我们注意到这样一个现象，从2006年开始，地产开发出现比较大的转折，从营销时代进入了产品时代，这实际上是其他行业或者说所有行业发展的必然规律，先有产品，然后逐步进入到品牌时代。大家现在都体会到中国的地产开发达到了阶段性的平衡，就是房价居高不下，下一阶段如何开发高品质的产品是大家共同关心的问题。
高品质产品成为市场上最大的需求，以往产品的售价与产品的本质关系不大，主要是由产品的地价以及周边资源来构成，更多的产品都是在同一个层次上竞争。开发一个楼盘，周边竞争的产品来讲，没有本质的区别。
按照国家规范，完成产品开发设计只是达到入门的标准，但是并不能保证我们的产品会变成新的，或者高质量的产品。
其中建筑生态节能是产品升级换代的一个重要环节。我本人早年是清华大学毕业，研究生读完去德国工作了四年，在德国从事城市规划、公路建筑以及研究设计工作，现在是德中建筑协会副主席，我所服务的公司是五合国际，它是2004年入选为十大境外建筑事务所，在北京、上海有200多位员工。
在北京、香港、上海、法兰克福都有分支机构。本公司主要与超日公司合作，它们是软件开发编制的公司。他们的项目有罗马三期。
生态节能这样的产品不光是在住宅上，实际是整体的建筑体系。包括整体全生命周期，大型玻璃幕墙，居住小区的智能化，大型商业建筑的节能管理等等，钢结构体系以及其他结构体系，以及外墙结构构造等等各方面。
现在市面上有很多标榜为生态建筑和绿色产品的建筑，包括南方、北方，各个地方都有，但实际上我们仔细了解一下它的产品，参观一下它的楼盘，研究研究它的产品本身，就会发现绝大多数产品还停留在概念的炒作上。就是它只是用了某一两项单独的技术，好比运用了太阳能热水器，就称节能住宅。另外一类现在在国内也建成了几栋实验型的建筑，就是生态节能建筑，包括北京、上海。但是这类建筑大家要注意，它实际是展示型的建筑，目的只是在这种建筑上展示我们可以采用什么技术，或者世界上有什么样的先进技术，但是它不是整合技术，来达到舒适度和节能的目的。
像我看到一些，最基本的，建筑的切密性都没有做到，门缝有一厘米，这种展示的建筑不是我们开发商或者开发产品所需要的东西。如果要做这种产品，根本上要从两方面进行，一个是从整体的环境，另外是从单体建筑，从这两方面进行。
首先根据项目所在的气侯特点和客户需求特点来确定产品的整体思路。采用这种先进技术主要有三个方面的考虑。一、提高舒适度，没有舒适度提节能就没有意义。窑洞也可以说零能耗，但是这样的产品不是我们今天开发的产品。很多人提建筑节能都是片面的提，在房地产开发产品来讲，节能不是根本目的，根本目的还是要提供的产品满足社会的需求，其中要考虑到国家整体的战略发展和环保需求，来减少能耗、减少污染、减少排放，同时对于消费者来讲，最关心的是提高舒适度和降低能耗、降低运营成本，而不是应用技术本身。
做这样的产品有一个比较大的区别，以前我们设计粗放型产品，一般是业主和建筑师进行沟通，沟通完了后确定大的方向，做建筑设计和规划，然后配电、水、暖，然后选瓷砖等等，这种做法是满足以前的比较简单的操作模式。而如果我们的产品要升级换代就要采取新的工作方式。
举一个简单的例子，夏利汽车和宝马汽车，都有四个轮子和发动机，但是宝马车里有大量的控制系统和舒适度系统，如果要达到这些系统就必须要有控制系统来保证舒适度相互之间的配合，所以设计就不能像夏利车的设计方式以及产品配制。
在建筑上，开始就需要有建筑师，有生态概念的建筑师和结构工程师、生态工程师来共同探讨产品的构成。所谓IDP理念，就是整体设计理念，在项目初级阶段，生态节能的介入和整体考虑，逐步保证方案、施工图，不是说方案出来后再寻找卖点，经常有发展商说已经开始盖起来了，想做生态节能，这种是可以做的，也能达到一定效果，但是远远不是最理想的效果，同时节能效果有限，舒适度提高的程度有限，而且复杂程度比较高，节能效果受到相当的限制。
