努力满足居民对居住条件与文化的追求
为居民营造好的生活环境是房地产企业在构建“和谐社会”上的直接任务。我们要努力满足居民对于居住条件和居住文化的追求。我认为有八个方面：
1、对于居住面积和质量的追求。我在美国做访问学者时学会了一个词汇，叫“美国人的梦”，现在中国出现“中国人的梦”，购买住房和汽车成为居民的消费热点。房屋销售额七年平均每年增长31%，销售面积平均每年增长26.5%。居民去年用于房屋的消费支出突破1万亿元人民币。加上去年购买汽车1万亿元人民币，两个“1万亿元”就像飞机的两个引擎，推动着中国经济快速前进。
2、对于居住功能与结构的追求。人民群众对于房屋产品的功能和结构提出新的要求。如采用外墙保温、宽带入户、分质供水等，“此房不是彼房”了。户型设计尤其表现出对购买者需要的适应，推动了居住区规划的完善和建筑设计的升级。
3、对于居住景观的追求。环境景观对人身心健康有重要影响，现在受到特殊重视。居住区景观包括：绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护景观、模拟化景观、高视点景观、照明景观，等等；居住区外围空间区分为：强度开放性的公共空间、弱度开放性的半公共空间，以及将开放性与隔离性结合起来的“静区”空间；在居住区场景布置上要区分中外建筑风格：西方的古建筑是“高直的”，而中国的古建筑是“平序的”；要区分古典中外园林风格：西方古典园林是几何美与自然美的融合，表现的是气派和恢宏，而中国古典园林讲究的是情与景的融合，表现的是平静幽雅的“意境美”。
4、对于居住生态与健康环境的追求。中国人自古讲究的“风水”，除掉其封建迷信色彩，其实就是“健康住宅”的内涵。我国传统住宅本来是比较重视采光与通风等健康要求的，过去的民宅多是南朝向、前后开窗，多层住宅楼也多是南北通透。近年来由于城市用地的限制，建设高密度、低层高的住宅楼很多。过去是横胡同，现在是“竖胡同”。特别是塔楼缺乏引入新风能力，国外近年来是用机械通风来引入新风。许多企业已经把“绿色”、“环保”、“生态”等当做“卖点”，其中心是“健康”。现在居民选购商品房更加重视房屋的通风能力、上下水质量以及居住区的建筑密度等健康要素，城市规划要求也应改变过分追求“高密度”的错误导向，提倡适当的高度与密度，提高我国住宅的健康标准。
5、对于房屋品牌与长期服务的追求。我国房地产市场现在已经发展到品牌制胜的阶段，现在已经有一些企业实施“品牌战略”，在社会上得到较高的认同度。品牌产品可以使购买者感到放心与安全，像穿名牌、用名牌一样，也包含有荣誉消费的心理需求。物业管理的长期服务也是十分重要的。
6、对于邻里品质与人文环境的追求。我国自古有“昔孟母、择邻处”的传说，重视邻里关系与邻居的品质，希望“近朱者赤”，不愿“近墨者黑”。在现代社会人们首属关系淡漠，次属关系明显，“远亲不如近邻”。所以人们往往选择有利于催人奋发向上的环境，尽可能住在接近较高阶层人士的居住区，以提高自身居住荣誉感并得到较好人文环境的帮助。所谓“百金买房、千金买邻”。
7、对于亲情与家庭主义的追求。由血缘关系维系的家庭是城市居住的基本单元，而中国家庭的亲情关系远比西方家庭的亲情关系密切。所以老人愿意家庭养老，多数人愿意三代同堂，这就是在我国“老年公寓”难于像西方那样盛行的原因。现在不少居民购买商品房都有与父母或者子女共同居住的考虑，房型双主卧或者次卧不差于主卧的房屋很受欢迎，就是这个原因。即使子女单独购买住房的，一般也不愿离父母距离太远，以利于互相照顾。可以看出亲情与家庭主义原则仍是我国居住文化的重要内涵。
8、对于房屋保值与增值的追求。从1987年至今的十七年来中国商品房平均价格一直在上升，每年平均上涨12%。最近六年来商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%，去年上涨了14.4%。其中商品住宅平均销售价格上涨15.2%。目前存款“负利息”、股市风险大，所以拿钱买房子仍然是居民最为理性的选择。
我国城市房屋不能搞成低水平建设
“居者有其屋”与“居者优其屋”，是中国房地产业协会形象概括的我国房地产市场需求的情况，“有其屋”是建设经济适用房满足居民基本居住需求，“优其屋”是提高居民居住水平和档次。
我国商品房屋需要走向高品质化，除了购买者要求提高的原因以外，还因为过去我国住宅建造的水准低、基础差。“五十年代学苏联、六十年代简易楼、七十年代干打垒”，在几十年时间里建筑水平要求越来越低下，造成现存十年以上房龄的房屋大部分品质差。这种情况如不改变，我国城市建设就会停留在低水准上，宝贵的城市土地资源就难于发挥真正的价值。设计大师贝聿铭先生曾哀叹：“这一代中国设计师已经设计不出国际水平的作品来了”。好在这些年在市场需求的促进下，公寓设计的品质已经有了很大提高，可是仍然缺乏设计别墅与商业楼宇的能力，高品质房屋的设计还必须国际招标。
