大家上午好。
我们知道，去年的5月9日，国务院办公厅转发了国务院7个部门的文件，出台了8条房地产调控的政策。大家知道，房地产惯性比较大，而且地区的差异比较大，所以这样的政策，它的效益有逐步显现的过程。另外各地对这8条反映的敏感度不完全一致，有的地方非常敏感，有的地方相对来讲不是很敏感。今年国家将稳定这些政策，要继续对房地产市场实施宏观调控，调控的主要方面还是规模问题，不能过大。价格问题、个别的问题，个别城市不能上涨过快，结构不合理，市场比较混乱的问题，今年要继续进行调控、继续解决。
我个人理解，这是对中国房地产一次全面的考核，它的目标，它的调控预期使中国的房地产市场能力实现一次转型。转型分几个方面：
第一，从开发的规模来讲，就是要从过快的不可持续的规模，要转向一种适度平稳理性。
第二，商品房的价格，部分城市过高的价格要回归到一个合理的区间。
第三，供应的结构。个别地方从过多的高档房、大户型、高标准应该转到以广大中低收入者为主要群体的普通商品房。市场真正需要是普通住宅。在市场行为方面，要从不够规范转向更加规范，依法运作。
这是从市场意义上来讲实现这几个转型。
我们产业本身也有一种转型，从生产方式，从传统粗放的生产方式转向更现代化节约型的生产模式。从增长方式来看，要从主要依靠生产要素投入，土地、资金、材料，要转向依靠科技进步。在发展模式上要从高消耗，高污染转向资源节约型的发展模式，从商品的质量方面，我们目前的住宅质量有明显的质量缺陷，要转向良好的综合品质。我觉得从市场、从产业本身，要实现这么一次大的转型。
在转型中间，我们住宅建设，我觉得要把握好这么几点，这也是我今天要讲的要点：要坚持“人人享有”；重视财富积累；建设节约型产业，依靠内生式发展，注重综合品质，集成系统技术，实施资源整合，提供最终产品。第二快速产业化的可持续发展。中国的住宅产业发展，呈现出几个特征，住宅发展特别快，我们在城市里面11.3平方米增加到26平方米，平均每一年每一个人增加1平方米，这在世界绝无仅有。我们的住房质量有比较大的提高。我们在住房的分配方面，在住房的占有方面还是分布不均，有的人有比较大的、比较好的住房，不少于一套住房；有的人住房相当困难，还有相当一部分住房的群众。最后存在着不良的消费倾向在消费理念方面，比如贪大、炫耀，把住房当做身份的象征，这是不良的消费理念。从1000美元到3000美元这个期间在社会上是多发的时期，人均住房在超过80平方米以后，将呈现出一种多元化的消费倾向，所以不同的群体之间、不同的地区之间出现了比较大的差异性，大家的住房消费分层次。
这是一个日本每户占有面积和它所有制的情况(图)，它的资产的情况不一样，我们看这是140平方米，这个在日本是自由住宅，所谓的豪宅，下面有80到100平方米，红线的部分是分别出售的住宅，像商品房，还有50平方米，在40—60平方米之间，这是社会式的住宅，就是保障性的住宅。所以住宅是分层次的。
我们再看一个图表(图：几个国家新建住宅的平均建筑面积)，这是日本、德国、瑞典，这条线是日本(蓝线)，红线是德国，黄线是瑞典。它们从1970年到2002年，每一套住宅平均面积的波动程度，它们的住宅逐渐做大、无限制的大，到2002年德国的平均新建住宅的面积85.1、日本90.3、瑞典99.7。如果我们把80平方米这条线做一个红线，100平方米也做一条红线，我们可以发现一个很有趣的现象，这三个国家新建住宅的户型主要在80—100平方米之间，超过100平方米的很少，低于80平方米也很少。所以，我认为这是一个规律。就是经过长期的居住实践，包括一些发达国家它们的户型也不是越做越大，它有一个最科学，最经济，又能满足居住需要的区间，就是80—100平方米。
我们国家到2005年，我们人均已经到了26平方米，如果每一户是3.16人计算，当前我们户均建筑面积82平方米，大家都有个概念。我们已经接近一些发达国家他们新建住宅的户型的下线，就是80平方米左右。在这种情况下，确实应该转变我们的消费理念，我们的平房饥饿已经得到逐步缓解，下一步是我们怎么逐步提高的问题，主要通过市场化，实现住房的商品化现代化，满足多层次的住房需求，从而实现“人人享有”。