在这种设计过程中，很重要的环节就是能量平衡的概念，不是说房子做好后再来补系统，而是调动建筑本身的结构、空间以及建筑师所能调动的所有力量以及设计中的各个因素，来达到最舒适、最节能的建筑。同时这种设计也需要新的工作手段和模式。
这是我们与超日公司合作进行的一个项目，下面还会具体做介绍。另一方面，生态节能技术的发展在欧洲是走在最前列的，世界上有各种各样的建筑技术，这些建筑技术如何在中国落地，这是非常关键的因素。特别是我们开发商做项目来讲是非常重要的。各级上有各式各样的技术，推销的厂家更是不亦乐乎，宣传单独某项技术的时候，可以说极尽功利，但是他们的技术产品是否能为我们开发的产品增值或者整体提高效率，那要认真甄别。
这些技术的国产化和吸收利用是开发商在项目操作中最重要的环节。采用这些新的技术，核心目的就是要提高舒适度，降低能耗，舒适度是有客观的指标，不是一个简单的温度概念，舒适度分空气质量、声环境、热环境等四大环境，热舒适度有空气温度、湿度、流速以及表面温度等这些函数关系来确定。
这是一张表格，这是瑞典(方格)教授进行常年研究后，通过不同国家、城市、人民对于建筑系统的反映所进行的统计，这红线是传统的中央空调人群的比例，左边是室内温度，右面是不满意的人群比例。我们采用传统空调完全达到了设计要求、空气温度控制，都设计好了，运行后，包括我们大酒店一样，不满意人群总是有20%左右，觉得这样的空间不舒适，原因是什么呢？这种传统的空调是以空气作为介质来进行致冷、致暖。大家都有体会，夏天非常热，吹空调时容易感冒，肩膀疼，没有空调就觉得有点热，而且还有噪音污染，这种空调70%到80%都是别的房间用的脏空气循环，这种传统空调存在很多问题。
下面这根线是采用辐射式采暖致冷加上新的空调体系，在26度左右，满意人群大概99%，将近所有的人都感觉到这样的环境非常舒适，而且工作效率非常高。这是传统混合式空气系统，送风、回风，灰尘比较多，噪音比较高。这是新的系统，建筑本身把温度控制在舒适范围内，刚才提到，舒适度包括各种因素，包括界面表现温度，送风是100%新风，满足了人对新风的需求。置换式新风，上回下放，达到最舒适的室内环境。当然室内环境还有其他因素构成，这在设计中都要考虑到。
做这些产品本身最多是在大型工建上，这是与德国合作的项目，用了风力发电机、地源热泵，这些采用后，将满足所有能源的供给。这是北京的一栋高科技写字楼，这个项目很典型，开发商开始聘请了设计鸟巢的瑞士建筑师，建筑师有个非常好的创意，他形容这是像火山喷发后岩浆凝固的感觉，位于中关村创意地区，具有红色雕塑感的创意。我觉得建筑创意很独特、很有意思。外表面也采用了常用的玻璃体系打碎。但是最终发展商感觉到这样的产品外观比较重要，是否在市场上有竞争力也没有底。而且2007年周边推向市场有20栋写字楼，所以非常担心这个写字楼的运营成本怎么样，舒适度是否能够保障，请我们公司做双层玻璃幕墙。
我们与超日公司合作对该项目进行了工程设计，包括了不同形式的玻璃幕墙。现在这个工程正在做施工图。这是非常大型的室内生态中庭，这种大型中庭大家可以看到，国内也盖了很多这样的产品，但是暴露出的问题很多，冬天时会出现冷水，夏天热，冬天非常不舒适，能耗非常高。这是建筑师在设计过程中对生态节能的概念比较薄弱，对自己设计出的建筑具体多少能耗说不出来，业主只是片面注重了市场效应，对将来长远的资金回收和运营成本，以及里面最基本的舒适度没有明确的定位。这种产品大家可以看到非常多，失败的占绝大多数。
这是合肥大剧院，大家看到建筑形态已经想到了，这是受到国家大剧院的影响，里面有三个演出厅，个歌剧厅、演出厅和多功能厅，最后经过市民投票选中了这个方案，但是施工前还是觉得没有把握，这么大栋建筑，运营费到底多高，预测一年运营成本7千万，所以心里没有底。最后考察了国内外多家公司，多次竞标，委托我们做生态节能的整体设计。经过深入研究之后，我们提出了整体方案和设计，现在正在做施工图。
这是做的其他的项目。值得提的是南京锋尚，南京锋尚是中国真正在销售的市场需求的零能耗居住区，也是第一个高科技、低密度的居住区。样板房已经完成，土建施工也已经得到政府批准。
