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非常高兴参加这个年会，这已经是第六届了，但是我是第一次参加，今天我演讲的题目比较大，谈一下我对今后一段时期住宅建设到底怎么搞。
过去的一年我觉得是中国房地产业的一个调控年，去年国务院和政府的有关部门出台了一系列的调控政策，我想特别是5月9号，国务院转发了建设部等七个部门关于稳定房价的意见，大家都知道，要求各地区各部门把抑制房价的过快增长和投资规模过大作为重点，这个市场上已经做出了回应，由于房地产市场地区差异性特别明显，所以政策的效应有一个显现的过程，正因为各地的差异性比较大，所以反应的敏感度是不一样的，有的地方非常敏感，有的地方就没有这么敏感，这也是正常的。文件中谈到的一些问题，虽然是出现在某一些地方，但是这些问题非常重要，就是规模过大的问题，价格上涨过快的问题，结构不合理以及市场秩序比较混乱的问题，如果不能够及时的解决，将影响到整个产业的健康发展。
所以我想这方面的教训我们应该记忆犹新。90年代初的房地产过热造成了大量的烂尾工程，以及银行的不良资产，所以国务院后来不得不出台特殊的政策，加以消化和解决，这个教训我们确实是应该汲取。实际上住房的价格我觉得运行的指示器，价格严重的脱离了市场的需求，就算没有没有政府的调控市场也会自己调节，但是这种调节要付出更大的代价，整个产业和社会要承受更的大损失，所以我认为政府的调控是非常必要的，非常及时的。这次调控涉及到的四个方面价格、规模、规模、秩序，所以这可以理解为这次调控是一个全面的调控，这次调控我觉得就是要谋求一种循序、健康发展的新的格局。建立起一种新的秩序，在这种全面建设小康社会的新的时期，我们实际上是实现房地产的一字转型，在这个中间住宅的问题很重要，因为开发的主体是住宅，要把握好什么东西，我做了一些思索，提出几个方面：我觉得有八个问题，第一个，就是坚持人人享有；第二个重视财富积累；第三个建设节约型产业；第四个就是依靠内生的发展；第五注重综合品质；第六要集成系统集成；第七要实施资源的整合；第八要提供最终产品。
第一个问题是我们经常谈的问题，我们国家非常重视群众的住房问题，我们积极相应联合国人居大会提出的两个目标，第一个就是人人享有适当的住宅，第二个就是快速城市化中的可持续发展，这两个目标中国政府积极相应。近年来住房建设出现了一些新的特征，第一个就是住房面积增长得非常快，因为在99年的时候我们城镇人均住房建筑面积是19.6平方米，2004年城镇人均的住房面积已经达到24.97，今年的建设工作会议上预计到2005年底可能达到人均26平方米，人均26平方米如果按照每户3.16计算的话，户均我们可能在82－86平方米，第二就是住房的质量有了比较大的提高，工程有了很的大提高，但是住宅的某些重要的性能，比如节能我们的差距还是非常的大。第三就苦乐不均，是就是有相当一部分群众住房还相当的困难。第四就是存在某些不良的消费倾向，就是贪大、奢华、炫耀、摆阔。不是一种理性、科学的消费观念。这四个特征我觉得头两个是主体，后两个问题我们已经意识到而且在矫正之中，市场经济是一个规律，就是说人均GDP在1千美元以内的时候，社会成员利益格局是一个低水平的平衡，大家彼此彼此，超过1千美元到3千美元这个区间，社会出现了更多的差异，包括住房。而我们国家是2003年我们达到了1千美元，这个不仅仅是我们国家，其他的国家也都体现出来消费它是一种多层次的、多元化的差异比较大。这个就是日本它不同所有制每一户他住宅的平均面积，这个简单说一下，他差异是比较大的，上面这条线140平方米，从1990－2002年每年平均每户的建筑面积最大的是140平方米，这是私房，就是独立式的住宅。50平方米的就是出租的住宅，相当于我们的廉租房，这个70平方米左右就是对本单位职工出售的住宅，相当于我们的经济适用房。这条红线就是分开出售的住宅，它对集合住宅来讲就是商品房，这个平均也就是90平方米。
