10月25日，万科上海中心，万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明伫立窗前，望着他脚下的这片战场。
在这里，万科结出了硕果。今年7月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程”封顶，即将接受市场检验。
这是万科工业化生产历经7年后，从实验室正式迈向市场具有里程碑意义的一件大事，也是推进中国住宅产业化进程的重要一步。
刘爱明心情愉悦，住宅产业化的话匣子一打开就滔滔不绝。
产业化是生产力的革命
新民周刊：你们似乎已成为国内住宅产业化的“领头羊”。万科怎样看待这个角色？
刘爱明：万科内部很早就提出住宅产业化，1999年，王石对建设部有关领导提出这一概念，很快万科就建立建筑研究中心，此后七八年，万科开展了一系列住宅产业化行动。王石是一个对未来判断很敏锐的人。他当初提出住宅产业化，即便内部也没几个人信。我们与外界谈起时，人家也不感兴趣，似乎觉得万科提出了一个无厘头的话题，根本不搭你的茬。
对住宅产业化的认同需要一个过程，在我们看来，当下越难以认识，未来就越可能被证明是正确的。到了2003年有人开始质疑，说万科是哗众取宠，认为住宅产业化不现实。这是一个可喜的转变，尽管人们仍持否定态度，但至少愿意和你讨论了，说明人们开始思考住宅产业化。这几年里，万科加大了住宅产业化的力度，做出一些实际成果后，大家开始改变质疑，来努力理解住宅产业化了。
实际上，万科选择住宅产业化是企业内在需求使然。起初思考住宅产业化并没有达到现在这个社会责任的高度，当初只是在想，传统方式建造房屋总是会有错误，而且错误总是在不断重复。万科既然已经是行业的领跑者，那就必须带头思考解决这个问题。
另外，这几年国内住宅需求旺盛，市场提供了壮大规模的机会，但问题是企业自身能否做到。我们认为，如果不改变传统生产方式，规模是难以做大的。现在生产1万套住宅，质量尚且难以保证，未来如果生产10万套，那质量问题岂不要成为灾难？！
万科要做大，但怎样才能做大？即使销售数量在增长，但只是简单的数字叠加，很快会遇到极限。而我们要求的是企业规模扩大的同时，自身效率、产品质量、客户满意度也要提高。
譬如上海万科，2005年八九个项目要两三百人管理，现在差不多30个项目了，如果生产方式不改变，那企业岂不是要增加到七八百人？如果将来项目更多，那怎么办？
所以我们从多角度考虑，得出结论是必须产业化。
可以说这是一次生产力的革命。
新民周刊：我们很想知道，7年间，万科在住宅产业化领域做了哪些事情，目前到了哪一步？
刘爱明：万科这几年在国内做了很多项目，甚至在东莞建立了产业化研发基地，这是一个国家产业化示范基地，除对工业化楼宇进行试验之外，更多是测试住宅性能。研发基地正在建造中国唯一的住宅测试塔。你应该注意到，目前住宅是没有性能测试的，住宅作为一种产品，居然没有数据来说明它的性能。这就好比汽车，你现在只能说它可以跑，但问题是它的可维修性、耗油率，还有很多性能需要数据说明。
万科总部还建造了几栋工业化住宅试验楼，万科内部把它叫做“神州一号”、“神州二号”，这就好比概念车。
在总部进行技术研发和探索的基础上，上海万科建造了1万平方米的工业化住宅，这就是位于浦东的“新里程”。这是集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目，今年7月封顶，马上就要对外销售，年底还有差不多10万平方米开工，这个意义非同小可，说明我们已经不是简单地提出产业化概念，而是实实在在地行动着。
“新里程”是万科工业化生产历经7年，从实验室正式迈进市场具有里程碑意义的事件，万科为中国住宅产业化进程的推进又迈出了重要一步，这本身说明公司对住宅产业化已思考得相当清楚，对行业内外是一个很好的说服与促进。