“人人享有”关键要解决好困难群众，所以我们一定要搞好廉租房的建设，让困难群众也能够享受适当的住宅。这是我们天津政府出资修建的廉租住房(图：天津政府修建的廉租住房)，面积比较小，每一套在45—60平方米，小的户性，解决最基本的住房需求。廉租住房不能做太大，这是天津的。国外也是这样，这是巴西(图：巴西廉租住房)，巴西怎样解决穷人住房问题？是政府负责提供房子的基础，这部分是政府提供的(只有地基)，下面怎么做自己想办法。它可以组合，根据你的家庭人口，人多给大一点的基础，可以自由组合。在当地有非常好的红土，群众自己动手用很简单的基建，然后房子盖好。你不能依靠政府，自己解决自己住房问题。它的环境非常好，在郊区。各个国家对最困难群众，政府都要管。
人人享有住宅，不能不提到经济适用房。经济适用房是我们改革以后新设计的品种，具有社会保障的商品房，双重属性给实际操作带来的难度，特别是市场化的运作，交给经销商运作，优惠政策流失，没有落实到最后买房人的头上。当操作遇到障碍，应该及时完善或者调整这项政策，部里也在研究怎样完善经济适用房的问题，山东日照做了比较大的改善，政府不是在房子上做文章，是补对象，也有很好的探索，“人人享有”。
第二，要重视财富的积累。
有一种观点我是同意，增长不等于发展。我们房地产业的增加不等于财富的积累，我们需要有效率的发展，可积累的财富，这里我觉得有三个数值得我们关注。一个是中国现在目前大量拆除的住宅平均的使用年限是30年左右。很短！而我们国家规定的普通住宅的设计使用年限是50年，很多住宅还没有到国家规定的使用年限就被拆掉。我们住宅用地批租的年限是70年。这种大拆大建需要抑制，应该规范现有建筑的拆除问题，要遏制大拆大建，我们应该让这些老建筑，通过维修、更新，共尽其用保值、增值。
另外要减少拆除的随意性，建立必要的制度。房子确实是结构有问题、有危险，该拆还要拆，但是不能太随意，要经过鉴定。国家更重要要采取扶植的政策，鼓励大家去改造老房子，不是鼓动大家拆掉老房子。这是关于30年的问题。
关于50年的设计使用年限的问题。我觉得从现在的材料和技术来看，从节约资源和积累财富角度讲，我们适当延长年限，比如从50年延长到70年，和土地的批准年限结合起来。这是我们国家规定的设计安全使用年限(表：设计使用年限)，普通建筑就50年。我们有一个比较好的例子，就是上海的外白渡桥，这个桥时间很长了，很多人都知道很有名。这个桥马上就100年了，能不能用。上海做了一个课题《外白渡桥的剩余寿命》。最后课题组提出来：如果不超载，通过维修这个桥还可以再服务30年。这是非常好的例子。但是现在不仅仅是中国的大陆，包括台湾、包括日本，特别是东亚地区大拆大建，用我的话讲非常疯狂。
这是台湾做一个关于建筑拆除的样本的分析。我们看大量的拆除的建筑，从11年到40年，最多是20多年的建筑都被拆除，这是在1万多个抽查的样本里面拆除的房子的使用年限就是20年。
我们看日本，日本也是做了一些样本的抽查。也是20、30年大量的拆除。估计平均寿命38年。
我们中国大陆虽然没有具体的样本收藏，我们判断30年，甚至不到30年就被拆除。欧洲这些国家平均的年限(表：欧洲各国住宅年限表)都在80、90年，法国102年，这是非常大的一个反差，我们20、30年就拆掉，人家的房子用到80—90年甚至到100年，谁节约谁浪费不言自喻。
房子的寿命越短，二氧化碳的浓度就越高，现在天气越来越热，我们频繁的拆房子，你拆了建，需要浪费钢材，危险气体要增加，这个事情是一个大的系统工程。
这是瑞典(图：瑞典L型老房子)，它有一个非常好的例子，一个很不起眼的老房子，一个L型的老房子，它没有把它拆掉，原来两个楼梯，每个楼梯有三户，每一户里面只有厨房没有卫生间，这三户公用一个卫生间，在楼梯平台上。这样的房子在我们这里觉得质量很差，拆掉。但是瑞典人不这样认为，他们把三户改成两户，然后每一户都有卫生间。在技术上，又加上太阳能、保温，另外加了阳台、钢架，改善了居住环境。不轻易把房子拆掉，我们要学习这种理念。
这是挪威的一个非常好的例子(图：挪威老房子)，原来是装粮食的粮仓。现在不用了，我们肯定要炸掉，但是他们征集方案后，改成大学生公寓。把走廊打开，作为学生的公寓，两边一个是卫生间，一个是小厨房，这就是通仓里面加了楼板，变成了16层的大学生公寓。最后做了外保温，做了涂料，设计非常漂亮。这是大学生公寓的入口，里面排放了原来运粮食的电力机车的车头，作为一个文物让人参观。这是中间的走廊，它的混凝土浇灌非常好。