更令人遗憾的是这种低水准是普遍化的。不少城市的领导干部也没有住过、甚至没有见过高品质的房屋，根据唯物论是“存在决定意识”。现在有不少城市的领导干部不懂得提高居住品质的重要，紧盯着投资人，生怕人家把他们的城市建得太好了，生怕把居民商品房品质建得太高了，经常误报“高挡房积压严重”，要“限制高挡房建设”，原因是他们对现代城市文明了解得太少。有人说：“就怕县长当市长”，有位中央老领导说：“每一次市长换届，就是一次新的农民进城”！他们辛辛苦苦地工作，把城市建设成了农村。
其实人们对于房屋档次的认识是在发展中，有的当时认为是“高档房”的，如当年北京前三门大街的住宅楼，过几年再看水平很一般，现在看都是低档房，很多不到设计寿命就要拆除。据最近的一项统计，北京的房屋建筑寿命较短，平均不到30年就要拆除。中国台湾住宅平均拆除年限为23.2年，日本房屋寿命推论为38.2年，美国房屋寿命有资料称是44年，瑞士、挪威等国家房屋寿命估算为80年，英国房屋寿命为132年。由于我国这样拆拆建建造成了不少“无效GDP”，据可持续发展专家牛文元院士估算，类似的“财富虚数"加起来占我国国民财富的21.8%，造成每年GDP增长中有2.2个百分点是虚数。所以中国房地产业协会不断提醒全社会：“房屋是百年大计，不能搞成低水平建设”。
温家宝总理要求“树立科学发展观”，“坚决遏制低水平重复建设”，我们建议全社会要走出认识误区、促使我国商品房屋和城市建设走向高品质化。
　如何落实“重点抑制房价过快上涨”的要求？
房价问题是购买者关心、政府关注和牵动生产者的问题，也是关系到社会和谐的一个突出问题。
　1、房价问题关系居民切身利益
前几年要“房价降下来”的声音比较高，特别是一些人大代表、政协委员不断呼吁“房价降下来”。我几年来持续讲，政府和社会各界不应当盼望“房价降下来”，并且拿香港和台湾楼市价格大幅度下跌的教训来提示他们。现在我国城市居民中拥有自有房屋的家庭已达82%，而没有自有房屋的18%家庭也不是都要买房的，住房财产占城市居民家庭财产48%的比重，房地产价格的稳定对于居民家庭财产的保值增值很为重要。要代表广大人民群众的最大利益，就一定要珍视人民群众的财产安全，现在和将来都不要盼望他们的房屋财产贬值。现在讲“三个代表”的重要思想，要“始终代表中国最广大人民的根本利益”，特别是要“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，保持执政党的先进性，就应当在房价问题上保护好人民群众的利益。
但是房价过快上涨则不一定是有利的，它带来的问题主要是快速增长后可能出现大幅度下跌，使得居民严重受损害，甚至出现“负资产家庭”。这种情况在国外和海外已经多次发生，香港的先例“殷鉴不远”。
2、房价过快上涨成为目前的突出问题
2004年的房屋价格过快上涨已经引起社会各界的关注，今年上涨仍然在继续，没有人认为会下跌了，只是对于增幅的不同看法。历史上从1988年以来的17年来城市商品房平均价格都是在涨，平均涨幅为年上涨12%。而最近六年来商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%，这是由于前几年实际上发生的通缩造成的。但是去年商品房平均价格上涨了14.4%，其中商品住宅平均销售价格上涨15.2%，成为全社会关注的问题，引起人民群众的意见。《政府工作报告》中把“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”作为今年的工作要求。现在的议论热点是怎样抑制房地产价格过快上涨？目前“抑制房屋需求”的调子占主流。我们同意防止房地产价格过快上涨的意见。作为开发企业管供给的，我的办法是“增加房屋供给”。
3、房价上涨的主要原因是供不应求
分析房价过快上涨的原因，国土部认为主要不是土地涨价因素造成的。确实房价上涨将是各项综合因素作用的结果。其中包括：①“成本推进房价”——拆迁费用增加，钢材水泥大幅度涨价，使地价上涨只是房价上涨的因素之一。现在煤、电、油、运大幅度涨价，通过房屋等最终产品转移给消费者“埋单”；②标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本，据有些地方统计占房价的15%；③更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系，房价过快上涨的根本原因是市场的“供不应求”。为什么会出现供不应求呢？主要是在国家实行宏观经济调控“严把土地、资金这两个龙头”中，有关部门采取了“过度调控”的措施，“过度调控”对房屋产品产出已经发生了抑制性影响。现在商品房屋产出略有减少，而居民购买热情没有减退，造成价格上涨的必然的。从香港市场的经验看，供求关系造成楼市涨落很为明显，中房要做的事情就是调整供求关系；④结构影响房价——现在新开项目多是中高挡房屋，抑制社会平均房价过高上涨的主要因素是经济适用房的建设；⑤形势烘托房价——大陆经济发展、政治、社会稳定，都对房价基本稳定和稳中有升起到支持作用。
