到2004年,我国城镇中的老年人已经达到13%以上。预计到21世纪中叶,城市中的老年人将达到30%左右。其中65岁以上的老人将从2000年的0.94亿人(占总人口的7.3%),增加到2050年的3.34亿人(占总人口的22.6%)。老龄化的现况和发展趋势,要求我们把研究和发展老年住宅列入议事日程。
解决老年住宅问题的几条基本原则
针对我国的现实情况，解决老年住宅问题的基本原则拟为：
（一）以老龄化不断发展和家庭结构小型化不断发展为研究我国老年住宅问题的时代背景；
（二）不断地加快住宅建设，提高广大居民的居住水平，为解决好老年住宅问题奠定较好的物质基础；
（三）根据各方面条件分析，绝大多数老年人会采取居家养老的方式。因此，要做好老年居家养老住宅的适老改造，发展居家养老的各种社会服务工作，使居家养老的老年人住的舒适、温馨，生活方便；
（四）根据我国国情，适度而稳步地建设和兴办各种类型的、专用于老年人居住的老年公寓、老年社区和养老院；
（五）建立和健全保证老年人安度晚年的政策、法律和措施，并形成制度。对经济有一定困难的老人，特别是对贫困老人，要建立相应的社会保障制度，使他们老有所住、老有所养。
老年人居家养老的研究和推进
（一）老年人以居家养老为主的原因研究。据了解，世界各国和我国的老人，都以家居养老为主，其比重可达95%以上，有的甚至超过98%。究其原因：一是老人住房的平均水平高于社会平均水平。据抽样调查，我国城镇老年人平均住房建筑面积比居民人均水平高出17%。二是我国城镇老年人拥有住房约为16亿平方米，如果要让多数老年人不住现有的住房而搬进老年公寓和养老院去住，经济能力无法承担，也是不必要的。三是在我国，人们有着“金窝银窝，不如自己的狗窝”的习俗，多数老人愿意住自己原有的住宅。四是目前我国相当多的养老院水平较低，多是几个老人合住一间房，与自己家居水平相差甚远，使得许多老年人不愿住养老院。五是西方国家的老年人，也是以居家养老为主。已经住进养老院的老年人中，完全自愿的只占一部分，还有一部分是，当一对老年夫妇中有一人去世，另一人又年老病弱，才由社会志愿人员动员他（她）住进养老院。
（二）居家养老几种模式的研究。据调查。我国城市老年人居家养老主要有3种居住模式。一是独居模式，即老人独立居住一套住房的模式。二是合居模式，即老人与子女或亲属同住一套住房的模式；三是毗邻模式，即老人与子女或亲密的亲属（如兄弟姐妹及其子女）相互独立而毗邻居住的模式。可以说，毗邻模式介于前两种居住模式之间。由于毗邻而居，父母子女（含亲属）没有合居时容易产生的“代沟”矛盾，又容易做到经常互相探望，有事时还能互相照料，是城市中受到普遍欢迎和值得推广的居住模式。但是，要形成这种模式，一要父母和子女有建立这种居住模式的愿望；二要有合适的毗邻住房可以购买；三要有购买合适毗邻住房的经济能力；四要在需要时有一方能做出牺牲或让步。例如，由于居住地点、居住环境的限定，为照顾子女上班、孩子上学，有的老人就做出牺牲或让步，而搬到邻近子女的地方去住。由于达到以上4项条件有一定难度，目前能做到毗邻居住的，为数还不多。
（三）适应居家养老为主需要做好的几项工作。
1、逐步开展居家养老住宅的适老改造。在居民年老以后，要对住宅进行适度、适时的改造，以适应老年人的居住需要，简称为适老改造。这项工作在我国还处于初起阶段。适老改造的原则是：因人制宜，逐步进行。改造的主要内容：一为关于“行”的方面改造。包括把地板改造为防滑地板、并适于轮椅行动；在走廊、厕所设置扶手；把有障碍的台阶改为无障碍，必要时在室内屋顶设置可以遥控滑行的“吊带”轨道。二为与老人行动不方便的相应改造。包括把橱柜、洗涤槽、水龙头以及电脑桌、写字台等改为可以升降的；把有关的门窗改为遥控开关，以及将浴缸、马桶更换为便于老人使用的。三为对灯光的改造。室内的灯具以柔和的光线为主。考虑到有时来了客人或阅读的需要，可以设置一些可以调节灯光强度的开关，其最大强度以不刺眼、不伤眼为度。四为住宅智能化改造。住宅智能化改造，正在广大的住宅中推行，其主要内容都适合老年人需要，这里不再赘述。
2、做好居家养老的亲情和环境安排。在住宅小区的规划设计和服务管理中，对有利于发扬家庭亲情、邻里亲情和住区亲情，满足老人精神文化、环境、安定感和安全感等各方面的需求，做出全面的安排。