这是上海的炼钢厂(图：上海老炼钢厂)上海市把它改造成一座雕塑美术馆，不是轻易把它拆掉，这是正在改造的过程中间我拍的照片，后来由布置了城市雕塑，作为上海市城市雕塑的展览馆。
这是我讲的第二个问题：重视财富积累。
不要再拆了，我们有的城市18层住宅一次全部炸掉，有的城市18层的大楼马上封顶，马上炸掉了。一方面我们不是很富裕，另一方面要重视财富的积累。
第三点，我们要建设节约型的住宅。
摒弃“高消耗、低效率”的生产方式，建立一种资源节约型的产业，最关键要发展节能省地的住宅。节能省地简单明确，容易被市场接受，核心就是选择资源节约型的发展模式。我们推进住宅产业现代化就是要优化资源的利用，提高资源的产出，降低运行消耗，减轻环境污染。特别是能源、节能的问题，我觉得我们应该是广义节能的概念，是全天候的，不仅仅是南方，北方不仅仅是是冬天，夏天也有节能的问题。全寿命的，这个房子从使用到拆除，全方位的节能，有软节能、有硬节能，我们一些规章制度、行为，是软节能，硬节能是一些物质技术。有直接节能和间接节能，保温是直接节能，节水也是节能是间接性的，全过程的。从设计到验收到销售，全过程、全系统，就供热包括能源是什么、怎么管理是大的系统。所以我提出广义的节能概念，重点抓好标准体系的问题，选好户型的问题，户型不能越做越大。
第三是要搞好规划设计，技术的集成在规划设计阶段。第四是围护结构是关键，这是非常重要的，重点把这个做好。第五是大力推广太阳能技术能源。第六是开展热性能认定实施标识管理。第七规模建筑拆除延长使用年限。第八是深化供热体制改革，理顺热价。
下面介绍一个例子是英国的零能耗(图：英国的零能耗)。是绿色的消费理念，经过集成，建筑一个很好的社区。利用一个旧的污水处理厂的厂址，充分利用太阳能充电，雨水的收集，包括使用无污染的燃料储备热水，作为卫生间的热水使用。它有非常好的外墙保温。房子不大，但是卫生设备都是双档节水的。上面是它的热回收装置，非常有创意，设备口总是迎风的。瑞典的明日之城。最大的特点是全部使用可利用能源。这么大的社区利用可持续能源，这是瑞典的一个重大的节能理念。这个项目对水、能源、土地建材都做到了有效的节省。在节水方面，日本也特别注意水的节约。他们为了节约热水，他们在洗澡的时候，全家人公用一盆水，他们特别注意节约用水。在坐便器上有一个水龙头，上完厕所后可以洗手，然后冲厕所，非常的节水。
第四个问题，要依靠内生式的发展。
我们现在要引进国外的东西，借鉴一些好的东西是对的，我们有后发优势，大量的引进材料和设备，成本过高，所以要走内生式的发展。主要依靠我们自己的技术和资源，开发有自主知识产权的一些基础产品，在地热方面有比较好的系统。
第五，要注重综合品质。
总的作为一个建筑要实用美观，对于一个住宅注重他的综合体系，不要过分强调绿色住宅、节能住宅，只强调某一部分不够，要综合型的。我们要考虑它实用性、安全性、耐用性、环境性、经济性，经过这五个方面作出全面的评价。最近国家颁布了国家性能标准，我们要认真执行。
第六，集成系统技术。
只有系统技术，才有高品质，才能打造自己的品牌。怎样去集成？关键在规划设计这个环节，所以成熟的发展商，就是舍得在规划和设计上下工夫，而不是在广告上、营销上怎样做文章。搞好规划设计。要成套的，我们的康居示范工程就是考虑到技术的成套。我们也有比较好的例子，像北京的风尚，引进了欧洲一些好的经验建设的。应用了非常好的外墙外保温，断热铝合金的窗料、高效能的遮阳。一定要做系统，不能只做一项不行。
第七，资源进行整合。
特别是材料商、供应商、发展商要形成一种合作的关系，形成一种产业的联合体，这样可以减少中间环节，提高效率、提高质量、降低成本，实现合作者共赢。一些大的企业我觉得应该成为国家的产业化基地，从研发到材料到部品到验收到装修，你都可以设计到，成为一个产业化的基地。
第八，提供最终产品。
这就涉及到二次装修必须进一步改变精装修的状况。应该由发展商提供最终产品。上海就做到不少全装修的例子。卫生间全装修整体式的，包括厨房。
我今天讲的不合适的地方，欢迎大家提出，谢谢！
（建设部原副部长、建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会主任委员、中国房地产业协会会长、中国建筑学会理事长宋春华 在4月15日山东住宅产业国际研讨会上的讲话摘录，未经本人审阅 文字录入焦点济南房地产网提供）
