去年，我国政府对以住宅为主体（这些年来住宅投资占房地产投资70%左右）的房地产业进行了宏观调控。调控的主要任务是，坚定不移地解决突出问题，促进房地产业的健康发展。宏观调控要解决的突出问题主要是：有些城市房价上涨过快、有些城市房价过高、有些城市住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快等五大突出问题（以下简称“五大突出问题”）。
经过宏观调控，2005年完成房地产投资比上年同期增长19.8%；完成住宅投资比去年同期增长21.9%；完成经济适用住房占住房总投资的5.5%，比去年同期下降6.8%：全国平均房价比去年同期增长7.1%。
对于以上实绩，主要有两种评价：一是，经过近一年来的宏观调控，除经济适用住房（关系结构性矛盾）外，其他四大突出问题都有不同程度的减轻，房地产市场走势平稳，宏观调控已经取得了明显效果。二是，“五大突出问题”仍然不同程度地存在，有的仍然比较突出，特别是今年一季度有些城市的房价又出现高于10%的增幅，调控的效果不尽人意，因而对能否全面完成调控任务提出“质疑”。以上两种评价，可以继续讨论，留待今后的实践来做结论。我则从去年开始逐步形成一个新认识，即：产生“五大突出问题”的主要原因，是没有抓住住房问题的关键，而去年的宏观调控没有突出地抓关键，因而难以解决好“五大突出问题”去取得全面胜利。去年经济适用住房的负增长和今春一些城市房价的快速增长就是有力的证明。
从国外的经验谈起
在上世纪里，西方国家和许多发展中国家，陆续地进行了住房制度改革，而且较多的国家实行了住房分类供应制度。住房分类供应制度的指导思想是，住房是关系每个人“安居乐业”和国计民生的特殊商品，如果没有政府介入对富人、中等收入者和穷人实行住房分类供应，实施住房商品化、适度的社会保障支持和必要的调控管理相结合，广大中低收入者很难解决好住房问题。因而这些国家实行住房新制度的一个鲜明特点，就是明确地宣布政府介入住房问题，实行政府由不管住房问题转为要管住房问题的重大转变。
政府介入住房问题的主要举措有三：一是，以解决好广大中低收入者的住房问题为核心，对广大居民实行住房分类供应；二是，政府给予中低收入者住房适度的社会保障，并理所当然地调控中低收入者住房的户型、售价和供应对象；三是，中低收入者占居民的绝大多数，因而通过调控与管理，大比重地建设与本国经济水平相适应的小户型、低造价住宅。在实行住房分类供应的总前提下，第三条是解决好住宅问题的关键。
因为大比重地建设小户型、低造价住宅而取得显著效果的发展中国家是新加坡，从上世纪下半叶实行住房分类供应制度至今，每年建设小户型、低造价的“政府组屋”（相当于我国的经济适用住房）占总建房量的80%%左右，并对富人住宅进行高税抑制。目前全国有87%%的居民住在“政府组屋”内（注：新加坡把上世纪建的每套42平方米的组屋置换为公房，用作廉租屋，所以最低收入者也住在廉租组屋内）。由于一直坚持大比重地建设受到政府调控管理的小户型、低造价住宅，因而几十年来基本上没有出现“五大突出问题”。有人说大比重地建设小户型、低造价住宅会影响经济发展，事实并非如此。新加坡上世纪中叶开始实行住房分类供应和抓小户型、低造价住宅前，人均国内生产总值不到1000美元，而现在已经超过25000美元。
许多发达国家也一直坚持建设与本国经济水平相应的小户型住宅。据德国、日本和瑞典3国的统计，从1960年至今每年建设住房的平均户型，除日本有1年超过100平方米外，都在100平方米以下。而据我国2004年对部分城市的调查，当年建设的住房中，150平方米以上的大户型住宅一般要占总建房数的60%以上，高的达到85%。与国外相比，发人深省。因为大户型、高造价住房比重大，正是这些年我国产生“五大突出问题”的主要原因，也是广大中低收入者买不起房的主要原因。
1998年国务院颁布的深化住房制度改革的23条，决定在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度。这一重大改革，大幅度地解放了生产力，从而出现近8年来住房事业的迅猛发展。实践证明，这个新制度是符合我国国情的好制度。
但因这些年来，我们对执行这一新制度的科学研究不够深入，特别是对国外的有益经验缺乏融汇贯通的吸收。因而在理论上，只强调不宜对市场经济中的商品过多干预的一般原则，而忽视了对住房这一特殊商品需要加强调控管理的“特殊原则”。在实践上，国外是加强对中低收入者住房的户型、价格和供应对象的管理，而我国许多城市却是管理失控；国外是大比重地建设小户型、低造价住宅，而我们每年建设经济适用住房只占总房量的4%到6%，大户型、高造价住宅却占了一多半。没有狠抓建设小户型、低造价住宅这个关键，很难稳定地驾驭房地产发展形势，对“五大突出问题”也难以很好地解决，也就难以全面完成宏观调控任务。
大比重建设小户型、低造价住宅的关键作用
如果今后通过几年或者十年的努力，我国各个城市年建设经政府调控的小户型、低造价住宅量达到住宅建设总量的60%，就会显示出以下5条关键作用。
