2003年我国人均国内生产总值达到1000美元，表明我国正从低收入国家向中等收入国家迈进新的发展阶段。这个发展阶段最明显的标志，就是社会消费结构从过去的生存型为主，逐步向发展型、舒适型升级。住房、汽车、电脑等高档消费品快速进入普通家庭，群众用于教育文化和旅游休闲等的投入显著增加，并由此带动整个产业结构的升级和各项关联事业的快速发展。住宅建设是关系群众切身利益和国民经济及社会发展的系统工程，如何用科学发展观为指导做到持续健康发展，至关重要。积多年之经验，我认为当前及今后一个时期应重点解决好以下四个方面的问题：
一、规模适度，结构合理，增速平稳
（一）自80年代初至2003年底，全国新建城乡住宅246亿平方米，折合2亿3千万套，绝大多数群众住房条件有了明显改善，人均住房面积分别达到23.7和27.2平方米，我国住房严重短缺的时代基本结束。在这个大背景下，住房建设要做到持续健康发展，应遵循“统筹兼顾、量力而行、规模适度、增速平稳”的原则，在提高质量和效益的前提下求发展，避免大起大落，努力做到与国民经济发展相协调，同居民收入增长相适应。
（二）现阶段规模适度的标志是，以全面建设小康社会为目标，实现下列要求：每人每年新增住房面积1平方米左右，人人有适当的住房，逐步实现每户有一套功能合理、舒适实用的住宅；城镇商品房开发投资年均增速20%%左右，不宜过高或过低；全国城乡每年新建改建住宅总量（含必要的配套设施）占全社会固定资产投资的比重不超过30%。
为表述方便，以上三条也可简称“均衡发展参数”。如能大体按上述参数调控发展，既可在2020年实现人均住房面积35平方米的小康居住目标，又可避免出现大起大落。需要说明的是，这些参数都是根据全国情况所作的经验统计，各地情况千差万别，不能生搬硬套，最可靠的发展参数应是本地市场实际需求。
（三）结构合理是指住房建设应以中低收入者需要的社会公众用房为主，在这个前提下，努力满足不同收入群体的住房需要。中等收入者目前约占20%%，随着经济发展和收入的提高，他们是未来社会的主体。住房建设是百年大计，应放眼长远，不能过分迁就当前收入水平，更不能降低建设标准，否则是社会资源的极大浪费。
对低收入者和弱势群体住房问题应给予特别关注，但这是政府行为，主要途径应通过财政转移支付或其它方式解决，走货币化、市场化的道路，不宜提倡由政府直接建房分房。要大力发展租赁业务，实行租售并举的方针，住房自有率过高不利于产权流动，也是资源浪费。
（四）正确看待和把握形势。我国房地产市场总体健康正常，不存在供大于求形成的整体性过热。目前多数城乡居民住房水平和居住质量同全面建设小康社会的要求还相差甚远，同发达国家的差距更大，住房建设还有长期、广阔的发展空间，但要防止和控制投资增速过快的势头。2003年全国房地产开发投资额为10154亿元，比上年增长30.5%，高出近几年平均增速9.2个百分点，是上次宏观调控以来增速最快的一年。2004年完成投资额13158亿元，同比增长29.58%，增速仍然过快。尤需指出的是，按照我国目前统计口径，房地产开发投资主要是各地房地产开发企业完成的房屋建筑及基础设施投资，没有包括城镇和工矿区个人建房和基本建设及更新改造建房投资，也没有包括农村的住房建设，如果加上这一部分，增速会更快。
固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，也是国家宏观调控重点解决的突出问题。房地产具有投资和消费双重功能，从宏观层面讲，其最大的作用是拉动内需，促进经济增长。但解决住房问题取决于居民收入水平的提高，如果投资没有最终消费作支撑，势必造成建设规模无效扩张，拉动生产资料全面紧张，刺激基础产品价格上涨，引发经济泡沫和房屋积压。开明的企业家应有全局观念和责任意识，既要坚持发展，又要保持清醒。
二、坚持按规划主导开发，充分发挥规划的引领和指导作用