新民周刊：7年里推广住宅产业化的难点在哪里？
刘爱明：技术上没有障碍。住宅产业化只是在国内起步晚，在全球很多国家和地区早已开展了，日本二战后就开始住宅产业化，香港地区起步至今也有二三十年，欧美更早。我们只需把海外技术消化后最大程度地本土化，毕竟环境、政策不同，不能简单照搬。
最为关键的还是社会认知问题，对万科而言这也可以说是一种社会资源。不是说万科想标准化建楼、想住宅产业化就可以进行，要有人设计、给你盖楼，还要有厂家为你生产标准化部件，尤其需要政府支持。
上海是中国资源最丰富的城市，你总是可以找到能够与你合作的人。我们一开始还担心上海有没有企业为我们做标准化配件，后来发现很容易就找到了，甚至还有专门厂家为日本制作配件出口，凭这一点，你就可以看到在上海，对住宅产业化的社会认知不是问题。
在住宅产业化上，上海市政府的认识是非常深刻的。我们当初提出这个概念，政府立即表态是个好事。上海市政府一直在强调节能环保，而建筑行业正是一个能耗大户，居然还是粗放式生产，这怎么行？
住宅产业化体现节能环保的优势，万科在这一点上与政府的导向不谋而合。上海市政府态度积极，当初听说万科在搞住宅产业化，立即组织一批人到万科来听取汇报。一个房管局领导因有事没能参加，后来还专程来了一趟，听我重新讲解了一遍。这对我们是很大的鼓舞。
合作伙伴的认知也很到位。比如，上海建工集团，作为一个行业龙头，它完全认同住宅产业化，与万科一拍即合。产业化的前期需要不断加大投入，比如楼宇盖建的设备与传统就不同，建工集团为此投入几千万元。这显然是战略决策。
我时常对合作伙伴强调：你们不能追赶时髦，简单地认为万科在搞住宅产业化，我也跟着做，而是要认识到万科选择了这样一条战略发展道路，你也要从战略上与之统一。因为住宅产业化在内地是一个新生事物，将来要有很多问题要去共同面对，若不是战略选择，将来就不会有那么大的决心与万科一起坚持。
标准化最利于实现个性化
新民周刊：你刚才提到王石当初提出产业化的概念，内外都有质疑。质疑什么呢？
刘爱明：内外的质疑没有本质区别。技术方面，本身没有太多争议。大家一般认为，你把楼建得一个样，怎么卖得掉？产业化成本增加怎么能承受？这个认识要很大的弯子才能扭转过来，即便现在，也不是所有人都能搞清楚的。
所谓产业化，就是用工业化思路生产。我们现在看到的所有工业化产品，比如电视机，不是你想造成什么样子就是什么样子，它有各自的系列，每个系列肯定都是一样的。手机、衣服都是如此，但为什么同样的工业化思路，大家就不能接受房子造得一样呢？
追求每套房子不一样并没有意义。这种追求不是为了客户。去年我们设计了55套厨房和卫生间，难道说每一种都是针对不同的客户？不！这样做，就是为了不一样而不一样，没有任何意义。如果这种不一样带来客户满意度的提高，那我觉得是可以接受的，但问题是这种不一样，带来的恰恰是客户满意度不高。
新民周刊：那么又怎样满足客户的个性化需求呢？
刘爱明：我们在2003年提出标准化概念，我们觉得，恰恰是走标准化道路才能满足客户个性化需求。
这怎么理解？有两种方式可以满足个性化需求，一是完全量体裁衣，但一般人消费不起，你想要一款自己的汽车，可以！掏出3000万元甚至1亿元，给你造出你想要的、与所有产品不一样的汽车。大概只有比尔·盖茨可以这样建房，但比尔·盖茨有几个？这不现实，社会不是用这种方式去满足大众的个性化需求的。
另一种满足大众个性化需求的方式，我认为恰恰就是走标准化道路。你无法满足每个人的个性需求，但你可以把人分类，某一类人总是表现出个性化需求的共性，只要满足最关键的共性需求就可以了。
比如手机，对商务人士，只要能接发邮件、短信，可以打电话就够了，但对于时尚人士，他需要的就是音乐播放、摄像等功能。工业化产品满足个性化需求，就是这个思路。
房子也是如此，只有把分类人群个性需求的共性研究透彻，才能提供超出他期望的满足。
