结束福利分房以前，我国房地产业发展一直落后于国民经济发展，上世纪末以来这次房地产市场的快速发展，应该说具有还债的性质。只要没有人为的压制，随着经济的进一步发展，我国房地产市场一定会进一步发展起来。像上海、北京这样的城市，再过20、30年，房地产市场必然会和现在的香港、东京差不多，成为经济的支柱产业之一。但是从目前来看，我国毕竟还处于社会主义初级阶段，社会生产力还很不发达，房地产业不可能在短期内发展到发达国家和地区一样的水平。 　
如果房地产市场脱离经济的发展，一味依靠炒作，几年内就把上海、北京这样城市的房价炒得像香港、东京那么高，我们还怎么能吸引人才、吸引投资、发展其他产业?经济发展要一步一步来，房地产业的增长必须和国民经济发展保持基本同步。 　
　二、供给与需求的关系 　
供给和需求的关系是任何市场的基本关系，房地产市场也不例外。房地产市场的供需关系，不但要考虑总量平衡，而且要考虑结构平衡。 　
从统计数据来看，2004年房地产市场的基本表现是量价齐增，高位运行，因此很多人判断市场供给和需求基本平衡；而且认为我国房地产发展的基本资源------土地控制在政府手里，所以不会出现严重供过于求的状况。 
笔者以为从供需总量来看，供过于求的风险还是存在的。从供给方面看，一是目前开发商手里囤积了大量的土地，例如上海约有9000公顷的土地闲置在开发商手中，至少可供上海开发3年；二是地方政府供应土地的意愿非常强烈，一旦中央政府松动土地供应管理，土地供应量就会激增。从需求方面看，即使我们不考虑消费需求和投资需求的差别，现在很多楼盘销售的紧俏现象，也和开发商人为做假有关。根据上海网上房地产登记的数据，部分楼盘合同撤销率超过100%,其虚假繁荣现象可见一斑。另一个需要我们注意的问题是，由于单套房产价值很大，前几年购房的消费者都是比较富裕的居民，现在这些消费者的居住需求基本得到了满足，如果还用他们的购买力来衡量潜在需求，可能产生很大的偏差。综合供给和需求两个方面看，短期内出现供过于求的风险还是存在的。 
如果说房地产总量供过于求还只是一个潜在的风险，房地产供需的结构性矛盾现在就已经非常突出了。结构性矛盾，一是体现在各种物业类型上，非住宅投资增长过快。2004年很多城市如北京，商业用房投资增长50%以上，大大高于同期住宅建设投资。结构性矛盾的第二个表现是住宅市场上高档住宅、大户型住宅造得太多，卖不动，而老百姓能够承受的中低档住宅、中小户型住宅造得太少，买不到。房地产市场的结构性矛盾加剧了总量矛盾，给房地产市场的稳定发展带来了巨大风险，这是房地产市场需要协调的第二个关系。 　
　三、投资与消费的关系 　
住宅既是一种生活必需的消费品，又是一种可以保值增值的资产，所以住宅市场既有消费需求又有投资需求。但是住宅的基本功能是居住性消费，投资需求只是消费需求的一种引致需求或者说派生需求，也就是说，投资需求的基础是消费需求，投资性购买的住房必须要在二手市场上出售或者出租给最终消费者。 　
现在有一个错误的观点，认为投资需求和最终消费没有关系，投资购房只要找到出价更高的下家就可以了。这是对购房者的误导。房地产投资如果脱离最终消费需求，单纯依靠倒买倒卖，房地产市场就会完全成为一个投机市场，这和历史上炒作君子兰没有本质区别，谁接到最后一棒就要承受所有的市场风险。所以，一个健康的房地产市场必须把投资性购房保持在一定的比例，投资的比例过高就意味着泡沫。参照国际经验，投资购房比例超过20%就危险了。目前国内部分城市房地产的投资买房比例已经过高。据估计，2004年底上海的一些新盘仅温州投资客就占购房者总量的30%~40%,投资比例显然过高了。 　
说到投资与消费的关系，还有另一个问题需要澄清，就是房子卖给谁?我们认为，上海的房子首先还是要卖给上海人，这部分上海人当然包括外地和外国到上海长期定居工作的新上海人，其次才是外来的投资客。投资客购买的房子，最终也要由上海人来消费。如果上海房地产市场成为投资客的乐土，市场风险就会变得极大。 　
　四、买房与租房的关系 　