这是上海思源大厦，有一定代表性，写字楼加商业的产品，原来的设计是国内一家设计院做的，没有考虑节能和舒适度，全部是玻璃幕墙，而且是单面，主要是朝南西，这种房子建起来会存在很多问题，台湾建筑商就委托我们做该项目的咨询顾问。由于项目已经整体设计完工，大的调整不太可能，只能在局部或者改善性的做一些措施。
在南方地区，控制太阳辐射与控制空气湿度是两个关键因素。前面讲了我们做的一些项目，但是没有实际得体会，我们可以从一个简单的小的建筑上入手。这是德国的一栋别墅，整体生态节能设计就是超日公司，业主是我们公司长期的合作伙伴。这个房子采用了钢结构，全部是玻璃幕墙，这种产品如果在国内做的话，大家也能理解到，冬天冷夏天热，非常不舒适，能耗极高，但是这栋房子做到冬暖下凉，四季如春，能耗为零。
有这样几个方面的技术特点，采用了装备式建筑结构，另外包括了特殊的玻璃幕墙以及自然通风，热回收装置，地源地热装置等等。在不同时间去这间房子的感受是非常舒适的，天气好靠自然通风采光。首先有一个整体的设计思路，而不是简单的技术罗列。这是不同时候的模拟设计能量平衡计算。控制系统可以全部自动控制，可以通过INTEL进行控制，也可以通过手动调节舒适度。
这个建筑目前来讲肯定不适合中国的市场行情，开发商做这样的房子销售起来肯定有相当大的抗性，但是从这小住宅可以看到，建筑技术发展已经达到了非常先进的水平，只是根据中国市场的需求来进行技术组合，从而达到我们自己需要的产品。
这是国内的一个项目，在济南地区。整体楼盘的建筑设计比较典型，总体城市布局开始，贯穿了生态节能设计理念，包括小区外部环境的舒适度控制，风速的控制，小区建设起来之前就可以判定哪个区域的风速、热舒适环境，如果发现设计过程中局部地区风速过大或者不利因素，我们对方案进行调整，同时风速过大，对于开窗很不利，因为女性开窗有一定的力量限制，这小区在风口地区，风速比较高，如果按照常规方法做，不考虑风压，那么最后就开不起来或者关不上，而且有一定的危险性。一般关窗的措施和零部件会造成损伤，这些因素目前来讲，中国建筑师设计时考虑不到这么设备，只是简单套用国家的标准图。对于新的产品或者高质量的产品，就应该向国外设计来靠拢。
这是设计小区时周边气象、环境的分析，在此前提下我们整合技术体系。辐射采暖致冷，就是预测，在建筑以前预测好什么地方出现薄弱环节，我们设计开始就削弱这些薄弱环节，提高其舒适度。
南京锋尚是我们公司从总图规划到建筑设计整体系统，包括样板楼等全部的设计。首先三个方面实现了零能耗，一个是冬季采暖，一个夏季致冷，以及基本新风和照明。对于场景开发，我们研究判断，中国市场的需求在两年前，我们提出了八大节能体系，不是说所有楼盘都要采用，而是根据气侯来组合。这八大方面中还有子系统。
说了很多技术，大家可能非常关心其经济效益。锋尚是国内第一个这样的产品，采用高舒适度的技术体系，成本提高到1千，售价提高到2千以上，成本在1500元，采用玻璃以及高档装饰品，而不是技术本身所必需的。要达到同样的技术指标，我们可以采用不同的建筑材料和建筑技术体系，但是他们采用非常高档的产品，所以成本高一些，售价提高到三千以上，二、三期提到更高。
五合国际根据中国的具体情况，我们提出三种住宅产品的不同舒适度模式，一种低度模式，一种中度模式，一种高度模式，低度模式是达到国内规定的要求，采用外保温和节能门窗，达到基本舒适度，成本增加每平米100元，高度模式是达到一年四季温暖如春，恒温恒湿。在高层建筑和多层建筑上，每平米增加800元左右。别墅产品由于是独立系统，开窗面积比较大，成本增加在1200到1500左右。中度是介于这两者之间，成本增加到300到500。