新民周刊：你的意思是不是也意味着传统的生产模式反倒不能满足个性化需求？
刘爱明：确实如此！传统生产模式根本无人细分客户，所谓细分也只是简单的“一次置业”与“二次置业”，但那是一种物理特征的划分，是粗放式的。作为产品，住宅的舒适性如何，各方面性能如何，都必须细分研究。
我们发现，行业内很多成功的开发商有意无意都在走标准化道路。你在上海会发现，某家开发商开发的住宅会越来越一样。我们认为标准化是个性化最好的道路。
又会有人问，标准化是不是就会把房子建得一模一样？这个问题本身说明大家认知上有偏差。正因为标准化才能把房子建得不一样！
你把房子都造得不一样，代价太大，社会承受不了。比如，你有100万款手机，社会能承受吗？现代社会，产品的多样化一定是以标准化为基础的。抛开标准化谈多样化，太奢侈了。现在手机充电器不一样，社会都承受不了，那是巨大的浪费。这个世界上有很多种灯泡，但接头只有两三种规格，就是这个道理。
我们认为，产品必须先定型再批量生产，是满足一个人的需求还是满足一类人的需求，这首先要搞清楚。
标准之下，无非是对不同类的客户生产不同的系列而已。在技术上不是难题。
高成本将带来高性能
新民周刊：还有一个质疑就是成本问题，原来一层楼一周建好，现在只要一天，但试点项目的建安成本比以前增加了40%，据说当建筑面积达到10万平方米以上，成本会增加25%，并基本固定下来，成本增加，建筑质量也提高，但售价也相应增加了。
刘爱明：成本现在看来是肯定比传统造法高，当然未来也可能比传统低，国外工业化住宅确实更便宜。但现在，我们怎样理解成本高？
客户买东西不是简单看价格，从来都是看性价比，这就好办，就看你成本增加能否给客户带来更高的价值。这是关键。如果增加10元成本，给客户带来11元的价值，那就可以了。
我们现在要做的就是如何将增加的成本转化为客户更大的价值回报。
新民周刊：售价比传统住宅高，在目前房价高企时这个问题更为敏感。
刘爱明：大家都在声讨高房价，但为何无人关心产品性能？不同的客户需求不同，比如手机，有些老人就是为与儿女通话，其他功能都不要，对他而言两三百元的手机够了，但还有些客户是需要品质的，两三千元的手机对他而言可能还不够，所以笼统谈房价是没有意义的。
我认为这个时候恰恰应该讨论性能问题，如果提高住宅性能，客户抱怨度肯定降低。产业化的房子性能就是好，我很有信心！传统建造方式，质量好坏，你自己都说不清楚，没有数据啊！现在标准化生产，质量提高明显，比如误差，原来是以厘米为单位计算，现在是以毫米为单位计算。
中国的一些房子二三十年就拆了，为何国外的房子一两百年看上去也并不破烂？很大程度上就是因为国内的房子不便维护。
传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以致房子非常丑陋。
产业化生产，外墙是在厂房用混凝土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。站在长久的角度就能看出区别，为何不在初期多投入一点，给客户带来更长久的价值？
再谈使用性能，现在每套房子都经过了认真研究，居住更舒适，比如我们做的架空地板，所有管线从地板下面走，而且地板架空，上下楼层间不再有噪音影响。
我认为这都给客户带来了好处。问题是客户能不能接受产业化这个理念。
新民周刊：确实，你刚才谈到了社会认知的各个层次，唯独没有谈到客户。
刘爱明：不要认为客户笨，客户比谁都聪明，我们最近开了一个推介会，发现很多客户对产业化了解得比我们还多，他们觉得标准化住宅好，但问题是国内买不到。所以不要低估客户的认知，有相当一群人是认同产业化概念的，很多客户反过来跟我们强调住宅节能环保理念，表示不环保就不买。
当然，这毕竟是小众，不过在初期，也不能指望所有客户都有这个认知。对大多数人需要有知识普及的过程，如果现在大家都意识到了，那对万科而言就不是一个战略问题了，就是必须立马要做的事情了。