这个也是几个国家他们从70年到2002年户型的波动很大，我们如果画两条线每户100平方米－80平方米算一个区间，这三个发达国家在这30几年里面户型的波动基本上在80－100区间，超过100平方米的有，但是很少。低于80平方米的也很少，所以得到一个启示，就是我们国家目前就社会平均来讲，每一户住宅的建筑面积基本上达到了发达国家新建住宅户型的下限。所以在这种情况下，平方米饥饿的问题得到了大量的缓解，我们现在就是如何在现有的基础上逐步改善和提高的问题，我们应该很理智的，就是中国人到底要住多大的房子，要住什么样的房，我们这个问题需要我们很好的去引导。我们在现有80平方米的基础上主要应该靠市场化的途径实现住房的社会化和商品化，满足不同的层次的需要，可能有200平方米的、400平方米都有可能，但是作为政策导向来讲我们应该有一个政策取向，就是要通过市场化的途径实现人人享有适当的住宅这是主要的方面，关键问题是最低收入者的住房问题，所以必须要加强廉租房制度的建设，确保低收入人群也能够享有适当的住宅，这个靠市场是解决不了的。这个是天津，用公共财政兴建的廉租房，因为要解决最基本的居住问题，所以户型不可能做得很大，这个就是45－50平方米左右，户型都比较小，这个一套是50平方米，一套是45平方米。
国外也是这样，这是巴西，他们是政府提供给每一户的困难家庭提供一个基础，剩下的自己想办法，不可能政府全部包下来，通过这个政府有效的控制了社会保障房的户型，但是每一户的组成是不一样的，但是他这个基础是组合的。我刚从泰国回来，泰国这种保障房17平方米。这些房子也还是可以的。这就是困难户政府给了一个基础。里面我进去看了一下不是太大，但是比天津的廉租房还要好一些。就是你政府必须解决弱势群体应该享有的最基本的住房。还有一个不可回避的问题就是经济适用房，因为我们定位在70－80％中低收入者提供给他们经济适用房，从目前的运行情况来看，不是太理想，主要投资的增长以及住宅投资中的比重增长得非常快。难点恐怕就在于定位上，因为经济适用房定位在双重主线，就是有保障的商品房，政府出台了很多的政策，包括税费减半，控制开发商的利润等等。但是实际操作确实碰到了一些难点。这里面包括一部分不应该享受到经济适用房的人群享受到了，而真正需要的人许多享受到，这也是一个问题。这里面还要实现住房的货币化分配，如果对大量的中低收入者如果没有这个政策，操作是有问题的。
山东的日照把古砖头改成一个古人头，目的也是能够满足他们享有基本住房，另外请大家注意，我想的是享有而不是拥有，不一定拥有产权，但是你可以享有住房。这是第一个问题。第二个重视财富积累，我们大拆大建，这是中国的一道风景，很多处在设计、使用期限内的建筑，特别是住宅被大量的拆除，这种拆多少呢，前两年有一个不太准确的调查，就是2002年和2003年大概拆掉了当新竣工商品住宅的40％，这个不得了，所以一方面我们在大建另一方面也在大拆，这就涉及到积累问题，我们到底积累了多少，我们建房的也有GDP，拆房的也有GDP，财富积累了吗，40％化为乌有。所以增长不等于发展。百分之多少不一定是真正的发展，只是增长，物业的增加也不等于是财富的积累，所以我们需要有效益的增长，我们提供的是可积累的财富，现在我们拆的掉房子很多是在设计、使用期以内的，这里面原因很多，有的根本就不应该拆，但是拆了，有的确实该拆，因为它有本身的质量问题，包括一些违章的。但是也有相当一部分是年富力强的，但是他夭折了。
我们有三个数据，就是现在拆除的房子的寿命大概是30年，或者准确的讲不到30年，为什么，我们很多都是解放以后甚至改革开放以后新建的建筑都被拆除了，有的10几年、20几年，有的还没建成就拆了，最近媒体报道某市一栋18层的住宅建到第17层的时候，马上就要封顶开盘了，拆掉了，某市18栋高层一次炸掉，外国人感到惊奇啊！我们有多少东西够你这么拆啊，有的媒体说拆完了祖宗的拆爸爸的，这叫节约型社会吗，这叫循环经济吗，这符合科学发展观吗，这个我在几次会议都讲过，我们正确正视这个问题。还有一个数据国家的设计标准，建筑结构安全度的标准规定的，普通建筑设计使用年限是50年，至少50年住宅是不变的。第三个住宅用地的土地批租年限70年，这三个数应该把它吻合起来。我觉得对既有建筑要规范的拆除，不能谁想拆就拆，要遏制这种大拆大建，要通过维修、更新、改造使得老住宅能够发挥它的效益，挖掘它的资源潜力，特别是有文化价值的老建筑更应该保留。另外还要建立制度，该拆的就拆。第三就是国家得有政策，要扶持业主、发展商利用和改造老住宅。我们尽管有大量的增量住宅，大家我们主体还是老房子。