　4、解决办法不应当只是“抑制需求”
现在为压制房价过快上涨，有人把限制目标只瞄准需求，银行开始在抑制居民房屋购买力方面下了工夫。可以称之为“抑制需求派”。
在中国发展住房抵押贷款是由房地产业人士而不是由银行业人士提出的。住房抵押贷款余额七年增长了70多倍，不良率仅为0.12%，成为商业银行最好的资产。现在居民购车贷款的不良率高达30%，购车和购房按照中国大陆的说法都叫购置“固定资产”，可是现在人们发现，有将近1000亿元购车贷款无法收回，有的村子全村买车不还钱，银行来追债村里人开车就跑，这才让人明白：原来装上轮子的不应当再叫“固定资产”！这正应了中国一句老话：“跑得了和尚跑不了庙”！
现在住房抵押贷款的快速发展已经引起了管理层的忧虑，最近央行取消抵押贷款的优惠利率，引起社会议论纷纷。利息只是提高了0.2个百分点，对居民正常购买行为影响不大，倒是现在居民纷纷提前还清房屋抵押贷款引起银行的忧虑。有的银行要收居民的违约罚息，实在没有道理。难道就只许你银行自行调高利息，居民就不能想办法解套？其实住房抵押贷款对商业银行没有风险。我希望提高贷款利息只是“温柔一刀”，不要升高成为高息贷款。但是根据国外的经验看，银行提高利息往往是一个持续不断的行为，如英国从2003到2004年为抑制房屋价格持续猛涨，已经五次提高贷款利息。
5、如何看待“投资性购房”？
居民为什么要投资性购房呢？在目前购房是居民的理性选择，因为只有购房才可以让居民家庭财产不贬值。
去年全国物价指数上涨3.9%，居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元；存在银行也贬值，现在存款利息仅2.5%，再征收一道利息税所剩无几；买股票风险更大，很可能血本无归！过去居民有“货币幻觉”，存款缩水而没有意识，敏感度低，可是现在金融意识大大增强。上海去年投资性购房比率达到16%，是因为上海居民家庭理财意识强。上海有个美发师傅，连续买卖七套房屋，现在已经有能力买上千万元的房，理发成为他的生活乐趣；北京有个足底按摩师傅，父子两人攒了十六万元，结果炒股票丢掉十二万元，靠一只只脚捏得干多少年！“两个师傅”真实境遇的对比令人深思，据统计近几年股价下跌已使得全国股民平均每户损失掉1.3万元。美国在2001年至2002年股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值使得美国平均每套房屋增值3.5万美元，保持住美国消费者的信心，经济学家认为，房屋增值贬值对于消费者的信心的影响相比股市涨跌是三倍的影响力。为此英国《经济学人》杂志刊登文章称《The Houses That Saved the World》(“房屋拯救了世界”)。现在房屋已经成为我国城市居民家庭财产的唯一“避风港”，正是房价上涨抵消了股市和储蓄“负利率”给人民群众带来的损失，成为稳定人心和保持社会和谐的重要因素。
“投资性购房”对于房地产企业有好处也有危险，生产企业需要清醒认识这种购买力的脆弱性，警惕它随时会退出市场，会把为它购买而生产的产品变为“空置”。应当小心把握和利用好这种购买力。
6、要防止房价过快上涨就需要增加供给
在防止房价过快上涨上还应当听取我们“增加供给派”的意见。“供给派”认为一味压抑需求很危险，要么压不下来，如果真的把住房需求压抑住，受损失的就不仅是房地产业，而可能是整个国民经济。去年商品房竣工面积仅增长2.1%，增幅比2003年回落19.4个百分点，而房屋销售面积增长13.7%，销售额增长30%，明显是“供不应求”造成房价过快上涨。我认为应对“供不应求”的有效办法是增加土地供应和房屋供给，包括增加经济适用房供给。如果在“供不应求”的情况下继续收紧银根和地根，会造成房屋开工和竣工面积继续低增长，房价继续大幅度上涨是肯定的。特别是去年房地产的土地开发面积是负增长11.4%，这将对今后房屋供给不足和房价持续上涨产生长期影响。
“增加供给派”的经济与社会依据是，中国房地产业面临的是不断发展的大市场，供给要不断发展才能满足需求。我国房地产市场好的根本原因在于人气旺盛。住宅总量需求来源于四个方面：第一、现有城镇居民住房需求增长，美国有个词汇叫“美国人的梦”，现在中国出现“中国人的梦”，购买住房和汽车成为居民的消费热点；第二、城市化发展已经到41%，现在农民进城每年1,200万人，两年相当于一个加拿大；第三、城镇旧住宅拆迁也带来对新房需求；第四是中国每年1.2%的人口出生率，现在中国每年生一个澳大利亚、死一个保加利亚、净增一个马来西亚！以上因素合起来，是个巨大的市场需求。居民需求的持续增长是拉动房地产业持续发展的长期动力。这是“增加供给派”的经济与社会基础。
　7、抑制通货膨胀要贯彻“有保有压”原则