在座的开发商可能不光是做住宅的，还有开发商业建筑的。对于这样的产品，公共建筑能耗非常高，比住宅高的多，所以与建筑设计关系更加密切。我们分为三种模式，高、中、低，高是采用调窗式建筑模式，采用传统中央空调系统，基本的舒适环境，每平米增加造价150元/平米，低度采用循环通风，在局部玻璃幕墙式的建筑模式上，每平米增加600到800，如果采用大面积玻璃幕墙，成本会比较高一些，因为大面积玻璃幕墙上，要控制能耗和保证舒适度，要提供相当的措施，这样成本增加1000到1400。
在市场上，各种不同的机构都在推进建筑节能这项工作，整体是一件好事，但是也发现，有很多是鱼目混珠，我曾经接触过这样的产品，比如它是中空玻璃这样的产品，广告用语是采用世界顶级技术手段，纳米技术，节能五倍。实际某种程度也是对的，是采用了这种技术，相对于传统的铝合金是能节能五倍，但是我们做产品不是为了展示技术，它所带来的节能整体效应可能是十几万分之一，对于节能本身来说没有任何意义，同时增加了成本，转嫁到消费者身上，可以说作为卖点采用这些新技术，但是对于提高舒适度和节能效果本身是没有任何意义。
降低能耗并不是我们房地产开发的唯一目的，或者可以说不是主要目的。舒适度是前提，这是最根本的，我们如何提高舒适度，在达到一定舒适度的情况下尽量节能，或者超过国家标准，这是产品开发的比较关键的因素。
单项设备技术不求最贵最好，这只能增加成本。我们接触一部分开发商，他们觉得这种产品比较简单，锋尚有八大系统，找到八大系统的厂家，准备自己做，但是最终肯定不会好，从国外发展来看，这种专业公司从市场上兴盛起来也有一定的道理。这些不是传统公司所能做的，否则这些公司就不能生存。就像汽车零件一样，世界上最新的汽车零件都可以买到，像宝马车本身70%的产品是采购其他公司的产品，但是你买到这些汽车零件并不能做出整车。
现代节能有点像用桶盛水一样，建筑本身最终能够达到多少的节能效果，能达到多大节能舒适度，并不取决于我们采用哪项最先进的技术，而是哪个部位要最好。我们现在建筑最大的冷桥是楼板，对于热损失比玻璃大了多少倍，这种大的因素没有解决好，而小的地方采用尖端技术，对于整体来说没有用的。
刚才提的多是技术问题，我们做一个产品，技术只是其中的一个部分，过分强调技术往往会带来相反的效果。
下面花一点时间讲一下房地产开发的另外一个因素，就是提高品质，依靠适用技术，一个是生活方式发生着深刻变化，我们产品第一步首先要研究客户生活方式的变化。另外就是高档消费品对于受用者的需求。大家都在讲可持续发展，包括环保、节能。我认为在建筑行业里最重要的是提高建筑的使用寿命。
宋春华部长在一个论坛上提出，中国建筑寿命只有30年，而欧洲的建筑寿命有120年，在欧洲一次建筑生命周期中，中国的建筑已经拆了四遍，这样的运行模式对于能源、资源的消费来讲，远远大于建筑上本身采用一些建筑来节约能耗。如何提高建筑的寿命这是我们要解决的最大的环保问题。
比如屋面防水，我们开发低密度住宅，国家规定达到三级防水就够了，这什么意思呢？只要保证十年，十年后按概率讲就会出现漏水。如果我们做高档产品，肯定不能满足国家规定的最低要求，我们为什么不增加了几十年，这成本不会提高多少，所以我们要有扎实的技术体系，在品质、质量上提高，消费者对高档产品的需求肯定是几十年。
另外提高设计精度与施工精度，对于提高楼盘的质量和增加售价是关键的因素。首先要有设计的具体措施，像五合国际研究了国际大量的别墅类和高档住宅的产品，总结出了适合中国具体情况的高档住宅的设计标准，分为十大方面，三百多条标准，达到这些具体设计的要求，我们产品的质量肯定比一般住宅更好。
另外对室内外空间整合的要求。经常产品开发，室内设计是一家，建筑设计是一家，景观设计是一家，对于开发商来说工作量非常大，同时建设中经常有三不管的地段，比如入口等，而这些环节恰恰是使用者对关心的地方，如果这些单独的设计没有整体概念，那么最终不能够把产品提高到一定高的质量，使消费者满意，达到提高售价的目的。
另外新材料、新工艺对于楼盘的质量也起到了很重要的因素，今天的讲座就到这里，谢谢各位！
（五合国际副总经理卢求 在2006年4月19日“2006·中国城市运营商创新策划嘉兴峰会”上的讲话摘录，未经本人审阅 文字录入新浪提供）
