一、现代建筑设计大厦运维现状

 现代建筑设计大厦，总建筑面积34954㎡，地上24层，地下2层，建筑高度96m，属高层建筑。大厦于1999年5月建成投入使用，上海现代建筑设计物业管理有限公司（下文简称现代物业）为大厦物业服务机构，大厦设备设施经历10多年的运行维护，现总体运行情况良好，但随着用户体验要求逐步提高，设备设施的管理手段与方式相对落后，传统运维管理方式亟需提高与创新。因此现代物业于2014年5月开始尝试运用BIM【建筑信息化模型】与ARCHIBUS【国际通用FM管理软件】平台对现代建筑设计大厦设施设备管理平台（FM）进行开发。

现代建筑设计大厦的整体BIM模型(1)

二、现代建筑设计大厦设施管理信息化应用探索

根据现代建筑设计大厦的设施管理需求，在采集大厦的空间与设备数据的基础上按FM管理标准进行编制汇总，扩展和实施相应的功能模块，建立基于BIM+ARCHIBUS技术的现代设计建筑大厦设施管理（FM）平台。

现代建筑设计大厦的整体BIM模型(2)

1.现场踏勘，图档搜集

物业FM工作小组负责对现代建筑设计大厦空间和设备数据进行全面测量与收集整理，对设备ID清册编码提资，对FM工作成果的审核并最终实施应用。

2.运维模型深度标准编制的原则

BIM模型的作用是展示并直观地反应设备设施的定位与状况，因此在深度标准的编制中，注重实际定位，与设备的运行参数及维护记录，对于隐蔽工程与支管及量大面广的设备不做建模。通过标准的规格编码实现与ARCHIBUS实现双向导通。

标准层给排水系统（纵向链接）模型
 

3.根据设施管理需求，建立BIM模型  

物业FM工作组收集的图纸资料，设备清册、模型深度标准，以及根据运维实际需求，确保BIM模型中各项参数的准确性，尤其是各项机电设备、管线位置、规格的准确性。信息中心BIM团队在此基础上完成了现代建筑设计大厦的整体BIM模型。

4.BIM-FM创新点
 

物业FM工作小组根据现代建筑设计大厦的设施管理需求，不断探索创新，挑战技术难点，建立了一批属于自己特色的技术核心内容。如：设备编码规则、设备设施清册、优化运维管理流程方式、为平台全新开发的服务（维修）任务单、为重要设备量身定制的带二维码的设备信息卡、为重要设施设备添加历年大中修维修记录等。

新版服务（维修）任务单

设备信息卡

三、设施管理平台与新技术的结合应用设想
 

1.楼宇设施自控系统结合能源管理模块开发
 

实时管理大楼的设备，累计建筑的各种运行和能耗数据，产生不同类型的报表和表格，然后对数据进行二次分析，针对不同项目制定不同的节能计划或对能耗较大的设备设施或系统进行改造。

标准层空调系统（纵向链接）模型

2.尝试利用RFID技术进行数据关联

       对于数据关联，现代物业也将尝试对每一个维护点，通过RFID技术，自动识别设备信息并将维护日志追加到数据库中，从而以巡检方式实现了机电设备的日常监测。对于保安人员，现代物业可以通过RFID技术将无线射频芯片植入工卡，利用无线终端来定位保安的具体方位。一旦发现险情，管理人员就可以利用这个系统来指挥安保工作。

3.实现楼宇服务信息共享

2015年10月基于手持终端的移动APP服务【现代微生活】正式上线，将楼宇设备运维报修服务，会议预订，餐饮配送等物业可提供的优质服务集成到云端，改善用户体验，提升服务品质的同时，使用户习惯全新的运维方式。

4.实现楼宇大数据信息共享

探索基于云存储技术，实现BIM-ARCHIBUS技术的信息共享,逐步建立楼宇信息的大数据库（包括设备设施的状况、维修、保养、零部件更换、空间使用数据等信息）。有了数据，才有整合和应用的可能。

标准层消防系统（纵向链接）模型

四、结语

2015年12月，现代物业在设施设备运维信息化的道路上迈出了一小步，课题顺利推进但还要进行拓展。后续应用中，将在进一步推广系统应用的基础上，逐步强化与楼宇设施自控系统的结合，实现更加智能的BIM楼宇监控，为绿色建筑、绿色运维提供技术方案和手段。在现有开放性系统的基础上,对课题进一步深化,从而达到BIM-ARCHIBUS-FM”三位一体”垂直整合的完美运行。