增加民用住房的供给会不会加剧相关产业投资过热和价格上涨？如果没有其它可以相互抵消的因素，肯定是会加剧原材料价格上涨。但是同时需要压缩的是政府投资。政府投资拉动经济是前几年为了应对中国出现的通缩而采取的刺激经济增长的措施，现在居民消费全面启动，政府在投资基础设施建设上继续扩大投资就是不必要的了。特别是要限制建设党政机关办公楼、培训中心、会展中心、宽马路、大广场等由财政“埋单”的项目，这是现在中国政府进行宏观调控的原因和重点。去年国家财政多收入5000亿元，是好事也会带来问题，如今年党政机关买楼建楼之风又有抬头。温家宝总理最近再次强调“有保有压”原则，我认为是适时和必要的。
　8、继续紧缩“地根”还是增加房屋建设用地供应？
我国从去年开始又一次严格控制土地供应，媒体现在称为“紧缩地根”。保护耕地的一项重要的国策，确实马虎不得。根据国土资源部的统计，去年全国耕地减少到18.37亿亩，其中去年减少1718.8万亩。但是分析减少耕地的结构，我们看到由于城镇建设而占用耕地为217.6万亩，所占的比例相当少，只有12.7%，而占全部城镇建设用地的47%的是各类开发区、园区用地，新增城镇村庄建设用地仅占31%，而折算到全国耕地减少面积中只占3.9%。所以我认为严格土地管理的重点不应当的过分住宅建设用地，而应当重点管住开发区、各类园区和其它独立工矿用地。不断发展着的城市化进程需要土地，“紧缩地根”在住宅建设和城镇建设上不要过分。
　认识周期性发展规律，平稳进入新的发展期
现在我国房地产业发展处于一个什么样的发展实点之上？今后将朝哪个方向发展？有人看到房屋价格快速上涨说“泡沫严重”，有人看到投资继续上涨说“投资过热”，这都是老生常谈。根据房地产发展“周期论”和目前全国市场普遍“供不应求”的情况，我认为从今年起我国房地产业见进入一轮新的增长期。
1、综合指标显示：我国房地产七年一个周期
房地产业属周期性发展行业，在世界各国都有其周期性发展的规律。典型的周期可分为四个阶段：增长阶段、成熟阶段、衰退阶段、萧条阶段。不同国家或地区房地产波动周期的时间长短是不同的，根据国外学者提供的数据，美国房地产的一个周期为18-20年，日本为10-12年左右，而香港则为7-8年，台湾应当为5-6年，人为因素可以影响周期的长短和波幅大小。
我选择用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，综合分析房地产业周期性波动，结果三个指标所显示的周期性波动相当一致。分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998年起进入了第三个发展期。房地产在我国大约 
七年为一个周期，都是五年发展、两年低落。
　2、根据“周期论”预言与预警
根据周期理论，在1997年房地产发展落入低谷时，我在瑞士圣.加仑国际管理会议上预言：中国房地产业将在1998年起进入“第三个发展期”，这以后发展期真就的来了。2002年初房地产业处于增长期已经五年，我根据周期理论，及时提醒警惕周期性衰退。因为五年发展已经积累下不少问题，主要是投资增长过快。在市场经济条件下，资本向赢利较高的产业流动是必然的，这在房地产领域已经表现得很为明显。有一个时期各行各业纷纷来投资房地产，什么挖煤的发电的、搞旅游的开饭店的、做成衣的卖家电的、甚至做防晒霜卖方便面的，都变成了“房地产商”！只有及时进行调整才可能避免问题发展成祸患。
3、“周期论”呼唤来“预防性的主动调控”
国务院在2002年告诫“警惕房地产投资过热”，2003年到2004年的两年来国家持续进行“反周期”的经济调控。近两年中盲目进入房地产投资的行外人减少，而房地产业市场容量加大，保持住产业持续发展。七年来房屋销售额平均每年增长31%，销售面积平均每年增长26.5%。对比分析七年来房地产的发展情况，可以看到销售额增长一直高于投资额增长，产销处于良性循环。
正是因为房地产业在这个经济周期中发展早于其它产业，发现问题早于其它产业，对它的调控才早于其它产业，我认为取得成果也早于其它产业。目前房地产的发展状况说明，宏观调控在房地产业取得完全的成功，而不是“没有成果”或者“问题仍然很大”。这是一个基本的判断。这正是胡锦涛总书记讲的“预防性的主动调控”，堪称为政府经济调控的典范。
4、现在房地产业已进入新的增长期
现在“七年一个周期”的过程已经走完。当有的人还在盲目谈论房地产是“泡沫”老调的时候，我国房地产业已经悄然进入到一轮新的增长期。新的发展期中会表现出新的发展特点，回顾历史我们发现，第二个发展期在1991年开始时主要表现为土地热和开发区热；第三个发展期在1998年开始时主要表现为大量消化空置房，最近的发展期开始时主要表现是房屋市场供不应求和房价上涨。经济发展规律是不容易被改变的，除非遇到强烈的外部环境影响，对政策力度的估计我认为应是理性的，目前我们都要为“抑制房屋价格过快上涨”出力，特别是不要忽略了增加房屋供给。根据过去几次房地产发展都是“五年发展、两年低落”的时间流程来估算，这个发展期也会保持大约五年，即直到2009年。在这个时候适度增加供给，满足市场需求，不仅可以有效抑制房价过快上涨，而且有利于保持整个国民经济的健康、持续发展。
