当中国经济走过二十几年的高速增长后，社会心态和大众心理正在发生着微妙的转变，尤其是那些60-70年代的中坚阶层，他们开始厌倦城市，重新燃起回归“乡村”的渴望。
“住宅郊区化”是必由之路
住宅郊区化是城市发展的必经途径。按照国外城市化的一般规律：基本上都是经过城市化——郊区化——逆城市化——再城市化的发展进程。美国住宅郊区化就经过了四个阶段：城市居住功能郊区化、郊区购物中心大规模化阶段、边缘城市阶段、农村地区城市化(目前阶段)。
中国目前正处于住宅郊区化的第一个阶段——城市居住功能郊区化，类似于20世纪50～60年代的美国。不同的是，在中国目前的城市发展中，城市化和郊区化是并存的，这也可以解读中国的“郊区化住宅”并不那么顺利的一个原因。
但住宅郊区化毕竟是大势所趋，尤其在2003年“非典”以后，拥挤的城市、污染的环境，越来越不适合居住和生活。郊区低密度住宅和小城镇建设已经成为房地产开发的热点，大规模的造镇行动和人口迁移即将开始。
中国“郊区化住宅”的发展和困境
早期的“郊区化住宅”主要是别墅，如广东的碧桂园、北京的玫瑰园，当然更多的是被讥为“农民别墅”的低劣产品。其后，郊区低价房大量涌现，在北京，“郊区化住宅”一边是温榆河、京昌路的高价别墅，另一边是回龙观、通州的低价住宅，形成了穷人和富人同时“下乡”的尴尬局面。
在“郊区化住宅”的探索中，万科无疑走在其他地产商前面，在上海、北京、深圳、武汉等地，都有不俗的表现，在“郊区化住宅”上积累了丰富的经验。万科的“郊区化住宅模式”的特点之一是地块的选择、产品的创新；其二是“配套先行”，在项目一期、二期的时候就把学校、商业街、会所做出来，这的确是郊区住宅重要的开发路子。万科在武汉开发的“武昌万科城市花园”，应该说获得了一定的成功，引得其他企业和项目争相仿效。
然而尽管万科的产品很好，物业有口皆碑，但挫折依然难以避免：武汉“武昌万科城市花园”目前过高的空置率、过低的入住率，不能不说是一个打击，其推行的“郊区化住宅模式”未能产生预期的效应。
中国的房地产走到今天，早已超出了单纯的产品崇拜。纵然你有非常好的产品，但单靠产品不足以解决全部的问题；没有理想的、全面的解决方案，社会成本、生活成本太高，就难以获得足够的支持。武汉还有很多项目仅仅依靠模仿外来产品，甚至把郊区住宅搞成了一个完完全全的“睡城”，实在有悖于“郊区化住宅”的精神理念。
另一方面，认为郊区住宅的出路在于“配套”的观点也过于表面。一个项目做一些配套没问题，但不可能把所有的配套都揽下来，况且很多的配套还只是绣花枕头、摆设而已。
郊区楼盘的确以其近山水、低容积率、低价格吸引了大量的人入住，然而等漂亮的山水园林和广告光环褪却后，交通不便、配套落后、生活费用高、游离于交际圈外等问题开始显露出来。在一些城市，“郊区化住宅”运动愈演愈烈的同时，却出现了部分郊区业主又开始返城的现象。
因此，我们到了如何真正解决“郊区化住宅”问题的时候，回避是不可能的，只有拿出更好更有效的解决方案、更富远见的策略。
新一代复合地产——郊区化住宅的新思路
“新一代复合地产”，在中国的郊区化住宅陷入困境之后，开始浮出水面。
关于复合地产，业界早有耳闻，广州“南奥”，是中国第一代复合地产的代表作，在当时的背景下还是比较成功的，然而仅仅的运动主题，还算不上真正的“复合”，或者说“复合”不够，今天，武汉“美院COAST”提出“新一代复合地产”，内涵要远远超出。
武汉“美院COAST”是一个900亩的大盘，具备雄厚的实力和条件，运用“复合地产”的手段，突破“郊区化住宅”的困境。通过一个项目，抬升周边人气，带动区域发展，“美院COAST”，正努力成为武汉“郊区化住宅”新的领跑者，成为中国新一代“郊区化住宅”的实践者。
“新一代复合地产”，作为“郊区化住宅”的全新解决方案，或者说新模式，它不仅仅解决某一方面的需要，而是以长期的、持续的、全天候的居住、生活乃至工作为考量，打造“服务式社区”，让人“安居”并且“乐居”。
首先，在社区形态上，引进各种业态：教育产业、商业、健康产业、娱乐产业、酒店产业等，与之合作，而不是纯粹的“招商”。每种业态独立经营，针对业主和周边居民，制定自己的商业策略、服务策略，形成一个“市镇”的运行模式，有了这个模式，“郊区化住宅”就会成熟起来，变得有吸引力。
社区内部设计中心区，包括商业空间、工作空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。
内部的公共设施，包括学校、社会活动、商业活动和娱乐活动的中心，不但为区内提供了服务，并且也可以为附近的社区提供服务，因此自然将成为郊区社区中心，对于减少整个大社区的交通流量、减少污染、提高社区安全性都具有很积极的作用。
社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物功能，成为相对独立的自给自足社区，使居民享受了独特的方便，这也是最吸引人的地方。
社区内部的购物中心、公园、甚至停车场都是居民非正式的聚会和会面地点，从而增加了内部社交的多元性。以往的居住区设计仅仅是住宅设计，而我们则是设计“混合空间”，把生活、工作、学习、购物、娱乐、休闲集中起来考虑，从而创造一个不仅可以生活，也可以工作和休闲的组团环境，这也是“新一代复合地产”的精髓所在。
其次，在规划设计上，将自然空间或者保留为自然区，或者改造为娱乐和休闲空间，比如体育公园、酒店；如果原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动他们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。
在住宅设计方面，也改变要么单一住宅、要么集中住宅两种不同的趋向，而采用多种不同户型混合的方式，既有独立住宅，也有混合住宅，提供多元选择。
（武汉天元创立置业有限公司董事、常务副总经理 黄岚）