有所谓的房地产专家说，我们发展房地产市场的目标"不是居者有其屋，而是居者有房住","买不起房可以租房"。笔者以为这样的观点不符合中国国情。有人买房有人租房当然是很正常的情况，但考虑到中国的国情，买房还是主要的，租房只能是临时性的、次要的。在中国的传统文化里，安居才能乐业。住房不仅仅是睡觉的地方，更是家庭生活的空间和基地，有超过物质意义上的含义。很少有人在上海租了一套房子而不是买了一套房子就认为自己在上海已安家了。当然，对于部分城市流动人口可以临时在城市租房；对青年人来说，经济条件不成熟时也可以租房作为过渡。但是只要想在城市长期居住，融入城市的生活，大部分人还是希望有自己的一套房子。所以社会最终目标应该是"居者有其屋",这是社会和谐发展的基本条件之一。 　
从支付能力角度考虑，"买不起房可以租房"这样的说法也没道理。一般来说，房价房租是同步上涨的，老百姓就是因为收入增长跟不上房价上涨才买不起房子，如果他们付得起高租金来租房，他们为什么不买房呢?如果一个城市房价很高但是租金很低，这倒表明房地产市场存在泡沫了。 　
　五、房价与成本的关系 　
成本与房价的关系，在城市里主要是地价和房价的关系。稍有经济学常识的人都懂，是房价决定地价而不是地价决定房价。房地产的价格最终是由市场供给和需求决定的，房价的变化也是由房地产的供给量和需求量的变化引起的。政府控制着每年出让土地的面积、用途、容积率，房地产的供给量也就确定不变了。至于土地是无偿划拨的还是高价出让的，并不会改变房地产的供给量，又怎么会改变房地产的价格呢?如果市场房价是每平方米1万元，难道开发商会因为拿到土地的成本低就卖9千9?三、四年前，房地产市场还不是很火时，开发商拿地成本很低，但建成房子上市时由于供不应求，房价照样很高；现在开发商拿到土地的成本比较高，但两年以后如果需求下去了，他们照样可能亏本卖房。如果高成本就有高房价，世界上就没有跳楼的开发商了。 　
房价和成本的关系，需要协调。土地出让应该采用招投标，最好采用拍卖的方式，提高开发商成本，挤压开发利润，使得房地产市场成为一个健康的市场。 　
　六、房价与收入的关系 　
住宅最终是用来消费的，房价上涨必须和居民收入增长基本保持一致。国际上房价收入比的合理区间是2-6倍，中国作为发展中国家，房价收入比可以相对高一点，但也不能太离谱。目前上海、北京等城市房价收入比都超过了10倍，显然太高。住房消费最终要依靠居民的收入来支付，过高的房价收入比不但意味着房地产市场的泡沫，还打击了其它消费。大家知道，居住只是人们的基本需求之一，如果住房支出过大，其他需求就受到遏制，其他产业也就难以发展了。2004年上海住交会上，有位经济学家反驳房价收入比的合理性，说如果发达国家房价收入比只有2-3倍，那么它们的老百姓只要把收入的一半用来储蓄买房，5-6年的收入就可以支付房价了，根本不需要住房按揭贷款。这是一个毫无道理的说法。发达国家如美国，近年来居民储蓄率只有1.5%左右，有些时期甚至为负值，储蓄意愿较高的日本，2002年居民储蓄率也只有6%。试问发达国家居民怎么可能用收入的一半储蓄买房?如果真的出现这种情况，其他产业也不用发展了。现在国内买房的工薪阶层，有不少要用一半甚至一半以上的收入来偿还贷款，这本身就是不合理的现象。我们不能只看到房地产业发展会带动上下游产业发展的一面，忘记按揭买房会抑制其它消费的一面。 　
我们讨论房价收入比，这个收入当然不仅仅是工资收入，还包括其他隐性收入；部分城市居民以旧换新还有一块出售旧房的收入。但我们认为即使考虑这些因素，目前的房价收入比还是过高。 　
　七、房价与租金的关系 　
这几年，上海等城市的房地产市场有一个奇怪的现象，就是房价一路猛涨，而房租涨幅不大。从投资的角度来说，房屋价值是未来租金流的一个现值，在利率固定的情况下，房价之所以会上涨是因为房租涨了。房价与房租变动应该基本保持一致，如果房价上涨脱离房租太远，就意味着房地产市场存在泡沫。目前上海住宅市场，只有地段较好小户型住宅的租金回报率可以达到5%,差一点的地段、大一点的房型租金回报率只有2～3%。笔者了解到，例如上海中环附近房屋单价要1万元左右，100平方米的房子总价就是100万元，但是每月租金也就3000元左右，扣除物业税、税金、折旧等以后的净收益率也就2%左右；同样的房子在外环附近总价要60多万，每月租金也就1000元左右，租金收益率就更低了。 　