　5、中房集团主动驾御周期性发展规律
首先，认识周期性发展规律，使我们中房集团保持了平稳发展。我们在这个发展期加大开发力度，其中在北京和上海的投资项目都有60多个。都是市场旺销项目。买得最贵的是北京西山美庐，5000万人民币一套，买得最快的是上海国际华城，一天买掉一栋楼。
其次，认识周期性发展规律，使我们在宏观调控中有所作为。其中重要的是参与中央企业房地产资源重则。中房是中央企业中的唯一房地产专营企业，可是现在一百多家中央企业几乎家家搞房地产，包括中石油、中石化、中国远洋、中国电力等国有大企业，连做飞机、导弹、原子弹的也在投资房地产！不利于国家对于这个产业的宏观调控。所以去年有些领导和专家向国务院提出建议，要以中房公司为载体，重组国有企业房地产资源，让其它大企业以股份投资方式进来当股东，这个建议已经得到许多大企业的赞同。现在已经有些资产进入中房，今后还会越来越多。我们的目的是形成有国际竞争力的房地产大企业大集团。
第三，由于认识到香港的周期性发展规律，我们在楼价最低谷时帮助了香港房地产业复苏。香港六年多来楼市价格一跌再跌，到2003年8月底仅是六年前的31.8%，造成所有家庭都遭受了损失，10多万家庭成为“负资产”。2003年我与香港政府谈要大批收购香港空置房屋，准备把内地购买力引入香港救市。香港政府向媒体披露了消息，去年九月十日以来，所有香港报刊都对“中房收购两万套居屋，发展内地分时度假”做了报导，社会各界反应热烈。有的认为“此举将可稳定楼价”，有的说“一旦成事，港府除去包袱，物业市场供应量骤减，楼市有救”，有的欢呼“楼市已从隧道走到尽头，曙光快将出现”。有的报纸还发表评论：“唯有创意才能缔造美好明天”！所谓“中央救市”使市场信心大增，楼市交易量和价格从第三天起转跌为升，到现在已经上涨了48%，“负资产家庭”大幅度减少。董建华先生说：“中房的因素在推动楼市复苏上起到了重要作用”。我们这也是去营造“和谐社会”。董先生得以平稳卸任，我们的作为也受到中央的表扬。今年我们争取能把这个项目做成。
解决“失地农民”问题需要改变单一供地渠道
现在“失地农民问题”已经成为影响社会和谐的一大难题。茅盾先生笔下的《子夜》中的吴荪浦、台湾著名企业家的王永庆等，都是把农村的土地卖了到城市里来办企业，而现在我们这里反而做不到了。因为目前法律规定农村经营性建设用地不能出售和转让。面对土地管理存在的问题，需要探讨的是增加“土地供应源”。
现在土地管理上的问题已经从多方面反映出来：1、“土地拍卖”成为土地供应的唯一方式，“土地拍卖”造成高地价也是房价上涨的重要原因。因为购买方是多元的，彼此进行着竞争，而土地供应方却只有政府一家，单一供应者垄断着供应市场。“紧缩地根”是只有在我国现行土地制度下才能出现的做法，因为国家是建设用土地唯一的提供者；2、根据现行法律规定“农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，即只有由政府征用才投资开发。
这又形成土地提供方是多元的，而土地购买方却只有政府一家的情况。可以看出多方面问题归结为一个根本原因：政府从两头垄断着土地市场，用垄断权利进行着土地的居间经营。它赚取着征地与土地拍卖之间的差价，却同时在两头制造出两种不良后果——城市土地的高地价和农村的失地农民。为什么我国城乡土地难于统一规划？城市只能“年轮式”扩大而不能更为合理的发展？小城镇建设多年难于推进？问题根源都在于这里。现在“失地农民问题”已经引起中央高度重视，而造成“失地农民”的原因只在于政府，因为征地只有政府一家可为。长期延续这种做法对于执政党有什么好处呢？
“农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”这个法律规定源于《中华人民共和国土地管理法》，但它是与《宪法》原则不一致的。《宪法》中的规定是：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用”，而《土地管理法》却将征用土地用途扩大为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。这样就造成连路边建一个营业性的饭馆，都可以混同于“为了公共利益的需要”，都必须通过政府征用土地；而农村集体和农民的土地如果没有被政府征去，任何人都不能投资建设。这是政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者。
