董少宇：中国的商业地产起步较晚、现在还处于不成熟的初级发展阶段。由于开发企业的背景不同，融资能力不同，政府的管理权限和职责划分的不同和对市场的认知水平不同，导致目前对商业地产项目可持续发展问题存在比较明显的忽视现象。

　　一个是习惯于以出售住宅赚取利润的开发商基本没有对自持物业可持续发展的经验。再一个，目前商业地产重点问题一个是招商，一个是融资。再一个就是运营商对物业条件的要求，大多只从自我需要的角度考虑，很少能从物业整体合理性方面考虑问题，这些问题在商业综合体开发和运营当中非常突出。

　　商业地产项目设计、建设、运营技术复杂、综合性强、难度大。但目前中国缺少有经验的专业人才，也缺少跨领域、跨学科的复合型人才、更缺少对商业地产项目可持续发展的足够和切实有效的研究。

　　政府管理职能的条块划分不仅是导致出现上述人才短缺的原因之一，也是造成忽视商业物业可持续发展的重要原因之一。

　　在商业地产专业委员会的领导下，我们进行了一些初步的研究，提出了一些解决办法。我们利用研究的课题，目前我们做了一些相应的工作。采用的手段就是刚才已经讲过了，开展上述的相关研究或者改善当前商业地产开发运营的方式，需要有一定的先进技术的支持。建筑信息模型，简称BIM技术，可以作为一种新的可选择的三维设计技术应用于商业地产项目中。

　　这个工程简单给大家介绍一下。

　　这个图是BIM技术做了一个三维的信息模型，因为时间原因，不做更深入的汇报。在这上面，你用任何一个地方点它，就可以获得这个地方所有的相关信息，包括设计、施工过程等任何过程的信息。相当于我们把一个商业地产的项目，当成一个人的形象的全过程，把每一位置等所有的信息都可以随时得到。

　　我们做的北京万达广场在建设当中并没有使用这个技术，现在我们做一个研究，做一个模型依托开发的技术研究的模型。也就是说，将来如果要是应用这个技术的话，在建设完成之前，在设计的时候，就可以看到每个房间具体的每个位置所有的包括机电设备的全部信息。在应用当中点到某个部位，那个部位相应的设计图纸，包括所有工程的信息都可以得到。

　　那么，在这个研究当中，涉及到用BIM这个技术大概有这么四个方面给大家做些汇报： 一是商业业态组合设计与仿真物业招商；二是二维与三维设计互动；三是仿真施工组织与工程量核定；四是物业仿真运营与维护。

　　这个是整个所有业态组合的一个过程。在这里，通过BIM技术，可以对业态的组合和相应的策划进行研究，这样的话，在项目实际策划当中，就可以通过一个非常仿真的实际效果来研究整个业态将来在运营和使用当中的一些存在和需要注意的问题。

　　这个技术，一个是做三维的业态展示，同时还可以扩展前期的招商模式。

　　二维到三维的设计互动就不做更多的介绍。这个是所有门窗表的统计，这个是在整个施工当中可以提供全部的材料链，对降低施工成本起到很多的效果。

　　这个是做了一个施工组织与管理的一个设计。这个是整个的模拟万达广场建设过程，三维的施工加上进度计划，通过这个，可以把这个项目的全部，从设计、施工建设过程当中全部的信息反映出来。

　　这个就是我们在做商业综合体的时候遇到的一个最大问题，就是管线综合问题。管线综合很难找到错误点，通过这个，可以获得所有错误的点，这样的话，可以增加施工的速度。

　　BIM技术自身还有进一步完善和促进的必要，你可以把这个技术理解为一种流程或者是一种概念，同时它也算是一种平台，在这个平台上进行其他方面的研究提供了很好的技术支持。当然，因为这种技术要改变现有的技术环境，需要培训相关的技术人员，同时要有一定的资金投入，特别要改变的就是现实的设计观念。