租金回报率这么低，而目前住房按揭贷款利率也要5.31%,从租金角度考虑，应该说上海等地的大部分住宅已经失去了投资价值。但是有人又提出了一个新的说法:房地产投资回报包括租金收益和房屋本身价值增值两个部分，现在租金虽然很低，但房价在涨，所以房地产还是具有很强的投资价值。笔者认为这样的说法很像以前闹得很凶的传销语言:虽然我的产品不值我卖给你的价格，但你只要能够以更高的价格卖给其他人就仍然可以赚钱。房地产当然和传销还不一样，不一样之处就是现在很多人是贷款买房，银行很可能是最后一个被骗的冤大头。 　
八、空置率与入住率的关系 　
很多人说现在房地产市场还很健康，理由之一是空置率在下降。这就涉及到空置房的定义问题。按照我国的统计规则，所谓的空置房是开发商建成而没有销售出去的住宅。 　
目前空置率降低一方面固然是需求比较旺盛的表现，另一方面也和房地产投资比例过高以及开发商人为做假有关。投资比例过高导致空置率下降很容易理解，因为投资客买的房在统计当中和消费者买的房一样，都算销售出去了。 　
这里所指的开发商人为做假包括很多方式，比如有些开发商为了制造楼盘紧俏的假象或者迅速回笼资金，制造一些购房假合同、假按揭；一些开发商或者代理商有自己的中介公司，让中介公司购买大量自己的楼盘再在二手市场出售等等。所以空置率并不能反映我国房地产市场的真实需求状况，因为投资客手里的房子也好，开发商人为截留在手里的房子也好，最后都要出售或者出租给最终消费者，都要有人来住。所以笔者一再强调要用入住率代替空置率才能反映真实需求状况。 　
九、现实状况与未来发展的关系 　
从前面的分析可以看到，从房价收入比、房价租金比或者入住率看，现在房地产市场的矛盾已经比较突出了。开发商怎么继续吸引购房者呢?主要就是把区域的未来发展代替现实状况，把未来规划当作实现了的事实。我们经常可以听到这样的语言:某个城市经济未来要超过香港，房价也应该像香港一样高，目前房地产仍然具有很大的投资价值；某个区域是政府规划的商业中心、高科技园区、大学城等等，所以房价应该进一步上涨。诸如此类的话，无非是制造概念，透支未来。 　
笔者以为，房屋作为一种资产，对未来预期的变化当然会影响现在的价值，但是现实与未来不能等同视之。这里面有两个最重要的因素需要考虑，一个是货币的时间价值，一个是风险。就按住房按揭贷款利率来算，今天50万元14年左右就能翻一番，变成100万。很多人说上海房价在10年会翻一番，其实房价年增长率7%左右就可以实现翻一番的目标，但是现在每年增长率高达20%或30%,部分区域甚至超过50%,这就是严重透支未来。未来发展不等于现实状况，还要考虑风险问题。现在很多楼盘是炒概念，比如说楼盘所在区域远离城市中心，现在还是一片平地，但是一说这里是政府规划的未来商业中心，房价立即就翻番。但这个商业中心要10年还是20年建成是一个问题，能不能建成又是另一个问题。因为这里面既有政策风险，比如可能换了一届地方政府就换一个规划、中央政府的宏观调控等等，还有市场风险，因为规划毕竟是主观的东西，是否符合发展的规律具有很大的不确定性。 　
十、商品房与廉租房的关系 　
商品房和廉租房之间的关系，是房地产市场需要协调的又一个关系。笔者认为廉租房有存在的必要性，它可以用来解决城市困难居民的住房问题，但是房地产市场要以商品房为主，廉租房只能作为一种必要的补充。我国还处在社会主义初级阶段，生产力落后，城市贫困人口很多，政府目前根本没有财力提供那么多廉租房。最近建设部又提出要考虑进城农民工的住房问题，这个口子就更大了。而且廉租房毕竟是一种非市场手段，虽然缓解了一些社会公平的问题，但是可能带来一定的效率损失，所以不能成为房地产市场的主流。如果过分依靠廉租房，我们可能又走到福利分房的老路上去，房地产市场得不到应有的发展，人们的居住条件也就得不到进一步改善。

    （复旦大学房地产研究中心 尹锋 尹伯成）