在新中国历史上曾两次将土地分给或承包给农民，“土地改革”分地、“农村责任制”包地，都得到农民的极大拥护，巩固了政权基础。但是也有过一次错误的“收地”，就是实行“合作化”和“人民公社”。现在我国城市化、城镇化的发展已经成为大势所趋，而法律却规定发展城镇建设不让用农民这块地。农民进城打工的两手空空，还要在城里租房买房，可是连家乡的宅基地也不能转让或者出租。既然市场是单方垄断的，收回土地的价格当然也是地方政府说了算，据华东16省的调查，征地补偿价格平均每亩仅为8000-12800元，还要先把钱分给集体经济组织，农民得到的只是土地附着物和青苗补偿。政府得到廉价的土地之后并不是廉价交给建设单位，而是高价“拍卖”。由此可见把“公共利益用地”扩大到“一切建设用地”造成对于农民的多么大的剥夺，它是比利用“剪刀差”廉价收购农作物更为不公平的强制性的城市资本积累。现在地方政府担心的是土地拍卖的公开性，农民可以知道土地是被高价卖出的，他们有的就找政府要地价差额，因为土地是刚刚从农民集体手中拿走的。政府卖出高价，他们却成为“失地农民”。现在“失地农民问题”已经引起中央高度重视，而造成的原因就是有关法律规定，和积极执行有关法律规定的政府机构。
这个规定不仅剥夺农民，还限制了城市居民迁出城市居住的权利。现在真正的“围城现象”正在发展：一方面是农民要求进城，另一方面是城市居民要求到郊区去居住。怎么能用一个不合理的规定去同时堵住两个时代大潮？于是这个规定遇到普遍的抵制。有的农民将宅基腾出来给城里人建别墅，换来自己建房上楼的资金。这种被称为“土地黑市”的行为，其实是农民、乡村政府对于不合理规定的自发反抗。现在政府在不断动用行政权力处罚搞“土地黑市”的乡村干部，干部们受罚而不悔，得到土地利益的村民在设法保护干部，在中 
国农村大地上又在不断上演“凤阳县小岗村”感人戏剧的续集。北京门头沟区一个村长被撤职了，农民又集体选举了新的村长，这位新村长就是老村长的儿子。其实不是农民错了，而是这项法律规定本身错了。
现在终于到了可以改变这一不合理的法律规定的时候了。中央要求：“严格界定公益性和经营性建设用地”；全国人大修改了宪法第十条。 现在由于中央的推动，“集体建设用地进入市场流转”已在进行试点。“经营性建设用地”允许村民委员会出租或以土地入股，将可以使农民不至成为城市化中被牺牲的群体。但是现在虽然国土资源部积极推动，顾虑和阻力却来自用地单位，因为担心农民今后难缠。可见只要存在多种选择，人们当然都希望趋利避害。
现在农村正在进行“以明晰产权为重点深化集体企业改革”的工作，原来的“集体所有制”正在逐步“确权”为股份制，这其中也包含着对土地所有制度进行的改革。进行了明晰产权的改革后，“农村集体所有”的土地就将变成属于“股份制公司”的土地了。这样的好处是：首先农民就可以按股分红，合法分得土地租金或其它土地收益。
实行了以上改革就为更大的改革奠定了基础，因为按照《公司法》股东可以转让属于自己的股权。如果城里人或者企业购买了农民的土地股权，农民拿到了钱，购买者就成为土地的所有者，他们拥有的是土地的永久产权。那时就没有“失地农民”了，我国土地制度也就打开了一扇大门，完全与国际上的土地制度接轨了。由此可见解决好“源”的问题，就为更好解决“流”的问题拓宽了渠道，国有土地拍卖价格过高的问题就有了根本上的抑制办法。过去有人把这种变化叫做“土地私有化”，这种认识是不正确的。其实这种“土地股权”是一种“新公有制”，农村劳动者和购买它的出资人是这种公有制的主人。这是我国农村土地制度改革应当走的路，它将极大地有利于构建“和谐社会”，我们应当积极推进这个制度的实现。
发展品牌战略要尊重城市历史文化与地名文化
我谈谈我们对于品牌的认识和无限制发展冠名小区将带来的问题。
中房集团在历史上吃过不注重品牌的亏。我们中房是成立最早的房地产企业，是规模最大的房地产企业集团；23年累计建成住宅小区1,200多个，向社会提供商品住宅180多万套，“等于造了一个香港”。平均每年竣工与销售8万套，这相当于全英国每年新提供新住宅量的40%、全法国每年的25%、美国最大开发企业最高年景的133%、整个香港每年的4倍。其中在北京和上海的投资项目都有60多个，这些图片就是我公司在上海、北京的公寓和别墅项目，有不少是知名楼盘，可人家还问：“你们中房开发的项目在哪儿”？还有个小记者问：“是潘石屹的公司大还是你们公司大”？我听了很迷茫：潘石屹那时在北京刚开发了一个项目，可全北京都知道“潘石屹”；万科在北京开发了两个项目，全中国都知道了“万科”，为什么我们在北京开发了60多个项目，人家还不知道中房的项目在哪儿！七年来我们致力于推行品牌，在原来的地名住宅区标示上“中房”，但是不改原来的地名。品牌一推出就得到消费者的广泛认同。目前“中房”品牌标识已在100个城市推出。
现在需要反思的是，品牌战略并不是要把住宅区地名都变成企业冠名。地名包含着一个地方的历史文化，地名的沿袭也有利于人们识别。如北京的地名很有文化。今天在座有不少北京人，我细讲北京一些地名的来历有点班门弄斧。但是如果我说，北京以数字编街道地名早于其它国家，你们相信吗？