首先，可以有效地、相当彻底地解决“五大突出问题”，促进房地产业的健康发展，保证宏观调控任务取得全面胜利。
其次，能够较好地解决中低收入者的购房难问题，再不会出现建设几百套经济适用住房就有上万人排队的尴尬局面。这是住房建设贯彻三个代表重要思想、体现以人为本要求之必须；
第三，在同等容积率下，一套150平方米的住宅与75平方米的住宅相比，能耗和占地均在1倍以上，由于我国城镇每年建设4百多万套住房，因而大比重地建设小户型住宅是最大的节能省地措施，是关系子孙后代和住房建设可持续发展的大事；
第四，小户型、低造价住房大量上市后，占居民总数80%以上的中低收入者有能力进入住房市场，这才是真正的“人民市场”，从而更好地促进住房市场繁荣和形成持续的消费热点
第五，可以有力地抑制住房投机和房地产企业获取暴利。
以上分析说明，大比重地建设小户型、低造价住宅，既是解决好住房问题的关键，又是保证宏观调控任务取得全面胜利的关键。
如何把建造低价位住宅落到实处
这些年也讲过要多建低价位住宅，但缺乏落实措施。因此：
首先，要明确标准和要求。
建议到2020年以前，我国城镇建设的小户型住宅标准为40～100平方米.，其中80平方米以下的占70%。造价标准以每户平均居住75平方米的住宅，再与本城市中等收入者家庭平均年收入的6～8倍进行综合计算而出。
对小户型、低造价住宅的基本要求是：造价不高质量高（主要指工程质量），面积不大功能全，占地不多环境美。由于世界各国建设质量优良小户型、低造价住宅的例子不胜枚举，只要我们精心规划设计、精心施工，就一定能够达到上述要求。
其次，要纳入计划，狠抓落实。建议各城市在编制“十一五”计划时，制定推行小户型、低造价住宅的进度计划。总的要求是，在今后10年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步地达到占住宅建设总量的60%%。因为各城市条件不同，允许有的快一些，有的慢一些。为了把计划落到实处，城市政府每年都要把小户型、低造价住宅的建设计划，有区别地分解下达到每个待建的住宅小区（有的则在出让土地时确定），即明确各个住宅小区应建设多少小户型、低造价住宅，而且要明确户型面积和每平方米的售价。同时还要制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给以高额罚款直至取销营业执照的处罚。
必须解决的两个问题
宏观调控是一项复杂的系统工程，必须围绕大力建设低价位住宅这一关键采取一系列相应措施，下面提出两个问题。
第一，只有给予优惠，政府才能理所当然地调控户型、价格和供应对象。
西方国家对中等收入者住房的直接优惠大约占总造价5%，多的在10%左右。再加上小户型、低造价、长期抵押贷款和“梯度消费”等措施来让中等（低）收入者买得起房。其中，通过控制房价，就可以把房地产商的一多半利润调过来用之于民（注：我国曾提出房地产商建设经济适用住房的利润为3%，但因对房价控制不力，这一要求难以落实）。
而我国对经济适用住房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半，在地价较快上涨的情况下，优惠额大约占总造价20%左右，这就使得有些城市政府难以承受。特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。这就造成了每年建设经济适用住房只占住房总量4～6%的局面。
解决的办法有二：一是，仍然维持经济适用住房的提法不变，但取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5%或稍多一点。这样一改，地方政府就具有负担大比重地建设经济适用住房的能力。二是，统一改为建没小户型、低造价住宅，或者与经济适用住房并行，直接优惠额也占总造价5%左右。因为有了优惠，政府才有理、有权去调控户型、房价和供应对象。再加上住房公积金、长期抵押贷款、“梯度消费”、逐年提高居民收入和对无房户的房补等，就能较好地解决中低收入者的住房问题。
第二，要有区别地运用税费的调节作用。
例如，新加坡对富人住宅收“三高”，即高土地出让金、高房价、高物业（财产）税。对中等收入者住宅的每平方米售价，面积大的要高于面积小的。又如，韩国对无房者买第一套房实行税费优惠，对买第二套房的就提高税费，对转卖第二套住房的收30%的高税，以抑制投机。建议我国也逐步推行有区别的税费政策，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅和投机的作用。
大比重建设小户型、低造价住宅，符合广大人民的利益。但会影响某些地方和企业的眼前“利益”，因而是一项艰巨的“改革”任务，需要我们为之做出艰苦的努力。
（中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华 摘自中国楼市）