新民周刊：你总是试图用积木、手机、汽车作比方，这些都是大家司空见惯的工业化产品，是不是这样的解释方式与目前的社会认知度有关？
刘爱明：当然。谈住宅，大多数人觉得深奥，而手机、汽车、电脑的工业化生产思路大家已经接受，相对好理解。
住宅产业化快步迈进
新民周刊：从概念到产品，为何是上海万科跨出了住宅产业化的里程碑的一步？
刘爱明：首先，对住宅产业化，上海的社会认知度很高。这个环境对上海万科走上产业化道路很有利。
在万科内部，上海万科是一个十几年的成熟公司，开发规模小时，没必要思考产业化，一年也就那么10万平方米的规模，老实一点用传统方式造，质量控制好，反倒简单。但现在的上海万科，面临着规模急剧增长的压力，不走产业化、标准化道路，效率、品质、客户满意度就会出问题。
上海万科2005年销售22亿元，去年37亿元，今年70亿元，明年将会达到140亿元，这样的增长速度，给企业内部带来的压力是巨大的，再不走产业化道路就会遇到发展极限。
新民周刊：也就是说，上海万科也到了转型的时间节点？
刘爱明：是的。上海万科必须寻求战略突破，否则无法发展。突破了就有第二次腾飞。根据万科的判断，产业化趋势也就是三五年内会显现，如果不形成行之有效的突破极限的方式，万科发展将遇到瓶颈。
为此，上海万科正在建立住宅研发中心，我实际更关心的是住宅性能问题，节能环保的优势怎样体现。目前政府也积极参与，与我们一起寻找研发力量，这对我们是一个鼓舞。
在产业化住宅的标准制定上，上海已经立项。很多预制混凝土构件将在工厂生产，质量管理空间变了，政府的监管流程、质量标准等也会相应改变。
新民周刊：这是一个对传统的颠覆，也意味着挑战。
刘爱明：产业化给所有人带来颠覆与挑战，不过挑战更多的还是在社会认知方面，只要有了认知，技术操作不难。上海万科到2009年，新开工的公寓将有80%用产业化模式建造，明年是60%的比例，今年30%。
我刚才一直在强调性能，传统粗放式建造，很多性能不能定量，只能定性评估，这不科学。现在缺乏标准，万科未来要担当行业标准制订者的角色，这就是竞争的最高境界，由你来制订标准。
节能环保要落实标准，还有其他住宅性能，比如可维护性、保温性、隔音性。现在大家只是说用了保温材料，但实际效果呢，不是说穿保暖服就保暖，要有数据。
很多人听说我们在建上海万科技术研发中心，觉得奇怪：你就别蒙我了，不就是盖房子嘛，还搞什么技术研发中心？又不是造汽车、火箭，要研发干吗？这说明大家对房子的要求不高，研发就是要拿出性能数据来，用数据证明产业化的好处。
新民周刊：替客户问一个问题，万科说产业化就像搭积木一样造楼，那么抗震性能呢？
刘爱明：日本是一个地震高发国家，但产业化程度却很高。大家的疑问很好回答，通俗一点讲，产业化住宅本身虽然像搭积木，但房屋骨架不是搭积木，还是传统方式生产。
房子分为结构与填充两部分，产业化将两者分开，只有填充部分在工厂生产，而抗震主要是结构部分在起作用。
大家可以放心，房屋都是经政府审批验收的，抗震是关键点，在抗震性能方面是不可能违背政府规范的。
新民周刊：你心目中住宅产业化的蓝图是怎样的？
刘爱明：万科计划3年内在全国建120万平方米产业化住宅，现在看来这个数字肯定会超过。总的趋势，国内住宅产业化步伐一定越来越快，因为节能环保是政府着力要解决的问题，我的强烈判断，节能环保这个问题向我们走来的速度超过任何人的想象，你不要以为和你没有关系，马上就在你面前出现，而且这个“马上”超过你的想象。
住宅产业化向大家走来的速度超过我们每个人的想象。甚至超过我的想象。
我想，5到10年，住宅产业化一定蔚然成风。
可能更快。-
（万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明 摘自新民周刊）