“数字城市”人们公认纽约。那里南北的叫街street，东西的叫道Avenue，以坐标定位很容易找。如找Hilton 饭店，找5大街43道。又按地图分成上中下三个城区，“下城”是最靠南的城区，“Downtown”的起源应在这里。它规划清晰，虽然街名文化含义不高，但是极易记忆，体现了“后起城市”的特点，为人们带来巨大的便利。
其实中国人用数字标地名比美国人更早，北京就是最早的“数字城市”。北京不仅规划横平竖直，而且以数字编街道地名也早于其它国家。最有代表性的地名是东城从“东单”到“东四”、西城从“西单”到“西四”。外地人不懂为什么叫“四”，其实是四座“牌楼”，就是四个地标，每个牌楼之间从南向北排列小街。如“东单三条”，就是从“东单牌楼”往北走第三个小街，问你住哪里？“东单三条12号”，清清楚楚，这比纽约早多了。“东四”也是个坐标，其中的“十条”后来拓宽为一条大路。“东四”“十条”，应当这么念。有的外地人不懂，念成“东40条”，其实不是那么个排列。
上海是个新兴城市，它的地名是全国地图的缩影：南京路、北京路、四川路、西藏路、贵州路，名字都是熟悉的，让人很好记。后来不少城市学上海，如青岛市区东扩以后，“香港路”、“澳门路”、“台湾路”都有了，和原来的“八大关”相呼应，很有历史文化底蕴。但外地人开车到上海也有麻烦，找不着路。比上海更乱的是天津。伦敦也是没有方向的城市，但后来人家有了办法，把城市从地图上横竖划格，横的标“ABC”，竖的标“123”，再加上东西南北的四个字头：“N、E、W、S”就很清楚了。这四个字头也有用，排顺了叫“NEWS”，就是“新闻”，本来新闻不就是东西南北的事吗。划成格以后也就好找了，再繁复的地名、门牌、歪街、斜路，只要按编号找，“西1区S”即“W1S”，就便于找了。
街名最乱的城市我看是东京了。本来“东京”的名字就是以中国为方位定位的——“东边的京城”，还有越南——在南边，汉城——汉化的城市。但是东京街名太乱，拿着地图都找不着，东京人自己都找不着。现在好了，他们最早应用了电子地图，要去那儿打在电脑上，靠GPS带着走，人根本不用靠脑筋。可见各村有各村的高招，乱透了也有治乱的方法。
日本不仅东京是以中国为坐标的连日本人有姓氏，也是学的大汉文化。本来日本人跟蒙古人一样没有姓，随便起名，体现不出传承关系。老天皇一看这样不行，传令全国人民都得给自己家族选个姓。怎么选呢？日本人当时也没什么文化，看看四周有什么就姓什么。有人先把“小村”给姓了，别的家就得另找地标；住在松树底下的姓了“松下”，周围是耕地的姓了“田中”，“池田”就是他们家有水田可以种，“本田”他们家也是守着地的，“大岛”“中岛”“小岛”都是住在海上没有错，而“渡边”是住在渡口附近；靠山吃山的姓 
了“山本”，靠海吃海的姓了“海部”。我看数“小泉”他们家的姓最好，守着泉不愁水，还有姓“清水”的也不错；最不好的可能是姓“荒木”、“大冢”、“野村”的，荒山野岭就棵树、守着个大坟、还前不着村后不着店！算了，我别糟改日本人了，还是说说咱们中国人自己的不是吧！
日本人地名再乱也乱不过我们中国现在。中国人一进入市场经济就有新的发明，走在了外国人的前头。比如在日本没有“松下街”、“索尼桥”吧，这咱们中国已经有了。可能是当年学香港学的，香港有不少路名、地名很不错，像“港湾道”、“金钟道”，有的虽然是舶来品，如“皇后大道”，“维多利亚海湾”，听着也挺顺，最有中国文化底蕴的是“兰桂坊”，是个旅游胜地和商业区。但也有糟糕的名字像“胶卷道”、“电器道”，但这还好，不是什么牌子的产品名，可是有的叫“金巴利街”、“轩尼诗道”，就明显的是酒的牌子了。
现在在北京三环路上上开车，立交桥不是叫“联想”就是叫“四通”，听说买个桥名不贵，才两三百万就把一个历史地名永久地给改了。后来人民代表有意见，说老百姓开车找不着路，也不知哪个桥在前哪个桥在后，这才没有把东直门桥、西直门桥卖给乱改名的人。但他们管得住IT行业，可管不住房地产商！你看现在一讲品牌，住宅区到处都是企业冠名，什么这个“花园”，那个“小区”，都冠上自己企业的姓氏。后来发现卖鞋的敢叫“鞋城”，开饭馆的敢叫“火锅城”，一想咱们干嘛不叫“城”呢，又叫起了“某某新城”。我们中房公司开发的项目最多，原来是老老实实地叫地名，比如“翠微园”、“马军巷 ”，后来也开始起新地名，叫什么“美景苑”、“颐源居”，“牡丹园”、“漓江山水”。但是这还远远不够，我们在北京开发了六十个项目，可人家还问：你们中房开发的项目在哪儿？看来非得冠上企业的字号不可，要不社会就不认可。商业社会是个浮躁社会，你中房冠不冠名？不冠名人家就认为不是你的，只有“颐源居”、“朗琴园”、“北京印象”、“西山美庐”，谁知道都是中房的？但是如果都冠了名，一个城市六十多个项目都叫“中房某某花园”，那会成为怎么一种情况？都搞成商业冠名，城市历史文化怎样传承？那时候朋友开车去看你，告诉他这么找地址——上“轩尼诗”大街，走“红塔山”方向；从“联想桥”、“四通桥”，拐到“松下街”、“索尼街”、“可口可乐街”，再拐到“远大路”，绕过“顺驰桥”；穿过“远洋新干线”，路过“万科新城”，就到达“中房五粮液新村”了！