（五）住宅开发建设形成的房地产，带有公共产品属性，它集经济、社会、文化、科技、生态、环保于一体，是一个多目标体系集中度很高的行业，必须坚持经济效益、社会效益、环境效益的统一，既要营造物质产品，又要提供精神产品；既要满足消费者居住需要，又要适应城市发展的要求；既要服务当代，又要恩泽后人；做到这一点，最重要的是严格按规划进行建设。
反思过去最大的教训，就是规划在经济和社会发展中的主导地位没有确立，规划的引领和指导作用没有发挥。具体表现在：一是没有规划就盲目开发或有规划却不按规划执行，随意性很大；二是规划自身滞后，观念陈旧，标准偏低，前瞻性不够，这是导致许多城市负荷过重，空间布局不合理，交通道路拥堵，生态环境恶化，资源浪费严重的总根源。北京市的交通拥堵表面上看是管理问题，实质是规划不合理造成的，尽管政府作了很大的努力，但短期内难以根本好转。上海过去因高楼林立闻名全国，现在却成了生态建设的严重障碍，不得已被迫采取限高降高措施，原因也是规划失当所致。规划失误造成的后果带有全局性和不可逆转性，对城市政府来说，编好规划，管好规划，是城市管理的第一要务。
（六）规划是经济社会发展的龙头，是指导开发建设的总开关。要做到按规划建设，必须更新规划理念，改进规划方法，提高规划质量。从长远和发展角度看，一个经得起历史检验的开发项目，至少应体现下列各点：
一体化战略。跳出二元结构的思维模式，按照城乡协调发展的格局，编制和调整区域规划和城市规划，实行组团式结构布局，重点发展近郊环城社区和现代化卫星城，拓展城市空间，实现城乡共同繁荣。
低密度建筑。摒除片面追求容积率和以高为美、以高为荣的观念，重点发展多层低密度住宅。除城市中心社区外，新建社区总体容积率一般不超过1为宜。现行土地供给政策和城市规划标准应服从这种战略调整的需要。
小尺度街坊。住区规模不宜过大，街坊道路不宜过长，加大路网密度，实行人车分流，提高车辆通行能力。
开敞性空间。要树立空间共享共有的观念，严格限制在住区建设遮挡光照、通风的高纵建筑，拓展房屋间距，预留足够的停车场地、消防空间和灾害预防用地。
立体式绿化。从本地实际出发，做到水面、草坪、花卉、灌木、乔木合理配置，讲求整体绿化效果，绿化覆盖率不少于40%%，人均公共绿地面积不小于10平方米。
亲和式布局。住区规划要方便老人、少儿、残疾人出行和活动，促进人际交往，有利于提高邻里亲和度。
上述几条都是为了践行“以人为本”的指导思想，使各项资源的整合利用为改善人居环境服务，为提高生活质量服务，为实现可持续发展服务。
（七）房屋建筑是百年大计，城市建设是千年大计。科学合理的规划不仅内容全面详实，而且必须放眼未来，留有发展余地。首先，把必须预留的地段和保护的建筑，尽量在规划中体现出来，然后再根据现实需要编制近期发展规划，坚持先保护后开发的原则，保护的范围包括：历史文物古迹，标志性建筑，生态建设地域，风景名胜景观；其次，预留发展用地数量一般不少于规划用地总量的5%，预留发展用地至少在20年内不动用，只能用作公共绿地，并不得占用基本农田；第三，充分利用地下空间，城市地下空间的利用率应不少于建成区规划面积的20%。
（八）管好规划比编好规划更重要。所有规划一经确定，必须通过立法形式确保严格执行，任何一级政府和领导人都无权改变。要改进规划监督体制，实行规划编制机构与规划监督机制分设，监督机构成员由群众代表、社会公众人物和规划专家组成，重大建设项目选址及规划调整，必须事先公示并进行听证，由监督机构成员三分之二以上投票通过才能生效，否则不准建设。
三、开发资源节约型建筑，保护生态安全
（九）我国是一个资源相对短缺的国家，土地、森林、水、能源以及各种基础性资源，人均占有率都居世界的倒数几位。房屋建筑是各类消费品中耗用资源最多、同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中直接消耗的能源约占全社会总能耗的三分之一，每年消耗各类建材总量近40亿吨。而现有建筑中符合节能要求的不到5%，每年新建房屋中80%以上是高耗能建筑，节约资源和能源的任务十分繁重。