关于50的问题，我刚才讲的是延长生命周期，关于设计标准的问题，我觉得在没有材料基础限制的条件下从节约资源和财富积累的角度讲能不能延长设计的使用年限，具体来讲就是要修改规范，比如80年改到70年可能在修建的时候会增加一些成本但是你拿到10年或者20更的多使用权，这个算总账还是符合节约原则的，特别是对私房。多花一点钱，但是我这个房子使用的寿命会大大的延长，我想业主会很理智的作出选择，他会要更耐久的房子。
我们看国家的规定，纪念性的建筑是100年，这个规定只是下限。这是若干年以前的规范了，现在材料的进步，施工进行的进步，我觉得这个规范应当适当做一些修改。从设计上就保证我这个房子能有70年这样正和土地批租的70年相吻合，有的人谈到土地批租70年土地使用权怎么解决，我想这个物权法会做出一个非常的好回应。这个各个国家都有自己的规范。我们有好的多例子，我举一个例子，上海外白渡桥。这个桥在上海饭店的下面，这个是俄罗斯的领事馆，这个桥1907年上海为了通有轨电车把木制的桥改成钢铁的，这是英国的公司提供的材料和技术，这个桥到明年就100年了。他们列了一个题目就叫“外白渡桥的寿命”。它还是保持多少年，如果正常的维修，包括10年做一次超声波的检查，这个桥还可以工作30年，非常科学。
我刚才讲了这种大拆大建不仅仅是中国大陆，在整个东亚地区是很普遍的，这是日本大学的教授他对台湾拆除的建筑做了一个样本分析，他抽样10859栋拆除的建筑平均的拆除的年限23年，他预计它的生命周期大概是35年。日本的生命周期应该是38年。大量拆除都是在这个区间20－50年，超过50年的很少。我刚才讲了，可能我们实际上还不到30年，我们看欧洲，他们都是70－80年甚至上百年，谁更节约呢。你拆的越多，财富化为乌有，另外就是资源大量的浪费，你拆了还要建，第三就是造成环境的严重污染，夏天为什么热，这跟房子的寿命有直接的关系，日本这个教授认为房子使用寿命和温室浓度有关系，房子寿命越短就感觉热。欧洲就不是这样，它为什么能到100多年呢，因为他更新改造，这么一个普遍的建筑，大概是93年我去瑞典拍的。它原来就是一梯三户，每户有一个厨房，但是不能保证每户有一个卫生间，这三户共用一个卫生间，要从这个平台上上去，这么大一个大圆也是一个小小的公用卫生间，这个条件很差，但是他不在乎，他改造，把三户改成两户，这样就可以改善他的居住条件。
再举一个例子，这是挪威，它1953年建设了一个粮食的桶仓，中间这个把它打通，然后过道过来一边是厨房，一边是卫生间，两个大学生住这里面。这个桶仓后来变成了266套大学生的公寓，改造后加了外墙、外保温，还是一个很时尚的一个建筑。旁边是一个称粮食的一个磅秤，这个现在当做文物了。这个是中间的走廊，切开的结构也不做任何装饰，但是混凝土浇得特别好，里面的房间也是不粉刷，最多刷点涂料。这个床是晚上放的，白天收起来，这是他们的小厨房，卫生间，这是送新风的，完全符合国家标准。这是他们集中的洗衣房，这个是他们的活动室。我们国家已经开始注意这个问题，我还讲上海，淮河西路750号是一个炼钢厂，后来这个厂子停产了上海规划局很敏感，把它作为城市雕塑的艺术中心，后来中国百年城市雕塑展就在这举行。这些东西不要轻易的炸掉，它还有价值，特别是它的结构，我们完全可以很的好利用它。国外这种对象很多，英国伦敦最有名的泰晤士美术馆，就是泰晤士河边上，这都是非常有名的例子，我们的首钢将来搬到唐山后，厂房怎么办，应该很好的利用起来。
我们的要摒弃高消耗、低质量，这些都需要改变，就是要建设资源节约型、环境友好型的产业，当前中央提出来要发展节能省地住宅，我觉得这是一个战略性的选择，要选择一种资源节约型的发展模式。这样就可以实现资源的优化利用，提高资源的产能，降低运行费用，降低污染，这对节能来讲这是一个大问题，我觉得应该提倡广义的建筑，全天候不管是北方，南方也有。北方夏天也要空调，南方冬天也要取暖了，这都有一个节能的问题。第三个就是要全方位的，有硬件的有软件的，全过程从规划、设计到销售全过程、全系统的节能。具体的我就不讲了，因为时间的原因。我倒觉得举点例子可能更有意思。我刚才讲了户型说了半天现在越弄越大，从节约这个角度也是不能搞太大，这个是奥斯陆的一个节能住宅，中间这个户型是一梯两户，这个黄的是住宅，100平方米两个厅，厨房，两个卫生间，这是一个储藏间，谁住在这呢，国家环境保护部的部长。我想他不是没有钱，我觉得我刚才讲了，到了80几平方米以后，你作为一个核心家庭，三口之家，100左右作为居住已经是绝对没有问题了，我调整消费结构啊，我可以买车、旅游、医疗保健等等，你要调整你的消费结构，不要把你那点积累就是买房子，你买了没有用啊！所以我觉得这是非常好的一个例子，而且它是节能的。