我主张企业不能只顾宣传自己的品牌，更要尊重城市的历史文化。我们应当即是现代城市文明的建设者，又是城市历史文化的保护者。
　房地产企业要为中国和平崛起做贡献
1、如何看待中国目前的经济发展？
现在中国经济进入了新一轮发展期。煤、电、油以及铁矿石、铝土矿等原材料都受到巨大的需求拉动，价格大幅攀升，能源供应处于空前的紧张状态。一些从国外学习回来的人惊呼中国是“经济过热”！中国国家统计局的专家已经做出答案：“中国工业正进入重化工时期，中国工业经济正进入新的经济增长平台。”这是一个正确的判断。
看到中国消耗了占世界总量27%的钢铁、40%的水泥， 25%的氧化铝，有的人认为中国经济出了问题。其实现阶段居民消费正需要这些物质材料。我们不像有的国家已经进入后工业社会，玩金融、玩网络就能创造GDP，也不可能超越“重化工发展阶段”。在二战前后美国钢铁产量长期占世界总产量的45%，照此看来中国钢铁产量占到世界的30-40%也是正常的。钢铁专家认为一个国家的全部钢存量达到30亿吨就可以形成自身循环，不必再炼铁了，美国的钢铁存量达到90亿吨，而中国的钢铁存量只有10亿吨。中国现在就像一个处于成长期的青年人，他的身高生长速度在一定时间里是不同寻常的，对食物的需求量也比儿童时期和中老年人为多，不能用老年人的食谱去要求青年人。相对中国经济发展来说，美国大约40多岁，而英国已经60多岁了，食量和食谱当然是不一样的。把中国同英、美对比就要与历史上相同的发展阶段对比，不能拿不同的发展阶段去对比，这是现在有的“海归派”还不解的。更何况按照人均计算，中国原材料和能源消耗还是远低于发达国家。可见其中主要是正常的需求。
2、对中国经济发展的预期
改革开放二十多年来中国经济平均年增幅为9.4%，按照名义汇率计算去年中国的GDP总量为1.65万亿美元。国际上对中国经济前景有“乐观派”与“悲观派”之分。“悲观派”认为中国经济将“崩溃”，依据是中国经济发展将造成各种经济、社会矛盾加剧； “乐观派”认为经济发展会使中国超过美国，成为世界上最强大的国家，而时间判断是不一样的。他们对中国经济的基本估计是，实际经济总量远高于按照名义汇率计算的经济总量，人民币被低估了。英国经济学界有个的“巨无霸指数”(Bigmac Index)，是根据世界120个国家的麦当劳店的同一产品价格比较出来的，已经持续发布了十多年，按它计算中国实际经济总量比按名义汇率高出2.5倍。而根据世界银行《世界发展报告》和国际货币基金组织(IMF)的估计，中国实际经济总量和人均总量都要做4倍多的上调。中国2002年的经济总量就不是占世界生产总值的4%，而是占12.6%，居世界第二位；中国人均GDP也不是按名义汇率折的1,087美元，而是5,000美元，上海人均GDP接近香港。这个估算是正确的吗？我在剑桥大学商学院讲课时给研究生们列出一道数学计算：如果世界银行的数据是正确的，设定中国经济增长保持在每年8.5%，设定美国经济增长保持在每年2%——那么中国可以在十年时间内超过美国！这难道会是可能的吗？学生们有的说Yes，有的说No。我认为这个估算肯定过高。但是最近看到中科院中国现代化研究中心预测，中国到2080年才有望成为经济发达国家，看法又太悲观了。
由此分析人民币汇率升值对经济的影响。我认为对于中国来说，人民币升值好处大于不升值。现在中国内需旺盛，大量进口国外的能源和原材料，本币升值有利于进口资源；人民币升值对我们产业有百利而无一害，所有买房居民都将是升值的受益者。对影响就业问题怎么看？有个老农民锄地，自以为日子过得不错。突然有人告诉他锄头是金子做的，老农民反而发愁了。其实他可以换个活法。现在我们“世界工厂”多是做低档次的产品，人民币升值后中国可以提高科技含量，还可以购买国外的品牌，联想就已经走出第一步。当然现在流入中国的国际热钱有2000亿美元，为防止汇率投机得手，升值延缓一段时间是必要的。温家宝总理已经告诉大家：“这项工作我们正在进行，何时出台？采取什么方案？这可能是一个出其不意的事情”。最近美国参议院通过一份提案，要求中国政府在六个月内允许人民币升值，否则出口美国的商品将面临高达27.5%的关税惩罚。这种贸易保护主义对于我国出口行业的影响是很大的。
面对中国持续发展的房地产业和可能升值的本币，现在外资开始进入中国房地产，希望赚取房屋升值与汇率升值的两个好处。在上海出现了大量资金争着购房“抢盘”的现象，可能包括流入我国在寻找投资机会的国际热钱。而更多的海外投资基金则开始考虑进入中国投资。美国著名公司奥瑞科的总裁拉瑞.艾里森说：“现在最大的风险是不进入中国投资”。这对于资金紧张而市场营销状况很好的中国房地产企业是一个很好的机遇。
我们中国房地产企业有能力为中国和平崛起做贡献。我们要积极发挥自己的作用，更好地服务社会、贡献国家！ 

    （中国企业联合会执行副会长、中国房地产业协会副会长 孟晓苏博士）