大力发展中小套型住宅是宏观调控的主要措施
当前正在进行的房地产市场调控，概括起来讲，就是：通过“行政干预”和“经济杠杆”双管齐下，从供求两个方面进行“双向调节”，以达到稳定房价的目标。
大家说“国六条”是房地产新政。那么房地产新政新在哪里？概括起来，有以下五个方面的“新”：
第一，建立新的住房供应结构
从2006年6月1日起，凡新审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占的比重必须达到开发建设总面积的70％以上，其中包括经济适用住房。
第二，建立新的住房需求结构
1、重点满足当地居民的自住需求；
2、抑制投机和投资性购房需求；
3、严格控制拆迁等被动性住房需求。
第三，实行新的经济政策
针对建立新的住房供应结构和需求结构的目标，在土地供应、房地产开发信贷和住房消费信贷，以及有关的税收方面，出台了一系列的新规定。
第四，提出了完善住房保障制度的新要求
1、加快城镇廉租房制度的建设，稳步的扩大廉租住房制度的覆盖面；
2、进一步完善经济适用住房制度；
3、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
第五，建立新的市场秩序
对整顿规范房地产市场秩序和完善房地产统计及信息披露制度，提出了新的措施。
上述五个方面当中，大力发展中小套型住宅，建立新的住房供应结构是这次调控重要和主要的措施之一。设计建造出优质的中小套型、中低价位住宅，是贯彻新政的重中之重。
我们必须清醒地认识到，发展紧凑型、节约型的中低价位、中小套型普通商品住房，绝不是一时的权宜之计，而是对以往住宅发展倾向进行反思以后做出的方向性调整，是必须长期坚持的战略性决策。
首先，从国情方面来看，世界上凡是地少人多的国家和地区，都在主要发展中小套型住宅。日本为85平方米；瑞典为90平方米；德国为99平方米；新加坡小于100平方米建筑面积的套型占70％以上。这些国家的人均国民生产总值都比我们高，日本是3.9万美元，瑞典和德国都在3万美元以上，新加坡去年是2.5万美元。他们的国情不是缺钱，而是缺土地，所以长期以来主要发展中小套型。而我们现在的国民人均生产总值才1000多美元，而且人口众多，土地资源有限。过去确定的普通商品房的面积标准是120平方米，各地还可以上浮20％，提高到144平方米。而且攀比成风，房子越建越大，显然不符合国情要求。
其次，从住房保障来看，大套型脱离了中低收入者的消费水平。中低收入家庭占社会的绝大多数，是房地产市场的消费主体。中低收入家庭又往往属于住房困难的群体，是政府和社会帮扶的主要对象。必须供应适合他们经济能力的住房。发展中小套型、中低价位住宅，能够较好地解决广大中低收入者的住房需求，是住宅领域贯彻“以人为本”方针和建立和谐社会的必然措施。同时，也只有让广大中低收入者成为消费主体，我们的住房市场才能真正繁荣健康。
第三，从家庭结构的变化来看，近些年来，夫妇二人带一个子女这样的核心家庭显著增加，家庭规模小型化的趋势越来越明显，过大的套型已没有实际必要。有的大套型把客厅设计成50平方米以上，结果只有老夫妻两个，或者是小夫妻两个，坐在50平方米的客厅里面看电视，既没有舒适感，又没有温馨感。再说，现在的快节奏生活，很少有亲戚来访，即使聚会也大都不是在客厅，而是到饭馆里面。所以，过大的客厅、餐厅已没有实际存在的必要。
因此，住宅的套型必定要理性回归。这是大势所趋。
发展中小套型首先要抓好住宅设计
住宅设计是住宅开发建设的龙头。有了好的设计，才能在面积不大、花钱不多的情况下，建造出宜人的舒适温馨的住宅。
有人认为中小套型难设计，但实际上也并不是大套型就好设计，中小套型就难设计。一些大套型由于不珍惜面积，客厅、餐厅等非常用功能空间大而不当，空旷无用。空间大而不当会产生消极的影响，形成“消极空间”，呆在里面会产生空旷感、孤独感，不利于心理健康。还有的大套型设计了许多形式主义的无法利用的空间，把面积零碎的分割了。
相反，不少中小套型由于珍惜面积，通过精打细算，合理配置，以及采取模糊某些空间(如餐厅和客厅)的功能、减少固定构件等设计技巧，最大限度地提高了空间利用率，匠心独具，创造了既紧凑又舒适的宜居住宅。
我们有着设计中小套型的丰富经验。1992年的文件规定，职工住房的套型平均55平方米，直到1998年，套型还大多是60～70平方米。
现在的问题是，我们不能简单地把老图纸翻出来，而是要有创新。设计竞赛的主旋律就是要创新。因此，这次竞赛鲜明地提出了“创新”的口号。