必须改进粗放型经营方式，建立资源节约型发展模式，把节能、节水、节地、节材放在突出的位置。要加快技术经济立法，强化政府干预，把节约资源作为调控住房建设的强制性指标，只要具备切实可行的技术标准，凡是达不到国家规定“四节”标准的项目，一律不予立项，不准开工建设，不予验收。同时，对现有建筑不符合节能节水标准的，要有计划地进行改造。
开发节能节水建筑必然相应提高建筑成本，但对社会有利，政府应对开发资源节约型建筑的单位给予奖励、补贴或减税退税政策，在全社会形成珍惜资源、保护资源和节约资源的良好环境。
我认为，作为社会政策取向，宁可建造一次性投入较高但耗能低的房屋，也不建造一次性造价低而资源消耗高的房屋，确保每幢房屋都是优良资产。新时期住宅建设的方针应该是：安全、适用、节能、环保、美观。
（十）当前营造资源节约型住宅的重点，主要有以下六个方面：太阳能和地热能利用；污水处理和中水利用；节能保温墙体和节能门窗；无污染化学建材；节水、节能厨卫设备；修改过时标准，制定新的标准规范。
（十一）大力植树造林，建设生态城市。根据党中央、国务院加强林业建设的要求，今后城市绿化要以林木为主，力争2010年全国大部分的城市林木覆盖率达到30%，人均公共绿地达到10平方米，到本世纪中叶城市林木覆盖率达到45%，构建有助于改善生态环境的森林生态网络体系。
四、清晰产权，使住房真正成为受法律保护的私人财产
（十二）我国建设用地制度从无偿无限期使用到有偿有限期使用，是一个历史性的进步，并由此引发了住宅产权制度的变革。按现行法律规定，住宅建设用地使用期为70年，办公楼及商业营业用房为50年，旅游设施为40年，到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定虽有其历史背景，现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。
（十三）改革的基本思路是：以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为年租制。具体地说，就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税，相应取消现行房屋所有权随土地出让年限而定的时限，置业人对购买的住房依法享有永久使用权。
土地占用税为中央和地方共享税，实行浮动税率，每5年调整一次。实行这一改革的好处是：扩大税基，拓展税源，形成国家稳定的财政收入和调节机制；有利于保护和合理利用土地资源，从制度上杜绝土地交易环节中的腐败行为；有利于清晰产权，增强社会凝聚力和实现国家的长治久安。
（十四）与此相适应，农村集体土地制度也应进行改革，关键是严格区分公益性用地和经营性用地的范围，政府只有为实现公共利益才能强制征用农民集体用地，经营性用地退出政府征用的范围，按市场化运作，并对农民按市场价实行公平补偿。同时要积极探索非农建设用地流转体制，改革目前集体土地不能上市流转的规定，取消农村集体土地不准搞房地产开发的限制。只要符合国家法律和法定流转程序，符合土地利用总体规划和城镇发展规划，农村集体建设用地也可参照城市建设用地的程序和办法进行流转，使土地所有者（农民和农村集体经济组织）成为市场的主体，这是统筹城乡发展、解决“三农”问题的一项重大举措。目前这种向农民低价征地，转手高价卖地而溢价收益又不向农村返还的做法，是对农民的剥夺，必须改革。
（十五）改革城市基础设施建设投资体制，建立城市公用事业发展基金，把城市道路、供水、排水、煤气、热力等公共产品推向市场，广泛利用社会资金实行市场化运作，不能像现在这样将全部建造成本计入房屋造价，而应按固定资产周转的方式把应摊折旧分别计入相关产品成本，再通过这些产品的收费实现投资回收。
上述用地制度和基础设施投资体制改革如能实现，房屋成本至少可比现在降低20%—30%，这将有利于稳定房价，提高广大居民的购房能力；有利于房地产业的市场化、规范化发展，有利于国民经济全局平稳快速发展。
（中国房地产业协会会长 杨慎）