我们看它窗户并不是像我们那种大玻璃窗，但是该朝样的这面完全是大玻璃窗。另外还有一个伦敦郊区的实验住宅区，它叫做零能耗，是一个得奖的小区，一个小联排，它运用了很多绿色技术，可持续的技术。别的我就不讲了，它有几个特点，一个是这里不用备私家车，它可以光伏发电用40辆电动汽车充电，还有一个比较有意思，它热量可以回送，它通过这个装置能把能量回收50－70％，南面有一个大玻璃，上面有光伏发电板，它背面几乎不开窗，屋顶就靠这个东西实现，在阴天的时候冬季还要补充一点采暖的热值，它有一个自备的小电站，这个电站用绿化修建下来的树脂进行高温碳化。卫生间里的卫生洁具绝对是节水的，这个是热回收，它是一个被动式的，新空气从这进来，热的空气从这出来，这个东西是梢砸贫的。热交换就是在这个里面完成的，在这里把热量留下，又出现了通风、换气。另外我觉得最值得关注的是一个，瑞典的第三大城市马尔默，它是利用旧的码头改造为一个可持续的社区，它最主要的特点是全部利用可再生能源。它的开发理念就是要回答二十一世纪我们住什么样的房子，这个项目得到了欧盟的支持，得到了瑞典政府的支持，?0多家开发商参与开发，以及大牌的建筑师在这搞设计。太阳能、风能低热能以及生物能和海水能，这三大块能源可提供的能量是基本上可以满足社区里居住人使用的。这是它的入口，它的实验楼，它用了三套实验楼对比做测试，看它能不能实现可再生能源，这三栋住宅楼户型也就是100平方米左右。最后的结果就是百分之百依靠当地可才生能源可以达到能量的平衡，他就从多个项目中脱颖而出获得了推广可再生能源奖，这是欧盟授予它的奖励。另外它的能源、水、土地包括建材和废弃物都有大量的减量。
二十一世纪能源这么紧张，我们住什么样的房子，我们采取什么样的能源政策，我们国家颁布了从1月1号实施的可再生能源法。像日本有很多的节水的措施，包括材料的节省，这是日本的一个公司，他的一个柱子交界的地方壁比较厚，这样可以节省钢材，节省钢材就节省了矿，节省了冶炼的煤，节约型社会很多细节我们都应该关注。第四，依靠内生式的发展，一句话不能什么都引进，也没有必要什么都引进，但是早期的引进国外先进的东西也是必要的，但是都大量的引进，成本太高，为什么有的住宅一弄就上万块钱一平方米，一问都是进口的，所以我们主要要靠国内的技术和资源，开发自己自主产权的自己的东西，不仅豪宅要用，普通住宅也要用。第五注重综合品质，我不注重强调某一方面的性能。我们用五个方面评价住宅的性能。性能认定国家标准3月1号就要开始实施，这个分为两类，一个是B类，一个是A类，符合国家标准的都是B类，在这个基础上又有提高的是A类。第六就是要集成技术，只有集成才有综合性的，才能打造知名品牌。怎么集成，主要靠规划、设计，所以成熟的发展商舍得在规划设计上花时间、精力、资金。这个是国家实施康居工程就是集成了很多技术，其中一个子系统，能源和节能来讲它又是一个系统，比较早的像保温，锋尚还是做得比较不错的。第七实施资源的整合，现在分工越来越细，非常需要整合，这个整合就是围绕最终产品形成伙伴的关系。共赢提高效率，增强经济能力，在这个基础上可以发展成为住宅产业化基地。最后一个问题，提供最终产品，我们讲半天住宅产业化，最后我们提供给社会的是一个半成品，这是说不过去的，所以我们要提供完整的产品，上海在这方面做得不错。今天我就讲这么多，谢谢大家！
（中国建筑学会理事长 宋春华 在2006第六届中国房地产发展年会暨政策趋势论坛上的讲话实录，未经本人审阅）
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