3、搞好居家养老的社会、社区服务。一为维护维修服务，包括定期维护房屋、设备、设施，定期或不定期修剪草坪和维护花木，定期或不定期清洗污水井（指有污水井的住宅）等；二为医疗服务，包括医疗报警、定期上门探视、开设家庭病房等；三为生活服务，目前我国正在推行的为老人家庭生活的服务有：做室内的清洁卫生、洗涤衣物、做饭烹菜、代购蔬菜食品和其他物品、对生活不能自理的老人进行侍候或医护等。目前我国已开始推行网上购物，今后，老人们通过电话购买家具、电器，衣物，以及向附近的餐馆买菜送货上门等，都会逐步增加。至于西方国家为老年人兴办的“食堂工程”，志愿者定期探望老人，给独居在家的老人以电话确认服务，交通出行的陪伴服务，法律服务，就业服务，老人日托中心等，随着老年工作的深化，各地也将会结合本地实际有选择地予以借鉴推行。
逐步适度发展老年公寓、老年社区和养老院
（一）老年公寓。一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一幢楼，按照适于老年人居住的要求进行设计、建设和管理，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇保姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。限于我国的经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比自已原有的住房小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域感，并能保持家庭的亲情，加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢迎。
北京澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。
（二）老年社区。老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。因为社区主要是为老年人服务的，因而设有周全的、专门为老年人服务的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施。做到设施更为齐全，服务更为及时周到。
美国佛罗里达州的“太阳城中心”（始建于1961年），就是一个驰名的老年社区。我国各地，已逐步建设起一些老年社区，其中以“太阳城”为名的就有3个。
（三）养老院。是专门服务老人养老的机构，主要是住独身老人。我国目前养老院多是几个老人住一室，水平较低。西方国家的养老院多是一个老人住一套住房，包括一室、一厅、一橱、一卫。早晚餐由院办公室按老人要求送粮菜，老人自己做来吃，中饭则到大食堂吃，这时院方会来清点人数。如果有位老人因病昏倒而未按警铃，可以及时发现和救护。养老院的医疗和生活等服务相当周全，特别是每天的电话探望、定期的身体检查和有病时的及时医疗和护理。老人如要外出，必须由亲友来接，而且签字，确保老人外出安全。
（四）医护型养老院。老人因病生活不能自理，就可住入这种养老院，每个老人（目前我国是几个老人）住一间带有卫生间的住房，由养老院进行24小时医护。这种养老院有如医院的特护，但收费便宜得多。
以上几种养老机构，以及其它的养老机构，将伴随我国经济发展，逐步而适度地推进和提高。
建立健全老人的社会保障制度
建立健全老人的社会保障制度，是解决好老年人，特别是低收入老年人安度晚年的保证。目前，我国的社会保障制度还处于初创阶段，与西方发达国家还存在着很大的差距。正如2005年4月，全国社保基金理事会项怀诚理事长在一次讲话中指出的，全国至今仅有15%的劳动人口实行了基本养老保险，为世界平均水平的一半，主要是公务员、老的事业单位、城镇国有、集体性质企业的职工。不仅广大农民尚未被纳入社保体系，城镇中许多新成立的企事业单位的退休养老金保障制度也才开始着手建立。
对此，今年8月6日劳动和社会保障部宣布,将从三个方面构建养老保险长效机制：首先国家将通过中央财政专项资金的投入，逐步建立养老保险的战略储备；其次要继续扩大覆盖面，尽快把非公有制经济、个体工商户和灵活就业人员纳入养老保险；三是改革计发办法，建立鼓励职工参加养老保险的激励机制。这个宣布说明了以下两点：一是我国政府正在为加大养老保险力度而努力；二是要构建养老保险长效机制，还需要我们做出较长时期的艰苦努力。
（中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华 ）