如何创新？
第一是要与时代进步相结合。随着时代的发展，我们的生活理念、生活方式、生活节奏、居往文化等都跟过去不一样了。因此，我们的住宅必然要反映时代的脚步和痕迹，必然要贴上时代的符号。其中，特别要注意解决好功能空间细分与套型面积紧凑之间的矛盾。
第二是要与科技进步相结合。住宅科技发展很快，新材料、新技术、新工艺层出不穷，甚至出现了数字化住宅、智能化住宅等。但由于中小套型与中低价位相关联，作为大众化的、普及型的住宅，显然不能提出应用“高科技”的要求。但中小套型绝不等于低水平、低标准，因而要尽可能地提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型的节能、节水、节材、节地新科技成果的应用。
第三是有创新地继承，有继承地创新。住宅建筑创新有个寻“根”的问题，寻“根”就意味着继承、传承。而传统建筑文化就是一种“根”。现在我们的住宅建筑要找“根”，有的是找到了中国建筑文化的根，有的是找到了欧洲建筑文化的根。“根”可以体现文化底蕴和功力，增加建筑的历史厚重感。
是中式风格好还是西式风格好。我觉得，我们的建筑既要有中国文化的独特性，又要有对世界文化的兼容性。我们中国的传统建筑，有长处，也有短处。欧陆风格的建筑有长处，也有短处。所以我想还是应该既有文化的独特性，又有文化的兼容性。但也不要搞得千篇一律都是欧陆风，应该百花齐放。要善于融合中、西住宅建筑的长处，创造符合中国居住习惯的新型住宅。
继承过程中有创新的问题，创新过程中也有继承的问题。例如，中国古代民居有很多好的建筑符号，江苏、安徽一带的“马头墙”，既美观又有突出的功能性。但是，马头墙用在高层建筑上就有难度，而聪明的设计师会独具匠心。浙江省安吉县一个髙层银行建筑的结构上没有马头墙，但是在外立面装修上有马头墙的影子，可以看出与徽派建筑的传承关系。所以，地方特色和民族特色可以通过结构、装修等不同的方式来继承和发扬。
又如，现在强调节能。而在中国传统上已有很好的遮阳隔热形式，就是采取窗户外遮阳棚。我到济南、徐州出差时，曾特地对建筑外遮阳作了调查。当地对窗户加外遮阳棚用得很普遍。外遮阳棚的节能效果，比我们在窗户玻璃里面安装窗帘的效果要好很多。外遮阳技术在夏热冬冷地区隔热效果也非常好。而且通过外遮阳棚材料的改革和色调的选择，非常靓丽美观。现在设计大玻璃窗，都不用外遮阳棚了。这种造价低、效果好的外遮阳设计没有得到很好的继承发扬。当然，这个继承不能是简单地照搬。外遮阳设施从材质、造型到安装，都大有创新的空间。
第四是充分注意功能和形式的统一。现在我们的建筑“火柴盒式”的少了，但是有一些建筑在功能和形式的结合上不那么好。片面的追求形式，而它的功能性体现不出来。例如，一些住宅建筑的外立面过于繁琐；一些建筑喜欢在屋顶加“飘板”，意在增加造型的美观性，但“飘板”的功能性并不明显，少数建筑用一下亦可，不宜群起效仿，普遍采用；还有就是普遍存在的小区景观过于豪华，等等。总之，建筑要简洁明快、典雅大方；景观要崇尚自然、经济实用。
我们这次竞赛的目的，就是要通过创新，把中小套型设计成“紧凑节约、但品位很高，温馨舒适，但造价不高”的新一代住宅。
住宅建设方兴未艾住宅设计舞台前景广阔
在当前宏观调控形势下，我国房地产开发继续保持了快速发展的势头。据国家统计局公布的资料：
2006年1～7月，完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%%。商品住宅投资6575亿元，增长29.2%。其中，经济适用住房投资275亿元，增长5.7%。
1～7月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.85亿平方米，同比增长19.2%。其中，住宅施工面积11.53亿平方米，增长19.5%；办公楼施工面积5965万平方米，增长13.8%；商业营业用房施工面积1.82亿平方米，增长14.9%。
每年十多亿平方米的规模巨大的住宅建设，为住宅设计提供了广阔的用武之地。
我们衷心希望广大开发商、设计机构和社会人士主动适应形势，积极地参加这次设计竞赛活动。并祝愿这次中小套型住宅设计竞赛能取得好成绩，开创中国住宅建设的新时代。
（中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端 摘自中国建设报）
