将步入良性循环
房地产市场预期开始回暖我国房地产业经过5年的快速发展和一年的宏观调控，进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。从管理层对整体经济调控的思路以及各省市具体执行态度判断，我国房地产市场的政策预期已经比较明朗，除了商品房房价高低和涨幅大小的行业调控目标以外，土地资源的合理利用和金融风险的防范也成为管理层考虑的重点。具体分析来看，供给方面仍应主要关注房地产投资方面的问题。国家对于外行企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者预期，平抑和引导消费者的消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应把握政策的稳定性和相关信息的准确披露，使市场中的开发商和消费者都清楚政府的政策意图，对市场走势有个理性的判断，避免消费者心态的大起大落，出现不应有的持币待购或者疯狂抢购的局面。应该让市场主题明确政府宏观调控的目标和边界，充分把握宏观调控的作用和预期。
房地产商对市场的垄断同盟将被打破
国家开始运用综合性的政策与措施对我国的房地产业进行调控。2006年，宏观调控还将持续。对某些房地产开发商而言，他们利润还会继续摊薄，但不会出现人们所说的“萧条”，因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条，调整只是增长率的放慢，一般不会出现负增长。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长，商品房积压不断增多，房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过，这是调控过程中的正常反映，是一种符合市场规律的风险释放的过程。
我国城镇居民的购房意愿略有回落受房地产宏观调控政策影响，近期房地产市场出现了一些新的变化，多数城市房价涨幅趋缓，上海出现小幅下跌，房地产市场观望气氛较为浓厚，居民购房意愿有所下降。从央行调查的七大城市看：未来一季度打算购买住房的居民人数所占比重一项中，武汉较上季度降低5.5个百分点，下降最多；北京一改前两个季度的上升趋势，较上季度降低2个百分点；上海较上季度回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平，并且这种购房意愿低迷的情况短期内仍难以改观。
鼓励住宅消费成为建设部的政策导向
面对宏观调控后日趋疲软的房地产市场，建设部明确提出了2006年鼓励住宅消费的政策导向。建设部专家认为，我国在2006年要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2006年的经济政策中，鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一，当然是以鼓励普通商品房消费为主。
房地产金融创新将有质的突破在当前房地产开发和开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。房地产信托基金的实质是一种产业投资基金，用于房地产开发的信托基金投资标的流动性不强、定价不易，对信托人的风险承受力有较高的要求，因而投资人应以合格的投资人为对象。与此同时，我国还应尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。在这方面，境外成功的“产品”有贷款抵押房屋保险、贷款建(修)房保险、商品房抵押贷款、还款保证保险等。
国内外机构投资房产首选京沪在受访的跨国企业和知名企业中，近70％的金融机构都对我国未来3年的经济发展前景及房地产市场看好，其中60％认为楼市价格还会上涨。而从投资意向来看，首选的城市还是北京、上海，但同时一些经济快速增长的沿海城市或内陆城市，比如天津、深圳、南京、武汉等城市也得到了国际投资机构和企业相当的关注。从他们感兴趣的城市分布来看，在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移将是未来投资发展的趋势。
相关对策措施
建设部将从四方面完善房地产政策。通过对2005年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析，200 6年建设部将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善：一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。2005年的宏观调控有打乱仗的地方。2006年，在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的。比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。不难看出，2006年影响我国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。
（国务院发展研究中心研究员 肖元真 摘自中国企业报）
